【正文】 片區(qū)內(nèi)商圈發(fā)展?fàn)顩r及趨勢分析西城商業(yè)圖項目名稱位置建筑規(guī)模（萬平方米）繽紛購物廣場黃河五路中段 中海商品房黃河八路與渤海十八路交匯處站前財富廣場黃海二路與渤海二十路交匯處羅馬假日購物公園黃河二路與渤海十八路交匯處——弘大商貿(mào)城黃河二路與渤海二十二路交匯處2義烏小商品批發(fā)渤海二十二路與220國道交匯處項目名稱面市時間推出面積價格銷售情況繽紛購物廣場03年11月6000—10000已售80%中海商品房04年9月待定——站前財富廣場04年1300—200010%羅馬假日購物公園2000—7000弘大商貿(mào)城04年12200—250030%義烏小商品批發(fā)西部片區(qū)商用物業(yè)因地理位置、周邊發(fā)展速度和業(yè)態(tài)規(guī)模的不同其價格差距也較大。大型綜合商廈的價格在5000—1000元/平方米之間；沿街商鋪基本在2000—2500元/平方米之間。據(jù)調(diào)查了解，多數(shù)商業(yè)物業(yè)的購買客戶群中，投資客戶約占了40—50%的比例。究其因：主要是濱州市房地產(chǎn)起步較晚，所發(fā)展物業(yè)較為單調(diào)，基本都是純居住產(chǎn)業(yè)為主，缺乏商住、酒店式公寓等投資性物業(yè)。隨著西部新城的規(guī)劃建設(shè)和未來的發(fā)展前景，商業(yè)物業(yè)就自然成了他們房地產(chǎn)投資首選?？可匠陨?，靠水吃水。隨著新城區(qū)和開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)速度步伐的加快，濱州市西部片區(qū)內(nèi)幾種不同的商業(yè)發(fā)展趨勢及服務(wù)對象已初步形成。216。 旅游商業(yè)借濱州市最好的旅游資源“中?！睘楸尘耙劳?，中海商品房已成為該區(qū)域旅游商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊。其主要服務(wù)于旅游、休閑、度假人群，在周邊將逐步形成濱州市首席集餐飲、娛樂、休閑為一體的旅游商業(yè)中心區(qū)。216。 集中化、規(guī)?；虡I(yè)物業(yè)市場發(fā)展?jié)摿?、?jīng)營效果將主要取決于物業(yè)商圈影響范圍內(nèi)之消費能力，有效商業(yè)消費人群越多，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營可行性將隨之增強(qiáng)。所以在隨著市府小區(qū)、國土局、交通局、檢察院、法院、工商局、電業(yè)局、教育局、煙草局、等多個住宅小區(qū)的建成、入住周邊。周邊間發(fā)展成中高檔超市、商廈的聚集地。充分反映區(qū)域特色、區(qū)域環(huán)僅對商業(yè)項目市場的影響力、形象力及物業(yè)價值的提升。216。 口岸經(jīng)濟(jì)——大型小商品、百貨等批發(fā)集散地一種以交通樞紐為依托，以繁榮、便捷的商務(wù)、商貿(mào)為外在表現(xiàn)的區(qū)域，在城市發(fā)展中的功能的地位越來越備受關(guān)注，這就是城市的“口岸”?？诎都词且粋€城市的發(fā)展核心、動力和“窗口”，也是人流、物流、車流最為密集的區(qū)域。西部濱州汽車總站的新建及緊鄰220國道、濱博高速等便利的交通條件，使黃河二路西段兩側(cè)形成了物流中心和百貨、建材等中低檔小商品批發(fā)零售中心點。西區(qū)開發(fā)對老城區(qū)商業(yè)的影響有兩種可能。一種是隨著新區(qū)的開發(fā)，規(guī)模效應(yīng)及良好的投資環(huán)境吸引足夠多的外區(qū)域投資，最終帶動整個濱城區(qū)的發(fā)展，而老城區(qū)在新區(qū)的帶動下與新區(qū)共同發(fā)展，共同繁榮；另外一種是隨著新城區(qū)逐漸成型，由于新區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢及政府西遷的影響，而形成新的高尚住宅區(qū)，導(dǎo)致富人西遷，老城區(qū)消費能力減弱，最后使老城區(qū)變成貧民居住區(qū)，從而最終導(dǎo)致老城區(qū)商業(yè)競爭力下降。雖然濱州政府對老城區(qū)不舍得割舍，希望能與新區(qū)一同繁榮，但是由于老城區(qū)的改造受到拆遷成本的抑制，及富人必然大量西移的影響。