【正文】 費(fèi)人群越多，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營可行性將隨之增強(qiáng)。究其因：主要是濱州市房地產(chǎn)起步較晚，所發(fā)展物業(yè)較為單調(diào)，基本都是純居住產(chǎn)業(yè)為主，缺乏商住、酒店式公寓等投資性物業(yè)。濱州市長期處于福利分房的階段，雖然出現(xiàn)了一些商品房項(xiàng)目，項(xiàng)目品質(zhì)并不是很低，但與其供應(yīng)量巨大、配置相對較好的福利分房相比，市場上為數(shù)不多的商品房并不能體現(xiàn)出品質(zhì)較好、環(huán)境舒適、配套較完善的特點(diǎn)，而且價(jià)格也比單位集資蓋房的價(jià)格高，所以商品房的銷售進(jìn)度一直較為緩慢。這種情況直接會影響商品房的物業(yè)管理價(jià)格。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，購置住房不僅是購買房屋本身，更要注重其后期服務(wù)。麗景新園多層三室二廳124—136錦城花園多層、別墅三室二廳、獨(dú)體1370領(lǐng)袖華庭多層三室二廳120—150望湖花園多層、Townhouse、小高層三室二廳120—150目前，濱州市的商品住宅住宅市場中幾乎全都是多層住宅，幾個(gè)較大型的樓盤中有少量的別墅規(guī)劃，小高層、高層住宅產(chǎn)品在濱州市剛開始起步，其位于老城區(qū)黃河大壩下的望湖花是濱州首個(gè)規(guī)劃以小高層、高層住宅為主，多層、Townhouse為輔的住宅項(xiàng)目。此次的調(diào)研也覆蓋了地塊的周邊區(qū)域。此商圈主要面向周圍政府、機(jī)關(guān)單位職工，如國稅局、國土局、公路局和招商局、財(cái)政局等。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)評析 老城區(qū) 新城區(qū) 開發(fā)區(qū) 片區(qū)定位分析 老城區(qū) 新城區(qū) 開發(fā)區(qū) 片區(qū)SWOT分析 老城區(qū) 新城區(qū) 開發(fā)區(qū)三、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展情景預(yù)測 城市商圈發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢預(yù)測 城市商圈發(fā)展現(xiàn)狀目前濱州市老城區(qū)已經(jīng)形成了3個(gè)商圈：以渤海七路為中心、黃河二路、五路之間的商業(yè)街?，F(xiàn)在由于老城區(qū)的拆遷改造成本比較高，而可利用的土地又較少。 城市房地產(chǎn)市場需求狀況分析濱州市近五年房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額情況 計(jì)量單位：萬元年份商品房住宅寫字樓商業(yè)用房199924432443002000654858730675200112045839321030652002219581590206056200327685263502281107濱州市近三年房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售面積情況 計(jì)量單位：萬平方米年份商品房住宅寫字樓商業(yè)用房199900200002001200202003以上顯示，銷售額達(dá)27685萬元，較2002年有明顯的提高，%%。2003年以城市建設(shè)、工業(yè)更新改造投資為主的固定資產(chǎn)投資力度不斷加大，全市固定資產(chǎn)投資在連續(xù)四年高速增長的基礎(chǔ)上，2003年再上新臺階，全年完成全社會固定資產(chǎn)投資198億元，%，增幅明顯幾乎翻番，是近年來投資發(fā)展最快的一年，固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長，有利于拉動國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，直接促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進(jìn)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人民的生活水平。 城市資源開發(fā)利用前景預(yù)測土地資源：由于本市土地資源豐富，%，在未來幾年內(nèi)政府將充分利用土地資源，通過拍掛的方式鼓勵(lì)開發(fā)商積極開發(fā)以促進(jìn)本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。重點(diǎn)重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目有：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)各類園區(qū)建設(shè)、以活塞為主的國際汽車配件中心建設(shè)、以家紡為重點(diǎn)的棉紡織業(yè)和服裝加工項(xiàng)目、小營鐵路北延工程及鐵路公路大橋建設(shè)、濱州現(xiàn)代物流中心建設(shè)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工項(xiàng)目、有機(jī)蔬菜（食品）基地建設(shè)項(xiàng)目。