xx項(xiàng)目總體策劃思路(文件)
【正文】 商業(yè)旗幟而意外獲得長(zhǎng)沙以外周邊城市的旅游性消費(fèi)群的消費(fèi)支持。 項(xiàng)目得益于金霞大道、芙蓉路與東二環(huán)為引入市區(qū)客流提供了保證。 本項(xiàng)目做商業(yè)要立足高遠(yuǎn)，確保成功，必須揚(yáng)長(zhǎng)避短，必須站在最大規(guī)模、最全業(yè)態(tài)、匯聚最多國(guó)內(nèi)外知名商家的高度來(lái)進(jìn)行突破，而相關(guān)條件也對(duì)本項(xiàng)目往這一方向突破有足夠的支持。 娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)和假日消費(fèi)快速增長(zhǎng)。 （ 3）假日經(jīng)濟(jì)有巨大的需求：隨著雙休的實(shí)行和長(zhǎng)沙人生活水平的 提高，周末及節(jié)假日的假日經(jīng)濟(jì)商機(jī)無(wú)限，而目前長(zhǎng)沙可供市民完成吃、喝、玩、樂(lè)、游、購(gòu)的一站式齊全消費(fèi)場(chǎng)所根本沒(méi)有，一邊是有巨大的消費(fèi)需求，一邊是沒(méi)有相關(guān)的服務(wù)配套項(xiàng)目。 （ 3）省內(nèi)高速公路的發(fā)展為跨區(qū)消費(fèi)打開(kāi)了便利之門：長(zhǎng)沙與外界溝通的高速公路基本全線貫通，使得城市之間的距離大大縮短，除長(zhǎng)（沙）、株（洲）、（湘）潭外，常德、邵陽(yáng)、婁底、衡陽(yáng)、益陽(yáng)、郴洲等城市也通過(guò)高速公路與長(zhǎng)沙 密切聯(lián)系在一起， 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)商圈初步形成。 （ 3）綜觀長(zhǎng)沙，二環(huán)以內(nèi)占地 1000 畝以上的大型商業(yè)地塊，除了本項(xiàng)目已經(jīng)沒(méi)有第二個(gè)，這給本項(xiàng)目以很大的發(fā)揮空間。 一、項(xiàng)目商業(yè)定位的原則： 要從此改寫(xiě)長(zhǎng)沙商業(yè)現(xiàn)狀，不但要結(jié)束長(zhǎng)沙北無(wú)大型商業(yè)中心的歷史，還要能填補(bǔ)長(zhǎng)沙商業(yè)缺乏綜合商業(yè)航母和主力商家單薄難以形成群集 效應(yīng)的空白。 二、項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)檔次定位： 不但是長(zhǎng)沙而且是中南地區(qū)商業(yè)的一面代表旗幟、一顆璀璨明珠。 （ 2）長(zhǎng)沙市商圈的消費(fèi)群憑什么來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)？ 規(guī)模就是吸引力，特色就是消費(fèi)力，人無(wú)我有，特色地位無(wú)可替代，綜合性多主力商家的業(yè)態(tài)在長(zhǎng)沙絕無(wú)僅有。 （ 3）通過(guò)代理商吸引的溫州買家和廣州買家。 六、項(xiàng)目主題形象的演繹： 項(xiàng)目命名：星城國(guó)際 釋義： 星城為長(zhǎng)沙簡(jiǎn)稱，帶出項(xiàng)目所在；星城又取本項(xiàng)目為長(zhǎng)沙商業(yè)衛(wèi)星城之意。 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏 總體開(kāi)發(fā)節(jié)奏：整體性一次規(guī)劃到位，以大商業(yè)作為啟動(dòng)并快速回收資金，待商業(yè)打開(kāi)項(xiàng)目知名度及積累人氣后，項(xiàng)目的住宅附加值得到提升，則住宅可望以更高價(jià)獲得更多利潤(rùn)。 三、 商業(yè)板塊功能分區(qū)與配置 中心點(diǎn)規(guī)劃為下沉式主題廣場(chǎng)，既是公共景觀休閑所在，又可作匯演、放映、活動(dòng)的匯聚人流之地。 在靠近道路四周的東西南北四個(gè)角規(guī)劃為四層的四個(gè)主題特色商業(yè)區(qū)。北邊的涵洞（ 1）直通溫州商城，再以溫州商城為起點(diǎn)通過(guò)互通式走道到達(dá)各處；中間的涵洞（ 2）直通中心主題廣場(chǎng)，也可沿兩邊通往各主題商業(yè)區(qū)；南邊的涵洞（ 3）直通女人街，再以 女人街為起點(diǎn)通過(guò)互通式走道到達(dá)各處。 外立預(yù)留位置，以統(tǒng)一規(guī)劃的廣告櫥窗強(qiáng)化整體商業(yè)氣氛。 沿?fù)频逗咏ㄔO(shè) “騎江觀光休閑長(zhǎng)堤 ”，連通商業(yè)及住宅板塊，也給購(gòu)物者和居住者提供一個(gè)極佳的休閑與浪漫之所。 七、項(xiàng)目全程創(chuàng)新體系及附加值提煉 全新業(yè)態(tài)組合：不同于長(zhǎng)沙眾多商業(yè)項(xiàng)目過(guò)于依賴單一主力商家的購(gòu)物城形式，而是在認(rèn)真研究長(zhǎng)沙消費(fèi)者行為及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基礎(chǔ)上，進(jìn)行功能的有效區(qū)分和業(yè)態(tài)組合，實(shí)現(xiàn)最佳的商業(yè)功能配置。 