所以后一種可能性極大。也就是說西區(qū)的逐漸成型，對老城區(qū)商業(yè)用房的價值和推廣速度都會產(chǎn)生越來越不利的影響。 片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)租金及售價分析四、片區(qū)SWOT分析 片區(qū)優(yōu)勢 片區(qū)劣勢 片區(qū)發(fā)展機(jī)會點 片區(qū)發(fā)展威脅點 市場預(yù)測及展望五、項目地塊在片區(qū)內(nèi)面臨的競爭格局 新城宿舍區(qū)的規(guī)劃建設(shè) 片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭 片區(qū)內(nèi)潛在大量土地供應(yīng)第二部分 項目地塊整體研究分析一、項目概況（肖敏）項目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、地形地貌、周邊現(xiàn)狀及地塊規(guī)劃狀況二、 （列表） 項目優(yōu)勢（Strength）分析 項目劣勢（Weakness）分析 項目機(jī)會點（Opportunity）分析 項目潛在威脅（Threat）分析 小結(jié)三、項目地理位置分析（資料及來源：濱州城市整體規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略） 項目與開發(fā)區(qū)和新城區(qū)的關(guān)系和互動影響 項目與濱州城區(qū)的關(guān)系和互動影響 項目與山東的關(guān)系和互動影響，包括外銷市場的研究四、宏觀因素對項目開發(fā)的影響（資料及來源：相關(guān)宏觀政策） 國家宏觀政策對項目開發(fā)的影響 山東省相關(guān)政策對項目開發(fā)的影響 開發(fā)區(qū)相關(guān)政策對項目開發(fā)的影響 濱州房地產(chǎn)市場發(fā)展對項目開發(fā)的影響 濱州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對項目開發(fā)的影響五、未來影響項目開發(fā)的主要因素（資料及來源：城市整體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略） 土地供應(yīng)狀況 濱州經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居民收入變化 房地產(chǎn)供應(yīng)市場的變化 外來人口變化 國家及地方相關(guān)政策的出臺六、項目核心競爭力分析 項目核心競爭力提煉 項目核心競爭力分析第三部分 項目前期營銷策劃報告（Equus）第一章 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略研究及建議一、項目開發(fā)運作模式建議 土地運營模式 聯(lián)合開發(fā) 出售土地 商業(yè)及配套開發(fā)模式 特色商業(yè)街建設(shè) 綜合商場建設(shè) 學(xué)校建設(shè) 公建及其它 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式 星級酒店建設(shè) 產(chǎn)權(quán)式休閑農(nóng)莊建設(shè) 其它二、項目整體開發(fā)時序建議 3年開發(fā)時序計劃 5年開發(fā)時序計劃三、項目開發(fā)周期劃分 項目開發(fā)周期劃分原則 項目開發(fā)周期劃分 項目各開發(fā)周期的物業(yè)類型及配套建議四、項目開發(fā)強(qiáng)度分析 項目各類型物業(yè)開發(fā)強(qiáng)度分析 項目開發(fā)重點建議五、土地價值提升研究 資本運營對土地價值提升的研究 建筑形態(tài)對土地價值提升的研究 形象定位的發(fā)揮對土地價值提升的研究 地塊及周邊資源評估與競爭價值對土地價值提升的研究六、項目投資分析研究 成本與投資測算 經(jīng)濟(jì)效果預(yù)測 銷售收入 凈收入 投資收益率 靜態(tài)投資回收期 現(xiàn)金流量分析 經(jīng)濟(jì)效益分析與評價 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 動態(tài)投資回收期 不確定性分析 敏感性分析第二章 項目一期分析及定位（喬相逢）一、項目一期分析 