xx項目總體策劃思路-預覽頁
【正文】 整體商業(yè)氛圍不濃厚：公共市政項目不多，居住人口無法保證，是該區(qū)域整體商業(yè)氛圍不濃厚的重要原因，而商業(yè)的特性在于成行成市，講究整體的互相烘托，本項目不具備這樣的有利條件。 十一、項目機會： 必須站在一個非常的高度來思考本項目。這是長沙其它商業(yè)項目無法比擬的。 項目得益于二、三環(huán)與霞凝新港為吸引長沙以外客流準備了條件。 項目市場篇》 本篇解決以下問題：長沙總體經濟情況對項目的啟示？長沙商業(yè)市場的 突破點在哪里？從長沙消費者商業(yè)消費行為分析找到商業(yè)的需求，從相關重要因素對本項目的影響分析中驗證本項目最終的定位。 附：長沙居民近兩年收入消費情況一覽表 考量事項 20xx 年 數(shù)據(jù) 增長幅度 20xx 年 數(shù)據(jù) 增長幅度 居民家庭人均可支配收入 社會消費品零售總額 居民人均消費類支出 居民人均娛樂教育文化服務支出 居民人均假日消費及旅游支出 居民人均 衣著支出 居民人均擁有汽車情況 二、長沙商業(yè)市場分析 長沙商業(yè)市場呈現(xiàn)如下特征： 商業(yè)市場整體的租售情況良好，商業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展 長沙超大型商業(yè)項目不多 多以一兩個主力商家?guī)诱w商業(yè)銷售 業(yè)態(tài)較單一，缺乏集吃喝、玩樂、游覽、購物于一體的全面綜合性商業(yè) 總體供求及商業(yè)現(xiàn)狀分析 商業(yè)名稱 平和堂 王府井廣場 地點 總面積 容積率 停車場 功能分布 主力商家 出租率 租金 出售率 售價 長沙商業(yè)代表個案重點分析 三、長沙消費者商業(yè)消費行為分析 由隨機購買轉向一站式購齊的集 中購買，這樣有更多的選擇 由少量重復購買轉向多量一次性購買，這緣于都市人越來越忙 由單純購物轉向假日度假休閑娛樂購物一體化消費，因為賺錢就要享受的觀念變得普遍 由個人購物轉向全家一起出游、娛樂與購物，購物變成一種享受、文化、交流 由徒步就近消費轉向驅車到喜歡的地方消費，有車一族越來越多，消費觀念隨著改變。 城市規(guī)劃與發(fā)展因素 （ 1）大盤大商業(yè)向城郊擴張的趨勢：長沙市區(qū)土地越來越少的瓶頸要得到突破，只有立足 于有著更廣闊土地的城郊，而這一趨勢也是國內外發(fā)達城市正在走過的必經之路。 市場競爭因素 （ 1）目前長沙大型的綜合性商業(yè)還基本屬于空白（黃興南步行街是另一特殊的商業(yè)類型），這主要受市區(qū)中心大面積土地稀少，而郊區(qū)有大面積土地又習慣做專業(yè)市場影響有關，而長沙即使出現(xiàn)了一些大型商業(yè)中心，也多半業(yè)態(tài)規(guī)劃單一傳統(tǒng)，缺乏進行業(yè)態(tài)有效區(qū)分和組合的現(xiàn)代商業(yè)機構的科學有效的規(guī)劃。 本篇小結 大型綜合性商業(yè)中心的出現(xiàn)時機成熟，呼之欲出，一旦出現(xiàn)填補這一 空白的項目，將改變長沙現(xiàn)有商業(yè)的格局，衍生無比巨大的商機。 甚至要在中南地區(qū)的商業(yè)歷史中具里程碑意義。 三、項目市場定位： 長沙第一個真正具有 SHOPING MALL 功能的主題式現(xiàn)代商業(yè)衛(wèi)星城。 （ 3）長沙以外龐大的消費群憑什么慕名來本項目消費？ 長沙作為省城，本省其它城市的工作人員經常要前往省城辦事和旅游，因此只要征服長沙就等于征服湖南，本項目作為長沙商業(yè)典范和不可不去的旅游景點的地位，將成為領袖長沙、輻射湖南乃至整個中南地區(qū)的集購物、娛樂、餐飲、商務酒店、度假、旅游、休閑、文化、居住為一體的體驗式不夜城。 五、項目主題形象定位 長沙至大、至全的國際化生活體驗式商都。 國際是真正意義上的國際，因為這里是長沙唯一國內外知名商業(yè)品牌群集的地方，其內容及形式都極具國際化。 商業(yè)操作程序：先以訂單地產的形式（即前期借項目整體規(guī)劃的大手筆吸引國內外大商業(yè)機構簽訂意向協(xié)議）啟動商業(yè)板塊拉升項目形象，從而在花費很少的條件下，主要帶動散客的入市，通過零售商鋪的出售快速回收資金。 第二圈圍繞中央主題廣場呈圓形規(guī)劃為兩層臨街小商鋪，首層租售，二層為附送的閣樓，可作辦公、休息、存貨之用。 ★ 西北角規(guī)劃為溫州商城，以溫州小商品、鞋業(yè)、服裝等為地域特色主題； ★ 東北角規(guī)劃為娛樂特區(qū)，利用臨近撈刀河優(yōu)勢及環(huán)島景觀湖道，規(guī)劃有水上樂園、兒童反斗城、大型室內娛樂中心歡笑天地、游戲、音 樂廳等； ★ 西南角規(guī)劃為女人街，通過細分最具消費力的購買決策群體量身定做，形成以美容、健身、美麗健康顧問、休閑、女性桑拿、內衣、婦嬰兒童用品店、珠寶首飾、精品、小飾品、時尚圖書、時尚屋 、培訓、交流為主的商業(yè)結構； ★ 東南角規(guī)劃為以大百貨、品牌名店、加盟店為主的品牌專區(qū)。 四、商業(yè)板塊建筑風格 總體建筑風格：現(xiàn)代歐洲 +古典歐洲的結合。 用燈光的布置來營造不夜城的大氣。 在商業(yè)體之間以綠化、鐵藝休閑座椅、造型新穎的公共設施、歐式建筑小品來突顯商業(yè)板塊的藝術與文化氛圍。在這里，作為一個完整的商業(yè)服務體系，客戶之間不是互相排斥，而是互相輝映，對外形成集群優(yōu)勢。集團將整合各資源 ,為本項目服務。 同時在溫州集合各媒體及商家召開新聞發(fā)布會，加上投資公司和各行業(yè)商會的背后推動，對溫州商城重點 推介，并利用沙盤流動展銷全面對本項目推售，吸引散客入市，開始回收資金。以繞城巴士導入城區(qū)人流到現(xiàn)場，并起到傳播作用。 第五步：以體驗式售樓中心和推廣吸引長沙和長沙周邊地區(qū)買家入場 為彌補現(xiàn)場商業(yè)形體尚未呈現(xiàn)的缺陷，增強對整體商業(yè)的切身感受，建議設立現(xiàn)場體驗式售樓中心，即以高科技手段結合光盤影象帶體驗 者進入項目的商業(yè)模擬空間，有如入 其境的現(xiàn)場感受。 一、社會效益分析 對長沙商業(yè)結構和檔次的影響： （ 1）填補長沙缺少大型綜合性商業(yè)的空白 （ 2）樹立長沙商業(yè)在全省乃至中南地區(qū)的領袖地位 （ 3）有了本項目的存在，長沙商業(yè)得以與大城市 大商業(yè)并駕齊驅，將在中國現(xiàn)代商業(yè)格局中占據(jù)重要的一席。 二、經濟效益分析 (略 ) 成本（自有資金 +對外融資） 利潤
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