【正文】 二節(jié)賣點(diǎn)細(xì)分一、教育賣點(diǎn)二、商業(yè)賣點(diǎn)三、文化賣點(diǎn)四、旅游賣點(diǎn)五、健康運(yùn)動(dòng)賣點(diǎn)六、休閑娛樂賣點(diǎn)七、養(yǎng)生保健賣點(diǎn)八、商務(wù)賣點(diǎn)九、生活方式賣點(diǎn)十、社交賣點(diǎn)十一、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能賣點(diǎn)第三章 產(chǎn)品建議第一節(jié)、項(xiàng)目整體形象建議——“華中首個(gè)游艇別墅區(qū)”縱觀整個(gè)南昌房產(chǎn)市場，從建筑風(fēng)格、園林景觀到項(xiàng)目定位理念，不難看出國際化、生態(tài)、健康、養(yǎng)生、親水、歐式、地中海、夏威夷、新加坡、中國式等各種概念泛濫，而用什么來作為項(xiàng)目的整體形象傳播將直接關(guān)系到后期的整個(gè)營銷環(huán)節(jié)。因此，出于項(xiàng)目的總體定位是“偏高檔別墅特區(qū)”，在昌北及其它區(qū)域不是以水就是以教育為攻擊手段的情況下，該項(xiàng)目必須尋找別具一格而又現(xiàn)實(shí)的攻擊手段，使項(xiàng)目得以風(fēng)生水起。是抱守一灣還是放眼整個(gè)xx，選擇前者和其它湖景項(xiàng)目沒什么分別，而選擇后者則是整個(gè)xx的價(jià)值歸你擁有，找到了一個(gè)無競爭的市場。以水為平臺(tái)，使游艇與建筑、項(xiàng)目資源得到最大化整合，創(chuàng)造項(xiàng)目的邊際利潤，為項(xiàng)目啟動(dòng)找到突破口，同時(shí)為企業(yè)今后運(yùn)營xx的旅游資源預(yù)留管線。通過此，結(jié)合高教區(qū)學(xué)院文化、xx旅游文化及游艇文化主題，全面包裝，展示個(gè)性，回歸自然人居理念，也為今后的營銷推廣預(yù)留管線。 通過風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及利潤估算，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益能夠得到很好的統(tǒng)一。本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)方案比較表序列用地面積（平米）容積率建筑面積（平米）建安成本（元）售價(jià)（元）銷售收入（億元）獲利估算（億元）1219144121914415002500 22191446574330006000321914415340020003900421914410957225004500510957232872300060002．66428283068020004500667443287125005500說明：在土地總價(jià)不變的前提下作比較1容積率為洋房方案3，因地塊區(qū)域不成熟，以這樣的品質(zhì)去競爭風(fēng)險(xiǎn)較大。第三節(jié)、 規(guī)劃理念建議鑒于項(xiàng)目的地塊形狀、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位、整體形象建議，在規(guī)劃理念上建議為南加州長堤（以陽光、海水、沙灘、游艇聞名）風(fēng)情為版本，打造成如巴黎左岸“城市沙灘”樣式的整體景觀帶和軸線，以區(qū)別于目前市場上的各種景觀概念和形象，創(chuàng)造出一個(gè)休閑、浪漫、時(shí)尚、品味、身份的人文別墅區(qū)。第五節(jié)、建筑風(fēng)格及立面建議根據(jù)規(guī)劃理念及景觀要求，在建筑風(fēng)格上建議為北美現(xiàn)代建筑風(fēng)格，其中部份獨(dú)立別墅將用北美風(fēng)格的木結(jié)構(gòu)建造。北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格。北美的現(xiàn)代建筑風(fēng)格主要突出特點(diǎn)是簡約、人性化與親水性。 