項目一期優(yōu)勢（Strength）分析 項目一期劣勢（Weakness）分析 項目一期機(jī)會點（Opportunity）分析 項目一期潛在威脅（Threat）分析 結(jié)論二、項目定位 項目一期市場定位 定位原因 具體市場定位 定位詮釋 項目一期客戶群定位（資料及來源：住房需求問卷調(diào)研） 定位原因 最終客群定位 目標(biāo)客群特征分析 目標(biāo)客戶分布 目標(biāo)客戶職業(yè)構(gòu)成 目標(biāo)客戶的家庭結(jié)構(gòu) 選擇區(qū)位 房價及付款方式 戶型需求 配套設(shè)施 物業(yè)管理 智能化系統(tǒng) 環(huán)境 置業(yè)類型 車位 目標(biāo)客戶描述 項目一期物業(yè)定位 定位原因 物業(yè)定位 定位詮釋 項目一期功能定位 定位原因 功能定位 定位詮釋 項目一期形象定位 定位原因 具體形象定位 定位詮釋三、其它地塊開發(fā)與一期開發(fā)的銜接 其它地塊開發(fā)保持與一期開發(fā)的整體性 根據(jù)市場變化對其它地塊開發(fā)的調(diào)整第三章 項目一期規(guī)劃及包裝建議（趙德智、劉婷婷）一、 項目一期規(guī)劃設(shè)計建議 項目一期總體布局規(guī)劃及空間布局建議（住宅、商業(yè)、會所、配套設(shè)施、園林、小區(qū)道路、出入口等布局） 項目一期小區(qū)交通規(guī)劃建議 小區(qū)出入口建議 人車行徑建議 項目一期建筑風(fēng)格及外觀風(fēng)格建議 建筑外觀的平整墻面建議 外立面顏色建議 建筑頂部處理建議 項目一期主力戶型選擇及組合建議（住宅、商業(yè)） 戶型設(shè)計類型 戶型結(jié)構(gòu)面積 戶型組合比例 戶型設(shè)計特色（窗臺、陽臺、梁柱等） 項目一期環(huán)境景觀設(shè)計要點 園林設(shè)計主導(dǎo)思想 園林面積建議 園林設(shè)計類型 項目一期 配套設(shè)施規(guī)劃建議 項目一期會所配套設(shè)施建議 會所位置建議 會所面積建議 會所設(shè)施功能建議 項目一期裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 交樓標(biāo)準(zhǔn) 公共面積裝修標(biāo)準(zhǔn)建議二、項目一期形象包裝建議（肖敏、劉婷婷） 項目一期標(biāo)識（logo）及名字的建議 地盤包裝建議 圍墻 建筑主體包裝 主入口設(shè)置及包裝建議 地盤夜間燈光處理 售樓處包裝建議 樣板房裝修風(fēng)格設(shè)計建議第四部分 項目品牌形象及一期營銷推廣策略第一章 項目品牌形象營銷推廣策略（趙德智）一、項目品牌形象與價值主張建議（資料及來源：萊鋼建設(shè)品牌建設(shè)策劃報告之濱州項目與企業(yè)品牌的關(guān)系部分） 項目品牌形象建議 項目品牌形象對項目運作的價值 項目品牌形象對企業(yè)品牌的價值二、項目品牌形象推廣策略 項目品牌形象總體推廣策略 項目品牌形象初期推廣策略 項目品牌形象中期推廣策略 項目品牌形象后期的維護(hù)強(qiáng)化策略三、項目形象標(biāo)示系統(tǒng)設(shè)計（徐長東）標(biāo)準(zhǔn)色、logo、應(yīng)用標(biāo)示等VI系統(tǒng)第二章 項目一期營銷推廣策略（肖敏、曹振萍）一、 項目一期銷售建議 項目一期銷售總體策略 項目一期銷售前提條件 項目一期銷售階段建議 項目一期各階段項目銷售策略建議 有效實施項目銷售策略須具備的條件 前期造勢策略 中期銷售策略 后期促銷策略二、 項目一期推廣媒體建議（資料及來源：擬選用媒介的詳細(xì)情況資料） 項目一期宣傳推廣總體策略 項目一期各階段廣告策略及媒體組合 項目一期各階段廣告創(chuàng)意表現(xiàn)三、 項目一期宣傳推廣費用估算（資料及來源：選用媒介的最低報價） 項目一期銷售資料及現(xiàn)場包裝費用估算 項目一期廣告媒體投放費用預(yù)算 項目一期公關(guān)活動費用預(yù)算 項目一期各階段計劃宣傳推廣費用預(yù)算四、 項目一期價格定位及價格表（資料及來源：濱州供應(yīng)市場調(diào)研數(shù)據(jù)） 項目一期價格制定原則 項目一期價格制定參考因素 項目一期“市場比較系數(shù)法”制定總體參考均價注： 以上策劃內(nèi)容針對項目的特殊性及開發(fā)進(jìn)度有所調(diào)整；