環(huán)城風(fēng)景帶,逐步建設(shè)八大風(fēng)景點(diǎn),形成環(huán)城風(fēng)景帶。環(huán)城路,借助20220國道改線,修建一級路標(biāo)準(zhǔn)的東外環(huán)路、北外環(huán)路。各種會議旅游及大型商務(wù)活動日漸紛繁，越來越多的大型會議、國際各種大型博覽會、交易會來此舉行?？偼顿Y15億元，占地面積1155畝。濱州旅游產(chǎn)業(yè)的興起為濱州市旅游業(yè)進(jìn)一步加快發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。其中，接待國內(nèi)游客 ，增長 % ；海外游客7500人次，增長 % 。 旅游業(yè)濱州旅游資源豐富，素有魯北黃山之稱的鄒平縣南部山區(qū)，風(fēng)景秀麗，是良好的避暑、渡假圣地。雖然目前濱州市房地產(chǎn)業(yè)還很不成熟，但有著很大的發(fā)展前景。在加速工業(yè)化的進(jìn)程中，必須以對未來、對子孫后代高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，按照可持續(xù)發(fā)展的原則，正確處理經(jīng)濟(jì)發(fā)展同人口、資源、環(huán)境的關(guān)系，科學(xué)合理、綜合高效地開發(fā)利用資源，選擇有利于節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展模式，切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，做到經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一。采取多種方式大規(guī)模聚積國內(nèi)外高層次專業(yè)技術(shù)人才，爭取盡快選拔培養(yǎng)一批高水平的技術(shù)帶頭人。要搞好港口、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和沿海旅游景點(diǎn)建設(shè)，使本市成為一個(gè)服務(wù)設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良好、人與自然和諧統(tǒng)一的旅游勝地。要堅(jiān)持“工業(yè)興區(qū)”的方略，圍繞膨脹總量、提高質(zhì)量下功夫、搞突破。軟硬環(huán)境明顯改善，其綜合功能和社會效益達(dá)到一個(gè)新水平。堅(jiān)持改革、開放、開發(fā)、調(diào)整、提高五位一體的發(fā)展方略，充分發(fā)揮優(yōu)勢，最大限度地彌補(bǔ)劣勢，保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的較快速度，積累強(qiáng)大的后勁。這時(shí)人們對能夠提高生活品質(zhì)的高消費(fèi)品會產(chǎn)生迫切的需求。一季度，全市利用外資項(xiàng)目13個(gè)，其中合同利用外資9334萬美元，總量列全省第8位，增速列全省第2位；實(shí)際利用外資4498萬美元，總量列全省第9位，增速列全省第1位。一季度，%，列全省第2位，同比前移3個(gè)位次。濱州市消費(fèi)品市場基本靠濱州市內(nèi)部消耗為主，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，濱州市消費(fèi)市場逐步走向繁榮穩(wěn)定。2003年市區(qū)人均可支配收入為8093元，%。隨著珠江、長江三角洲的崛起，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的振興，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局漸次北移，黃河三角洲必將成為世人關(guān)注的熱點(diǎn)，成為東北亞、大東亞經(jīng)濟(jì)圈最富有潛力的開發(fā)區(qū)域。黃河十二路東達(dá)濱州未來規(guī)劃中的濱州火車站，西通直達(dá)濟(jì)南的220國道，并且可以南北的支路，可以很快到達(dá)濱博高速公路，濱博高速南通濟(jì)青高速，北部可以直通大高，在近期的規(guī)劃中北部可以直通到京津唐的高速公路網(wǎng)，所以交通條件的影響非常大。 濱州至大家洼鐵路即將開工，“十五” 初濱州將形成一條內(nèi)連國內(nèi)東部沿海和西部能源基地，外通亞太各大港口的經(jīng)濟(jì)新通道。；省道濱孤路縱貫?zāi)媳本硟?nèi)長達(dá)15公里；省道永莘路橫穿境內(nèi)東西長達(dá)16公里，并與205國道在鎮(zhèn)城區(qū)交匯；鎮(zhèn)域所處位置非常重要，是京津塘通往南方各省的咽喉要道，南至淄博市50公里，東至東營市20公里，西南至省會濟(jì)南市近百公里。黃河之水天上來，奔流到海不復(fù)回”。2003年底。濱州在山東的區(qū)位圖全市境域橫跨黃河兩岸，東西最大跨徑120公里，南北最大跨徑175公里。濱州市地勢南高北低，大致上由西南向東北傾斜，漸次過度到大海。濱州就位于幅員遼闊、美麗富饒的三角洲上。即將修建的濱博高速公路穿越鎮(zhèn)域境內(nèi)，交通條件十分優(yōu)越。由濱州市的城區(qū)圖可以很明顯的看出。項(xiàng)目恰好位于緩和十二路的西段，因此交通優(yōu)勢非常明顯，升值潛力必然非同一般。即使相比周邊經(jīng)濟(jì)水平比其低的幾個(gè)城市，比如東營、德州，濱州的城市建設(shè)也比較落后，有很大提升空間。