xx項(xiàng)目總體策劃思路-文庫吧資料
2025-07-23 14:54本頁面
【正文】 項(xiàng)目形象推廣口號(hào)設(shè)定：在商業(yè)的王國，做快樂的國王 釋義： 以本項(xiàng)目的大、全、高，堪稱商業(yè)的王國 在這里，你可以隨心所欲地消費(fèi)，就象一個(gè)國王 在這里，你可以快樂地玩、樂、吃、喝、游、購，在消費(fèi)的同時(shí)享受 最快樂的心情。 六、項(xiàng)目主題形象的演繹： 項(xiàng)目命名：星城國際 釋義： 星城為長沙簡稱，帶出項(xiàng)目所在；星城又取本項(xiàng)目為長沙商業(yè)衛(wèi)星城之意。 它以生活的萬花筒為您演繹一個(gè)中南地區(qū)商業(yè)的傳奇。 （ 3）通過代理商吸引的溫州買家和廣州買家。 項(xiàng)目租 售客戶分析 （ 1）長沙市買家。 （ 2）長沙市商圈的消費(fèi)群憑什么來本項(xiàng)目消費(fèi)？ 規(guī)模就是吸引力，特色就是消費(fèi)力，人無我有，特色地位無可替代，綜合性多主力商家的業(yè)態(tài)在長沙絕無僅有。長沙最大規(guī)模、綜合業(yè)態(tài)最全、匯聚國內(nèi)外知名商家最多的現(xiàn)代商業(yè)中心，是集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)酒店、度假、旅游、休閑、文化、居住為一體的體驗(yàn)式一站齊消費(fèi)中心。 二、項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)檔次定位： 不但是長沙而且是中南地區(qū)商業(yè)的一面代表旗幟、一顆璀璨明珠。 要建立在可以引導(dǎo)整個(gè)開福區(qū)城市發(fā)展的高度。 一、項(xiàng)目商業(yè)定位的原則： 要從此改寫長沙商業(yè)現(xiàn)狀，不但要結(jié)束長沙北無大型商業(yè)中心的歷史，還要能填補(bǔ)長沙商業(yè)缺乏綜合商業(yè)航母和主力商家單薄難以形成群集 效應(yīng)的空白。當(dāng)然，本項(xiàng)目開發(fā)的難度與機(jī)遇同樣巨大，對(duì)開發(fā)商和代理商都是一個(gè)世紀(jì)挑戰(zhàn)。 （ 3）綜觀長沙，二環(huán)以內(nèi)占地 1000 畝以上的大型商業(yè)地塊，除了本項(xiàng)目已經(jīng)沒有第二個(gè)，這給本項(xiàng)目以很大的發(fā)揮空間。如平和堂作為老牌商業(yè)的代表只有百貨商業(yè)的單一業(yè)態(tài)，新興商業(yè)代表王府井也同樣是以百貨業(yè)態(tài)為主，眾多的專業(yè)市場更是集中于某一行業(yè)的經(jīng)營。 （ 3）省內(nèi)高速公路的發(fā)展為跨區(qū)消費(fèi)打開了便利之門：長沙與外界溝通的高速公路基本全線貫通，使得城市之間的距離大大縮短，除長（沙）、株（洲）、（湘）潭外，常德、邵陽、婁底、衡陽、益陽、郴洲等城市也通過高速公路與長沙 密切聯(lián)系在一起， 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)商圈初步形成。因?yàn)槌墙纪恋爻杀镜?，生活環(huán)境好，更適合集結(jié)大居住大商業(yè)。 （ 3）假日經(jīng)濟(jì)有巨大的需求：隨著雙休的實(shí)行和長沙人生活水平的 提高，周末及節(jié)假日的假日經(jīng)濟(jì)商機(jī)無限，而目前長沙可供市民完成吃、喝、玩、樂、游、購的一站式齊全消費(fèi)場所根本沒有，一邊是有巨大的消費(fèi)需求，一邊是沒有相關(guān)的服務(wù)配套項(xiàng)目。 四、相關(guān)重要因素對(duì)本項(xiàng)目的影響分析 宏觀經(jīng)濟(jì)因素 （ 1）經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好和房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮為大商業(yè)開發(fā)增加了底氣：近幾年長沙的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)開發(fā)都保持較高的增長率，社會(huì)商品零售總額節(jié)節(jié)攀 升，為購物經(jīng)濟(jì)提供了足夠保障。 娛樂經(jīng)濟(jì)和假日消費(fèi)快速增長。 一、長沙總體經(jīng)濟(jì)情況分析 近年長沙經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)如下特征： 經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)較快增長。 本項(xiàng)目做商業(yè)要立足高遠(yuǎn)，確保成功，必須揚(yáng)長避短，必須站在最大規(guī)模、最全業(yè)態(tài)、匯聚最多國內(nèi)外知名商家的高度來進(jìn)行突破，而相關(guān)條件也對(duì)本項(xiàng)目往這一方向突破有足夠的支持。 