第六節(jié)、戶型、空間設(shè)計(jì)建議獨(dú)立別墅面積建議：300——320平米之間客廳挑高建議：6米功能建議：門廳、仆人房、單車庫、洗衣房、廚房、主客廳、多功能廳、餐廳、主人套房（衣帽間）、貯藏室、客房、休閑室、前后花園、家庭廳及多露臺(tái)等房型建議：5/6房3廳結(jié)構(gòu)建議：框架結(jié)構(gòu)/木結(jié)構(gòu)平面布局建議：動(dòng)靜區(qū)分、潔污分區(qū)、主次、尊卑要區(qū)分性能建議：2層半結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能環(huán)保雙并別墅：面積建議：220——250平米之間客廳挑高建議：6米功能建議：門廳、仆人房、單車庫、洗衣房、廚房、主客廳、多功能廳、餐廳、主人套房（衣帽間）、貯藏室、客房、休閑室、前后花園、家庭廳及多露臺(tái)等房型建議：5/4房3廳結(jié)構(gòu)建議：2層半框架結(jié)構(gòu)平面布局建議：動(dòng)靜區(qū)分、潔污分區(qū)、主次、尊卑要區(qū)分性能建議：結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能環(huán)保聯(lián)排別墅：面積建議：180——200平米之間客廳挑高建議：5米功能建議：門廳、仆人房、單車庫、洗衣房、廚房、主客廳、餐廳、主人套房（衣帽間）、貯藏室、客房、休閑室、前后花園、多露臺(tái)等房型建議：4/3房2廳（3+1）結(jié)構(gòu)建議：框架結(jié)構(gòu)平面布局建議：動(dòng)靜區(qū)分、潔污分區(qū)、主次、尊卑要區(qū)分性能建議：結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能環(huán)保車庫設(shè)計(jì)建議：半地下式設(shè)計(jì)。因而項(xiàng)目在商業(yè)配套上主要作用是一種補(bǔ)位，同時(shí)也要同項(xiàng)目定位結(jié)合起來形成特色。因而項(xiàng)目的商業(yè)配套主要細(xì)分如下：補(bǔ)位方面凈菜市場小型超市或便利店美容、美發(fā)中餐酒樓其它錯(cuò)位方面旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品店精品店寵物店咖啡吧小酒吧水族店其它第八節(jié)、 會(huì)所等生活配套及經(jīng)營模式建議會(huì)所等生活配套以泛會(huì)所形式構(gòu)建，突出項(xiàng)目的尊貴、休閑、時(shí)尚、浪漫、運(yùn)動(dòng)、健康、體驗(yàn)、養(yǎng)生等特點(diǎn)。第九節(jié) 、智能化配備建議別墅作為高檔物業(yè)，客戶更關(guān)注社區(qū)的安全性、物業(yè)管理水平及服務(wù)便利性。智能物業(yè)管理系統(tǒng)：包括綜合保安系統(tǒng)、綜合監(jiān)控集成管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。信息管理系統(tǒng)：包括Internet光纖接入網(wǎng)、有線電視多媒體系統(tǒng)、小區(qū)信息服務(wù)系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)。第十節(jié)、戰(zhàn)略協(xié)作伙伴建議因本項(xiàng)目的南加州概念所體現(xiàn)的是一種多元化的融合，只有整合一流的團(tuán)隊(duì)才能很好的實(shí)項(xiàng)戰(zhàn)略目標(biāo)，在項(xiàng)目合作伙伴方向上建議如下：（一）、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位：鑒于項(xiàng)目資源的豐富獨(dú)有性、主題概念的國際性及多元復(fù)合性的特點(diǎn)，本項(xiàng)目必須由國際頂尖的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)，全面完成總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，提煉設(shè)計(jì)理念，并進(jìn)行總體規(guī)劃說明及設(shè)計(jì)各功能細(xì)部說明，完成各類可售部分平面圖、效果圖及建模圖，完成項(xiàng)目綜合配套項(xiàng)目的各類圖形設(shè)計(jì)，協(xié)助完成模型的制作。（三）、景觀規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)：鑒于項(xiàng)目資源的豐富獨(dú)有性、主題概念的國際性及多元復(fù)合性的特點(diǎn)，本項(xiàng)目必須由國際頂尖的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的園林環(huán)境設(shè)計(jì)，完成項(xiàng)目總體景觀設(shè)計(jì)方案及擴(kuò)充方案，出具景觀設(shè)計(jì)報(bào)告，進(jìn)行景觀說明，分析功能描述等工作，并制定可用于銷售之各種景觀環(huán)境效果圖及提供示意圖，協(xié)助模型制作。