特別的物業(yè)管理服務(wù)： 規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù) ——在符合項(xiàng)目整體要求和風(fēng)格的前提下，根據(jù)合作伙伴（租客和買客）的具體特殊要求，度身定造，令其滿意； 品牌服務(wù) ——不遺余力地打造順天及順天中南明珠的品牌； 信息服務(wù) ——建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) ,為合作伙伴（租客和買客）定期提供市場(chǎng)信息； 市場(chǎng)服務(wù) ——開(kāi)辟更多便利的交通手段（如免費(fèi)專線巴士），不 斷策劃各種季節(jié)、各種主題的消費(fèi)者活動(dòng)，進(jìn)行廣告促銷宣傳； 后勤服務(wù) ——提供良好的物業(yè)維護(hù)管理、安全管理，完善公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)設(shè)施； 商業(yè)資源共享受服務(wù) ——順天集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)了寫(xiě)字樓 \酒店 \住宅等多個(gè)項(xiàng)目，而且將繼續(xù)發(fā)展新的項(xiàng)目。 第二步：本地輿論先導(dǎo)與異地推廣同步進(jìn)行 整合湖南媒體，集合省際資源，在長(zhǎng)沙以新聞發(fā)布會(huì)為引子，點(diǎn)燃商業(yè)地產(chǎn)的全城興奮點(diǎn)，在頭版頭條大造聲勢(shì)，蓄勢(shì)待發(fā)。 通過(guò)對(duì)簽約主力商家和項(xiàng)目總體形象的現(xiàn)場(chǎng)展示，營(yíng)造別具一格的現(xiàn)場(chǎng)宣傳和震撼性效果，形成對(duì)長(zhǎng)沙零售商業(yè)買家的絕對(duì)吸引。 可行性： 在項(xiàng)目浮出水面并取得前期良好影響的前提下，更易取得政府和媒體的大力支持。 三、具體執(zhí)行時(shí)間安排 時(shí)間 完成事項(xiàng) 備注 20xx 年 5月 總體規(guī)劃文字方案的論證、修改、確定 6月 整體規(guī)劃的初步設(shè)計(jì)，與政府溝通取得共識(shí)，爭(zhēng)取各方支持 7~8月 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)稿的完善、修改、確定，沙盤模型制作 9~11月 國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)機(jī)構(gòu)意向招商，簽訂協(xié)議 11~12 月 長(zhǎng)沙新聞發(fā)布會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)圍板包裝、戶外形象廣 告、前期軟性炒作 ~ 溫州新聞發(fā)布會(huì)及招商會(huì)，主推溫州商城和臨街鋪位 長(zhǎng)沙體驗(yàn)式售樓中心完工 ~4 月 長(zhǎng)沙銷售推廣正式開(kāi)始，鋪墊期，主推女人街和臨街鋪位 長(zhǎng)沙銷售推廣高潮期，主推女人街和臨街鋪位 ~8月 長(zhǎng)沙銷售推廣持續(xù)期，主推女人街和臨街鋪位 ~年底 主推品牌特區(qū) ~8月 主推娛樂(lè)特區(qū) ~ 重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目西邊的林蔭道、三大涵洞出入口、溫州商城、 女人街以及中心主題廣場(chǎng) 溫州商城交樓 女人街交樓 品牌特區(qū)和娛樂(lè)特區(qū)交樓，所有公眾工程完工，進(jìn)入項(xiàng)目 第二期開(kāi)發(fā) 《項(xiàng)目效益篇》 本篇解決以下問(wèn)題：本項(xiàng)目的社會(huì)效益有無(wú)上升到一個(gè)更高的層面，如何從對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的分析中得到投資與收益的客觀數(shù)據(jù)以及把握投資的比例，確保投資與收益的良性資金滾動(dòng)。 （ 3）項(xiàng)目預(yù)計(jì)日接待人流，預(yù)計(jì)累計(jì)日消費(fèi)總額，可上繳國(guó)家利稅， （ 4）項(xiàng)目預(yù)計(jì)可提供就業(yè)機(jī)會(huì)個(gè)。 對(duì)開(kāi)福區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 （ 1）開(kāi)福區(qū)商業(yè)不再是長(zhǎng)沙商業(yè)的真空地帶，反過(guò)來(lái)將成為長(zhǎng)沙商業(yè)的典范和驕傲。從而促進(jìn)零售商客的購(gòu)買。 可行性： 最好兼顧日間和夜間雙重宣傳效果，總體宣傳費(fèi)用投入不高，發(fā)展商可以承受。 可行性： 利用順天在長(zhǎng)沙的政府媒體資源優(yōu)勢(shì)和世銘在溫州的客戶資源優(yōu)勢(shì)， 可以先做旺溫州商城和實(shí)現(xiàn)散客購(gòu)買回收資金成功。
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