長(zhǎng)沙地產(chǎn)項(xiàng)目總體策劃思路-文庫(kù)吧資料
2025-08-04 15:52本頁(yè)面
【正文】 象推廣口號(hào)設(shè)定：在商業(yè)的王國(guó)，做快樂的國(guó)王釋義：以本項(xiàng)目的大、全、高，堪稱商業(yè)的王國(guó)在這里，你可以隨心所欲地消費(fèi)，就象一個(gè)國(guó)王在這里，你可以快樂地玩、樂、吃、喝、游、購(gòu)，在消費(fèi)的同時(shí)享受最快樂的心情。六、項(xiàng)目主題形象的演繹：項(xiàng)目命名：星城國(guó)際釋義：星城為長(zhǎng)沙簡(jiǎn)稱，帶出項(xiàng)目所在；星城又取本項(xiàng)目為長(zhǎng)沙商業(yè)衛(wèi)星城之意。它以生活的萬(wàn)花筒為您演繹一個(gè)中南地區(qū)商業(yè)的傳奇。（3）通過(guò)代理商吸引的溫州買家和廣州買家。項(xiàng)目租售客戶分析（1）長(zhǎng)沙市買家。（2）長(zhǎng)沙市商圈的消費(fèi)群憑什么來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)？規(guī)模就是吸引力，特色就是消費(fèi)力，人無(wú)我有，特色地位無(wú)可替代，綜合性多主力商家的業(yè)態(tài)在長(zhǎng)沙絕無(wú)僅有。長(zhǎng)沙最大規(guī)模、綜合業(yè)態(tài)最全、匯聚國(guó)內(nèi)外知名商家最多的現(xiàn)代商業(yè)中心，是集購(gòu)物、娛樂、餐飲、商務(wù)酒店、度假、旅游、休閑、文化、居住為一體的體驗(yàn)式一站齊消費(fèi)中心。二、項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)檔次定位：不但是長(zhǎng)沙而且是中南地區(qū)商業(yè)的一面代表旗幟、一顆璀璨明珠。 要建立在可以引導(dǎo)整個(gè)開福區(qū)城市發(fā)展的高度。一、項(xiàng)目商業(yè)定位的原則： 要從此改寫長(zhǎng)沙商業(yè)現(xiàn)狀，不但要結(jié)束長(zhǎng)沙北無(wú)大型商業(yè)中心的歷史，還要能填補(bǔ)長(zhǎng)沙商業(yè)缺乏綜合商業(yè)航母和主力商家單薄難以形成群集效應(yīng)的空白。當(dāng)然，本項(xiàng)目開發(fā)的難度與機(jī)遇同樣巨大，對(duì)開發(fā)商和代理商都是一個(gè)世紀(jì)挑戰(zhàn)。（3）綜觀長(zhǎng)沙，二環(huán)以內(nèi)占地1000畝以上的大型商業(yè)地塊，除了本項(xiàng)目已經(jīng)沒有第二個(gè)，這給本項(xiàng)目以很大的發(fā)揮空間。如平和堂作為老牌商業(yè)的代表只有百貨商業(yè)的單一業(yè)態(tài)，新興商業(yè)代表王府井也同樣是以百貨業(yè)態(tài)為主，眾多的專業(yè)市場(chǎng)更是集中于某一行業(yè)的經(jīng)營(yíng)。（3）省內(nèi)高速公路的發(fā)展為跨區(qū)消費(fèi)打開了便利之門：長(zhǎng)沙與外界溝通的高速公路基本全線貫通，使得城市之間的距離大大縮短，除長(zhǎng)（沙）、株（洲）、（湘）潭外，常德、邵陽(yáng)、婁底、衡陽(yáng)、益陽(yáng)、郴洲等城市也通過(guò)高速公路與長(zhǎng)沙密切聯(lián)系在一起，2小時(shí)經(jīng)濟(jì)商圈初步形成。因?yàn)槌墙纪恋爻杀镜?，生活環(huán)境好，更適合集結(jié)大居住大商業(yè)。（3）假日經(jīng)濟(jì)有巨大的需求：隨著雙休的實(shí)行和長(zhǎng)沙人生活水平的提高，周末及節(jié)假日的假日經(jīng)濟(jì)商機(jī)無(wú)限，而目前長(zhǎng)沙可供市民完成吃、喝、玩、樂、游、購(gòu)的一站式齊全消費(fèi)場(chǎng)所根本沒有，一邊是有巨大的消費(fèi)需求，一邊是沒有相關(guān)的服務(wù)配套項(xiàng)目。四、相關(guān)重要因素對(duì)本項(xiàng)目的影響分析宏觀經(jīng)濟(jì)因素（1）經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好和房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮為大商業(yè)開發(fā)增加了底氣：近幾年長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)開發(fā)都保持較高的增長(zhǎng)率，社會(huì)商品零售總額節(jié)節(jié)攀升，為購(gòu)物經(jīng)濟(jì)提供了足夠保障。娛樂經(jīng)濟(jì)和假日消費(fèi)快速增長(zhǎng)。一、長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)情況分析近年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)如下特征：經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)較快增長(zhǎng)。本項(xiàng)目做商業(yè)要立足高遠(yuǎn)，確保成功，必須揚(yáng)長(zhǎng)避短，必須站在最大規(guī)模、最全業(yè)態(tài)、匯聚最多國(guó)內(nèi)外知名商家的高度來(lái)進(jìn)行突破，而相關(guān)條件也對(duì)本項(xiàng)目往這一方向突破有足夠的支持。