根據(jù)目前濱州經(jīng)濟(jì)的態(tài)勢，預(yù)計(jì)在2004年GDP的增幅繼續(xù)保持在17%左右，再結(jié)合內(nèi)部外部環(huán)境的影響，預(yù)計(jì)在2005年GDP的增長會保持在16%左右應(yīng)該看到，由于濱州的GDP總值基數(shù)較小，雖然保持較高增長率，仍與省內(nèi)發(fā)達(dá)城市有較大差距。濱州市已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，而在一個(gè)城市的快速發(fā)展階段都會帶來大量的外來資金和外來人口，而他們對餐飲和娛樂等服務(wù)行業(yè)都會有很大的需求。一季度，%。一季度，%；，%。今后一個(gè)時(shí)期面臨兩大任務(wù)：一是加快工業(yè)化進(jìn)程，趕上全省平均水平；二是進(jìn)一步打牢基礎(chǔ)，為更高層次的競爭積累強(qiáng)大的發(fā)展后勁。實(shí)現(xiàn)“三步走”的宏偉目標(biāo)必須努力做到兩個(gè)確保,一是確保GDP年均增長速度在1３％以上；二是確保GDP增長高出全?。硞€(gè)百分點(diǎn)以上。（四）環(huán)境人口。 第二,借海興濱戰(zhàn)略?？茖W(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，這一著名論斷在21世紀(jì)將得到更為深刻的驗(yàn)證。對外開放是我國長期的基本國策，面對經(jīng)濟(jì)、科技全球化的趨勢，全面實(shí)施經(jīng)濟(jì)國際化戰(zhàn)略對于濱州市來說更緊迫、更重要。濱州福利分房的制度的取消，加上濱州市住房制度改革已基本到位，住房分配已開始走向貨幣化和商品化的道路，使得房地產(chǎn)市場日趨活躍。隨著購房者需求檔次的提高、發(fā)達(dá)城市開發(fā)和營銷經(jīng)驗(yàn)的引入，也會使濱州市的房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。陽信梨花節(jié)、無棣小棗節(jié)、沾化冬棗節(jié)、博興國際小戲藝術(shù)節(jié)等都具有濃郁的地方特色。濱州市本身具有天然的旅游資源。這些活動賽事不但讓人們重新認(rèn)識了濱州，而且為濱州經(jīng)濟(jì)及旅游事業(yè)的發(fā)展涂上絢麗的一筆。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，同比增長42％。積極爭取納入全省旅游布局。環(huán)城水系,依托原朝陽河開挖東環(huán)城河。在新城區(qū)西北方向、西沙河?xùn)|側(cè)建成西海。灘涂與淺海：濱州市有海岸線 公里，海域內(nèi)潮間帶均為淤泥沉積而成，跨度大，灘涂寬廣有 萬公頃。新城區(qū)：東起渤海十一路，南至南外環(huán)路，西到渤海十八路，北至新220國道（北外環(huán)路）。年份全社會固定資產(chǎn)投資（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重（%）住宅投資占全房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重（%）19995928033848%%200071200010164%%200185973419701%%2002108065644237%%2003198000057000%%從1999年至2003年，五年以來濱州的房地產(chǎn)開發(fā)投資在穩(wěn)步遞增中。目前濱州市的地商品房主要為多層，但是在東部地區(qū)也出現(xiàn)了高層，小高層住宅。近期由于濱州市的城市規(guī)劃，濱州市的部分機(jī)關(guān)單位向西遷移會，這樣就會從老城區(qū)置換出部分可利用地。位于長途汽車站附近的小商品市場也是老城區(qū)的商圈之一，此地區(qū)主要以經(jīng)營低檔小商品為主，周圍有上海聯(lián)華超市、個(gè)體汽車站、黃河醫(yī)院及企事業(yè)單位。 城市商業(yè)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 城市住宅市場發(fā)展趨勢預(yù)測四、城市典型房地產(chǎn)案例調(diào)查(填寫詳細(xì)調(diào)查表，附后)68 / 68第三章 項(xiàng)目所處片區(qū)市場環(huán)境分析一、總體概述部分（資料及來源：開發(fā)區(qū)及新城區(qū)規(guī)劃） 片區(qū)歷史沿革及現(xiàn)狀 片區(qū)土地利用現(xiàn)狀 片區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀 片區(qū)交通組織現(xiàn)狀 片區(qū)工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃二、片區(qū)規(guī)劃 片區(qū)城市總體規(guī)劃 片區(qū)詳細(xì)控制性規(guī)劃 片區(qū)交通規(guī)劃 片區(qū)旅游資源規(guī)劃三、片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)查（資料及來源：市場調(diào)研） 片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)存量分析通過對濱州市房地產(chǎn)最詳盡的調(diào)研，最大程度的熟悉和了解濱州市房地產(chǎn)的供應(yīng)