【正文】 社會零售總額億元 80—120 分鐘 目標(biāo)客戶群保證分析： （ 1）長沙北商圈的消費(fèi)群能提供本項(xiàng)目怎樣的經(jīng)常消費(fèi)保證？ 長沙北區(qū)域目前無上檔次的商業(yè)，而隨著開發(fā)區(qū)高消費(fèi)居住人群的增加和區(qū)域內(nèi)金霞新區(qū)等高尚居住小區(qū)的開發(fā)，未來三年內(nèi)將有超過 萬人口成為本項(xiàng)目的經(jīng)常性消費(fèi)客源。 （ 3）長沙以外龐大的消費(fèi)群憑什么慕名來本項(xiàng)目消費(fèi)？ 長沙作為省城，本省其它城市的工作人員經(jīng)常要前往省城辦事和旅游，因此只要征服長沙就等于征服湖南，本項(xiàng)目作為長沙商業(yè)典范和不可不去的旅游景點(diǎn)的地位，將成為領(lǐng)袖長沙、輻射湖南乃至整個(gè)中南地區(qū)的集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)酒店、度假、旅游、休閑、文化、居住為一體的體驗(yàn)式不夜城。 （ 2）長沙以外湖南省內(nèi)尤其是長沙周邊地區(qū)的投資客戶。 五、項(xiàng)目主題形象定位 長沙至大、至全的國際化生活體驗(yàn)式商都。 它是長沙唯一國內(nèi)外知名商業(yè)品牌群集的地方，是長沙真正集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)酒店、度假、旅游、休閑、文化、居住為一體的一站齊體驗(yàn)式消費(fèi)場所。 國際是真正意義上的國際，因?yàn)檫@里是長沙唯一國內(nèi)外知名商業(yè)品牌群集的地方，其內(nèi)容及形式都極具國際化。 項(xiàng)目銷售口號設(shè)定：品牌聯(lián)合國，財(cái)富提款機(jī) 釋義： 購買星城國際，與國內(nèi)外眾多知名品牌共同營商，財(cái)富將滾滾而來， 《項(xiàng)目規(guī)劃篇》 項(xiàng)目規(guī)劃服從項(xiàng)目整體形象定位并務(wù)求協(xié)調(diào)統(tǒng)一，需努力 做到：科學(xué)準(zhǔn)確把握項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，在設(shè)計(jì)理念的指引下進(jìn)行商業(yè)板塊的功能分區(qū)與配置，整體建筑風(fēng)格、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)與主題形象的協(xié)調(diào)，合理進(jìn)行交通組織的設(shè)計(jì)以及通過全程創(chuàng)新體系為項(xiàng)目增加附加價(jià)值等。 商業(yè)操作程序：先以訂單地產(chǎn)的形式（即前期借項(xiàng)目整體規(guī)劃的大手筆吸引國內(nèi)外大商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂意向協(xié)議）啟動商業(yè)板塊拉升項(xiàng)目形象，從而在花費(fèi)很少的條件下，主要帶動散客的入市，通過零售商鋪的出售快速回收資金。 商業(yè)設(shè)計(jì)理念：以下沉式主題廣場為商業(yè)板塊的中心點(diǎn)，呈圓形擴(kuò)散狀分布規(guī)劃商鋪，好象一個(gè)開放式大劇院，這樣可以做到每個(gè)建筑單體皆可看到中心廣場；靠鐵道的西邊以三個(gè)景觀 式涵洞形成多個(gè)出入口，保證本項(xiàng)目人流、車流的合理流動，以彌補(bǔ)本項(xiàng)目交通的不足，內(nèi)部則以完全互通式設(shè)計(jì)來疏導(dǎo)人流車流，做到外部通達(dá)，內(nèi)部暢旺。 第二圈圍繞中央主題廣場呈圓形規(guī)劃為兩層臨街小商鋪，首層租售，二層為附送的閣樓，可作辦公、休息、存貨之用。 第四圈圍繞圓形湖 道規(guī)劃為水邊的步行商業(yè)街，以二層商鋪為主，首層、二層皆為可租售商鋪。 ★ 西北角規(guī)劃為溫州商城，以溫州小商品、鞋業(yè)、服裝等為地域特色主題； ★ 東北角規(guī)劃為娛樂特區(qū)，利用臨近撈刀河優(yōu)勢及環(huán)島景觀湖道，規(guī)劃有水上樂園、兒童反斗城、大型室內(nèi)娛樂中心歡笑天地、游戲、音 樂廳等； ★ 西南角規(guī)劃為女人街，通過細(xì)分最具消費(fèi)力的購買決策群體量身定做，形成以美容、健身、美麗健康顧問、休閑、女性桑拿、內(nèi)衣、婦嬰兒童用品店、珠寶首飾、精品、小飾品、時(shí)尚圖書、時(shí)尚屋 、培訓(xùn)、交流為主的商業(yè)結(jié)構(gòu)； ★ 東南角規(guī)劃為以大百貨、品牌名店、加盟店為主的品牌專區(qū)。 在西邊靠鐵道處規(guī)劃三個(gè)涵洞出入口，不但承擔(dān)改善交通的功能，還可化劣勢為優(yōu)勢，將涵洞裝飾成古代歐洲城堡的城門風(fēng)格，在靠金霞大道一邊以醒目的標(biāo)牌傳達(dá)項(xiàng)目的信息，起到巧妙的廣告作用。 四、商業(yè)板塊建筑風(fēng)格 總體建筑風(fēng)格：現(xiàn)代歐洲 +古典歐洲的結(jié)合。 色彩建議：皇家氣派的金黃色調(diào)配以現(xiàn)代的藍(lán)。 用燈光的布置來營造不夜城的大氣。 整個(gè)商業(yè)核心區(qū)域以環(huán)形景觀湖道貫串，連接水道內(nèi)外的商業(yè)街，形 成 “城中有湖、湖中有城、城中有城、景中有景、街外有街 ”的總體風(fēng)格。 在商業(yè)體之間以綠化、鐵藝休閑座椅、造型新穎的公共設(shè)施、歐式建筑小品來突顯商業(yè)板塊的藝術(shù)與文化氛圍。 內(nèi)部交通循環(huán)圖示。在這里，作為一個(gè)完整的商業(yè)服務(wù)體系，客戶之間不是互相排斥，而是互相輝映，對外形成集群優(yōu)勢。 繞城社區(qū)巴士：以規(guī)模盛大、頻次多的繞城社區(qū)巴士塑造大氣派彰顯項(xiàng)目檔次與實(shí)力，巴士既可解決本項(xiàng)目交通不便的瓶頸，還可作為本項(xiàng)目流動之廣告載體，形成在長沙市無處不在的項(xiàng)目宣傳效果。集團(tuán)將整合各資源 ,為本項(xiàng)目服務(wù)。 可行性： 以本項(xiàng)目的影響力和預(yù)計(jì)的市場關(guān)注度，對各商家來說，簽訂意向合同無需付出，卻可達(dá)到免費(fèi)宣傳與搶奪商業(yè)先機(jī)的雙重效果，自然趨之若騖。 同時(shí)在溫州集合各媒體及商家召開新聞發(fā)布會，加上投資公司和各行業(yè)商會的背后推動，對溫州商城重點(diǎn) 推介，并利用沙盤流動展銷全面對本項(xiàng)目推售，吸引散客入市，開始回收資金。 第三步：項(xiàng)目現(xiàn)場氣氛大手筆營造形成長沙高聚焦效應(yīng)。以繞城巴士導(dǎo)入城區(qū)人流到現(xiàn)場，并起到傳播作用。 第四步：引導(dǎo)政府與深化 炒作同步進(jìn)行 通過整體規(guī)劃及可預(yù)見性前景的展現(xiàn)，引導(dǎo)開福區(qū)政府和長沙市政府對項(xiàng)目周邊地塊進(jìn)行有益于本項(xiàng)目的整體規(guī)劃和重新布局，借此進(jìn)行更深入的炒作，在長沙市乃至長、株、潭及其其它周邊城市形成對本項(xiàng)目投資的熱點(diǎn)。 第五步：以體驗(yàn)式售樓中心和推廣吸引長沙和長沙周邊地區(qū)買家入場 為彌補(bǔ)現(xiàn)場商業(yè)形體尚未呈現(xiàn)的缺陷，增強(qiáng)對整體商業(yè)的切身感受，建議設(shè)立現(xiàn)場體驗(yàn)式售樓中心，即以高科技手段結(jié)合光盤影象帶體驗(yàn) 者進(jìn)入項(xiàng)目的商業(yè)模擬空間，有如入 其境的現(xiàn)場感受。 可行性： 在前期回收部分資金的基礎(chǔ)上增加宣傳的投入是確保后期銷售成功的必然條件，根據(jù)銷售的業(yè)績來按比例安排宣傳費(fèi)用的投入，是較為穩(wěn)妥的方法。 一、社會效益分析 對長沙商業(yè)結(jié)構(gòu)和檔次的影響： （ 1）填補(bǔ)長沙缺少大型綜合性商業(yè)的空白 （ 2）樹立長沙商業(yè)在全省乃至中南地區(qū)的領(lǐng)袖地位 （ 3）有了本項(xiàng)目的存在，長沙商業(yè)得以與大城市 大商業(yè)并駕齊驅(qū)，將在中國現(xiàn)代商業(yè)格局中占據(jù)重要的一席。 （ 2）對外地人來說，你可能不知道開福區(qū)，但你一定知道星城國際，你知道了星城國際，所以你知道了開福區(qū)。 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 (略 ) 成本（自有資金 +對外融資） 利潤