從周邊環(huán)境來看，本項(xiàng)目做商業(yè)項(xiàng)目比做住宅項(xiàng)目更具備條件。 項(xiàng)目得益于金霞大道、芙蓉路與東二環(huán)為引入市區(qū)客流提供了保證。 本篇小結(jié)： 項(xiàng)目大的規(guī)模體量為建設(shè)大型綜合商業(yè)城提供了保障。 以超越 長沙所有商業(yè)項(xiàng)目、填補(bǔ)長沙商業(yè)空白的高標(biāo)準(zhǔn)定位來規(guī)劃本項(xiàng)目，則可把該項(xiàng)目放在對(duì)所有長沙消費(fèi)者一網(wǎng)打盡同時(shí)還可有效吸引長沙之外的旅游性消費(fèi)者的絕對(duì)高度，從而杜絕把消費(fèi)群局限于項(xiàng)目區(qū)域（目前該區(qū)域消費(fèi)力不足）難以支持本項(xiàng)目的危險(xiǎn)，同時(shí)還可因成為長沙乃至中南區(qū)商業(yè)旗幟而意外獲得長沙以外周邊城市的旅游性消費(fèi)群的消費(fèi)支持。它的出現(xiàn)，對(duì)開福區(qū)整體發(fā)展乃至對(duì)長沙的商業(yè)結(jié)構(gòu)都應(yīng)起到一種里程碑式的拉動(dòng)作用和影響。 十、項(xiàng)目威脅： 綜合項(xiàng)目優(yōu)劣勢，項(xiàng)目的威脅既來自市區(qū)眾多商業(yè)競爭對(duì)手，又來自自身區(qū)域商業(yè)的不成熟，必須找到一個(gè)超越以上兩大威脅的機(jī)會(huì)點(diǎn)，本項(xiàng)目才有可能成功。 地理位置目前較偏：長沙北邊目前在長沙人心目中還處于郊區(qū)的概念，這里目前無論市政、公共設(shè)施還是居住人口都很缺乏。 九、項(xiàng)目劣勢 項(xiàng)目周邊居住群尤其是高端居住群極其缺乏：由于項(xiàng)目周邊缺少大型高尚居住區(qū)和缺乏流動(dòng)人口集結(jié)的可能性，因此無論是常住消費(fèi)人口還是流動(dòng)消費(fèi)人口目前都是制 約該區(qū)域商業(yè)成功的關(guān)鍵，這也是目前該區(qū)域商業(yè)設(shè)施缺少的根本原因。 城市規(guī)劃促進(jìn)區(qū)域商業(yè)生存空間巨大：在項(xiàng)目所在的長沙北邊，沒有形成成熟的商業(yè)圈是其弱點(diǎn)，同時(shí)反過來，正是由于該區(qū)域商業(yè)的空白，為本項(xiàng)目的生存空間增加了很重的砝碼，加上政府機(jī)構(gòu)和區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)往北的轉(zhuǎn)移，使本區(qū)域商業(yè)的可持續(xù)增長空間無比巨大。另一方面，我們可以將更多的資金用于增加服務(wù)的質(zhì)量和內(nèi)容，讓項(xiàng)目的附加值大幅提升，從而實(shí)現(xiàn)來此消費(fèi)的消費(fèi)者滿意，反過來支持商家的經(jīng)營。而伍家?guī)X北商圈在此指瀏陽河以北的廣大區(qū)域，目前尚無大型購物場所，已建成的湘繡文化市場是該區(qū)域最大的商業(yè)設(shè)施，但由于交通不便，人流不旺，雖然大多數(shù)商鋪已經(jīng)售出，但基本還沒開始經(jīng)營。 本項(xiàng)目如果順勢而出，未來將很容易成為長沙北商業(yè)的龍頭， 從而與一批專業(yè)市場、物流市場形成伍家?guī)X北商圈。 區(qū)域目前商業(yè)現(xiàn)狀：沒有上檔次的商業(yè)，甚至可以說商業(yè)上還是空白。 休閑：區(qū)域 休閑設(shè)施較少。 商業(yè)：上檔次的商業(yè)基本處于空白，西北的湖湘文化藝術(shù)品大市場處于歇業(yè)狀態(tài)。 教育：往北有著名的周南中學(xué)。 項(xiàng)目往北的西 北為長沙市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和高標(biāo)準(zhǔn)的霞凝新港，東北則是正在規(guī)劃建設(shè)中的青竹湖外商城（外商城將設(shè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，高爾夫球場休閑娛樂區(qū)，商務(wù)中心區(qū)，中高檔住宅區(qū)，物流配送中心等五大功能區(qū)），將為本項(xiàng)目高消費(fèi)力人流提供良好保障。 四、項(xiàng)目周邊環(huán)境情況 除項(xiàng)目北邊具備撈刀河景觀之外，其余三面均無良好景觀，這讓本項(xiàng)目單純做住宅區(qū)變得困難，尤其是項(xiàng)目靠火車道的西邊，火車擾民成為做住宅的硬傷，而規(guī)劃為商業(yè)則受此影響不大。 項(xiàng)目東邊為寬廣的魚塘，規(guī)劃為二環(huán)北延線拆遷安置用地。 項(xiàng)目西邊為鐵路與南北主干道隔開，這使本項(xiàng)目一方面受火車噪聲影響很
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