從周邊環(huán)境來(lái)看，本項(xiàng)目做商業(yè)項(xiàng)目比做住宅項(xiàng)目更具備條件。項(xiàng)目得益于金霞大道、芙蓉路與東二環(huán)為引入市區(qū)客流提供了保證。本篇小結(jié)：項(xiàng)目大的規(guī)模體量為建設(shè)大型綜合商業(yè)城提供了保障。 以超越長(zhǎng)沙所有商業(yè)項(xiàng)目、填補(bǔ)長(zhǎng)沙商業(yè)空白的高標(biāo)準(zhǔn)定位來(lái)規(guī)劃本項(xiàng)目，則可把該項(xiàng)目放在對(duì)所有長(zhǎng)沙消費(fèi)者一網(wǎng)打盡同時(shí)還可有效吸引長(zhǎng)沙之外的旅游性消費(fèi)者的絕對(duì)高度，從而杜絕把消費(fèi)群局限于項(xiàng)目區(qū)域（目前該區(qū)域消費(fèi)力不足）難以支持本項(xiàng)目的危險(xiǎn)，同時(shí)還可因成為長(zhǎng)沙乃至中南區(qū)商業(yè)旗幟而意外獲得長(zhǎng)沙以外周邊城市的旅游性消費(fèi)群的消費(fèi)支持。它的出現(xiàn)，對(duì)開福區(qū)整體發(fā)展乃至對(duì)長(zhǎng)沙的商業(yè)結(jié)構(gòu)都應(yīng)起到一種里程碑式的拉動(dòng)作用和影響。十、項(xiàng)目威脅：綜合項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，項(xiàng)目的威脅既來(lái)自市區(qū)眾多商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，又來(lái)自自身區(qū)域商業(yè)的不成熟，必須找到一個(gè)超越以上兩大威脅的機(jī)會(huì)點(diǎn)，本項(xiàng)目才有可能成功。 地理位置目前較偏：長(zhǎng)沙北邊目前在長(zhǎng)沙人心目中還處于郊區(qū)的概念，這里目前無(wú)論市政、公共設(shè)施還是居住人口都很缺乏。九、項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊居住群尤其是高端居住群極其缺乏：由于項(xiàng)目周邊缺少大型高尚居住區(qū)和缺乏流動(dòng)人口集結(jié)的可能性，因此無(wú)論是常住消費(fèi)人口還是流動(dòng)消費(fèi)人口目前都是制約該區(qū)域商業(yè)成功的關(guān)鍵，這也是目前該區(qū)域商業(yè)設(shè)施缺少的根本原因。 城市規(guī)劃促進(jìn)區(qū)域商業(yè)生存空間巨大：在項(xiàng)目所在的長(zhǎng)沙北邊，沒有形成成熟的商業(yè)圈是其弱點(diǎn)，同時(shí)反過(guò)來(lái)，正是由于該區(qū)域商業(yè)的空白，為本項(xiàng)目的生存空間增加了很重的砝碼，加上政府機(jī)構(gòu)和區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)往北的轉(zhuǎn)移，使本區(qū)域商業(yè)的可持續(xù)增長(zhǎng)空間無(wú)比巨大。另一方面，我們可以將更多的資金用于增加服務(wù)的質(zhì)量和內(nèi)容，讓項(xiàng)目的附加值大幅提升，從而實(shí)現(xiàn)來(lái)此消費(fèi)的消費(fèi)者滿意，反過(guò)來(lái)支持商家的經(jīng)營(yíng)。而伍家?guī)X北商圈在此指瀏陽(yáng)河以北的廣大區(qū)域，目前尚無(wú)大型購(gòu)物場(chǎng)所，已建成的湘繡文化市場(chǎng)是該區(qū)域最大的商業(yè)設(shè)施，但由于交通不便，人流不旺，雖然大多數(shù)商鋪已經(jīng)售出，但基本還沒開始經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目如果順勢(shì)而出，未來(lái)將很容易成為長(zhǎng)沙北商業(yè)的龍頭，從而與一批專業(yè)市場(chǎng)、物流市場(chǎng)形成伍家?guī)X北商圈。區(qū)域目前商業(yè)現(xiàn)狀：沒有上檔次的商業(yè)，甚至可以說(shuō)商業(yè)上還是空白。休閑：區(qū)域休閑設(shè)施較少。商業(yè)：上檔次的商業(yè)基本處于空白，西北的湖湘文化藝術(shù)品大市場(chǎng)處于歇業(yè)狀態(tài)。教育：往北有著名的周南中學(xué)。 項(xiàng)目往北的西北為長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和高標(biāo)準(zhǔn)的霞凝新港，東北則是正在規(guī)劃建設(shè)中的青竹湖外商城（外商城將設(shè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，高爾夫球場(chǎng)休閑娛樂區(qū)，商務(wù)中心區(qū)，中高檔住宅區(qū)，物流配送中心等五大功能區(qū)），將為本項(xiàng)目高消費(fèi)力人流提供良好保障。四、項(xiàng)目周邊環(huán)境情況 除項(xiàng)目北邊具備撈刀河景觀之外，其余三面均無(wú)良好景觀，這讓本項(xiàng)目單純做住宅區(qū)變得困難，尤其是項(xiàng)目靠火車道的西邊，火車擾民成為做住宅的硬傷，而規(guī)劃為商業(yè)則受此影響不大。 項(xiàng)目東
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