（五）、管理公司:聘請(qǐng)國際背景知名管理公司實(shí)行顧問式管理，提出初步管理方式及管理費(fèi)用測試及服務(wù)內(nèi)容的擬訂；（六）、經(jīng)營管理：聘請(qǐng)國際背景知名經(jīng)營公司實(shí)行顧問或合作成立公司的方式對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營管理工作，提出經(jīng)營方式，在項(xiàng)目前期規(guī)劃階段提供專業(yè)建議，并對(duì)收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，結(jié)合營銷模式提出合理經(jīng)營項(xiàng)目等項(xiàng)工作。第十二節(jié)、 項(xiàng)目開發(fā)策略建議一、當(dāng)前個(gè)案開發(fā)策略分析縱觀當(dāng)前南昌市整個(gè)別墅開發(fā)現(xiàn)狀，基本上是先以低端的豪華公寓、聯(lián)排別墅開發(fā)切入市場，然后才推出高端雙拼、獨(dú)立別墅。這種由低到高分期滾動(dòng)的開發(fā)模式較為保險(xiǎn)，使得整個(gè)樓價(jià)有逐步上升、增值的表象，但同時(shí)也給客戶形成一個(gè)檔次很低的形象。 具體為首期開發(fā)2/5的體量，二期開發(fā)3/5的體量，每期三類產(chǎn)品按此比例進(jìn)行。 第十三節(jié)、價(jià)格策略一、價(jià)格定位：結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)客戶、產(chǎn)品品質(zhì)及競爭個(gè)案價(jià)格，項(xiàng)目獨(dú)立別墅價(jià)格定位均價(jià)：6000元/平米；雙拼別墅價(jià)格定位均價(jià)：5000元/平米；聯(lián)排別墅價(jià)格定位：4500元/平米二、定位依據(jù)目標(biāo)客戶接受度針對(duì)享受型目標(biāo)客戶所需的獨(dú)棟別墅、雙拼別墅，本項(xiàng)目擁有一線的景觀、低容積率及低密度等高品質(zhì)，而市場空檔存在；對(duì)上升型客戶需求的聯(lián)排別墅，本項(xiàng)目根據(jù)其價(jià)格上的承受力，以前線景觀為依托，迎合市場，造就高密度、高容積率的規(guī)劃。 獨(dú)棟、雙拼攻擊歐洲城，聯(lián)排補(bǔ)位高教區(qū)需求。因而推盤總體思路上以雙拼、獨(dú)棟樹立產(chǎn)品高端形象來獲得利潤的最大點(diǎn)，以聯(lián)排托市來吸引人氣，在價(jià)格上高開低走，結(jié)合活動(dòng)、廣告集中在解籌日3天出貨，迅速回籠資金。二、步聚建議A、客戶登記期B、認(rèn)籌期C、解籌期D、尾貨期第三部份：企劃推廣第一章品牌形象之推廣總精神及廣告主題第一節(jié)、整合傳播平臺(tái)搭建營銷平臺(tái)的構(gòu)建將解決的問題是，在哪個(gè)層面上開展?fàn)I銷策劃工作，如何對(duì)整合傳播的資源進(jìn)行合理的利用和配合，以便直接服務(wù)于銷售，擬建立：“公關(guān)活動(dòng)+新聞媒體+廣告組合”三位一體的整合傳播平臺(tái)，針對(duì)各期的不同任務(wù)，選擇不同的平臺(tái)組合向受眾傳達(dá)信息。二、推廣步驟擬定整個(gè)推廣劃分為籌備期、預(yù)熱期、公開期、強(qiáng)銷期、保溫期五個(gè)階段。 ——推廣費(fèi)用約為：490萬元。 因此在項(xiàng)目開盤前的媒介投入也至關(guān)重要，其次之后的銷售推廣仍將是推廣重點(diǎn)。在持續(xù)發(fā)展期的廣告推廣密度無須過大，但要保持一定爆光量。各類費(fèi)用分配基本比例費(fèi)用分配合理性，是資源適用合理性的實(shí)際表現(xiàn)，必須根據(jù)總體思路體系進(jìn)行分配布局，我們?cè)诔浞址治黾翱紤]了以上各類媒介的作用后進(jìn)行以下初步分配。 B、電視廣告——包括形象廣告以及電視廣告雜志。C、電臺(tái)廣告——包括專題節(jié)目、常用促銷廣告。D、公關(guān)促銷活動(dòng)——包括各階段的展銷會(huì)配合節(jié)假日的公關(guān)活動(dòng)。E、廣告品制作——包括電視廣告的拍攝、樓書、夾報(bào)、單張、POP、各類展示系統(tǒng)、銀行按揭、付款方式、貸利率表、裝修標(biāo)準(zhǔn)等、約占推廣費(fèi)用總額的15%。約占推廣費(fèi)用總額的10%。約占推廣費(fèi)用總額的4