【正文】 上分析可見，六年可收回成本（靜態(tài)投資回收期）。方案五：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售。（含其成立的開發(fā)公司）參與捆綁用地的招牌掛并且保證拿到土地。三 開發(fā)方案的分析與選擇開發(fā)原則本項目不同于一般房地產(chǎn)考開發(fā)項目，村民安置是首先需要考慮的因素，也是本項目前期產(chǎn)出投入比較小的特點。I． 中潤世紀(jì)城、名士豪庭等大型項目的開發(fā)，在規(guī)模、售價等因素上與本項目類似，項目面臨著較大的競爭壓力。H、資金方面的劣勢。同時，村委會（含其置業(yè)公司）作為開發(fā)主體實施一、二、三、五塊的開發(fā)，相對開發(fā)商摘牌拿地土地成本要省80%，即只需土地出讓金的20%作為土地成本。環(huán)?？萍紙@區(qū)已建成并投入使用，目前該項目物業(yè)基本銷售完畢。B、黃金時代廣場位于燕山新區(qū)B地塊范圍內(nèi)，黃金置業(yè)集團計劃建設(shè)商務(wù)寫字樓及酒店式公寓40萬平米，年底8萬平米計劃開工建設(shè)。22 項目周邊商業(yè)市場研究。2）高新區(qū)范圍內(nèi)CIIIC園區(qū)的建設(shè)，知識經(jīng)濟總部基地的建設(shè)以及浪潮工業(yè)園、省立醫(yī)院的建設(shè)將帶來大量的就業(yè)崗位。濟南市相關(guān)部門正在進行一輪關(guān)于“救市”的摸底調(diào)查。目前國家對宏觀經(jīng)濟調(diào)控以及世界性金融危機影響到了房地產(chǎn)市場，今年的房地產(chǎn)市場最不缺乏焦點話題，在經(jīng)歷了“拐點論”、“降價論”、“斷供論”等風(fēng)波、論調(diào)之后，各地方政府和中央政府的救市政策相繼出臺，“救市論”成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外爭論的又一個熱點。2）宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟有著密切的關(guān)聯(lián)性，作為房地產(chǎn)重要內(nèi)容的住宅建設(shè)，對促進經(jīng)濟增長具有舉足輕重的作用?！熬盼濉逼陂g，濟南市城市住宅建設(shè)突飛猛進，共開發(fā)建設(shè)住宅面積900余萬平方米，年平均開發(fā)建設(shè)180萬平方米?？偨ㄖ娣e萬m178。地下建筑面積萬m178。地上總?cè)莘e率萬m178。地下中水建筑面積萬m178。/hm178。地下建筑面積萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。地下總?cè)莘e率萬m178。　地上建筑面積萬m178。　地上建筑面積萬m178。其中六、七、小區(qū)內(nèi)部包括1124層的高層住宅及地下停車場、輔助商業(yè)用房、幼兒園、會所等，小區(qū)建成后將成為濟南市便捷舒適的現(xiàn)代生活典范。重點加快高新開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。二 項目所在區(qū)域在城市中的地位分析 濟南高新區(qū)南胡舊村改造工程（以下簡稱南胡舊村改造工程）位于濟南東部新城高新開發(fā)區(qū)，鳳凰路西，旅游路路北，體育場南路以南。方案二：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，一地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。地下建筑面積萬m178。689住宅建筑套密度（凈）套/hm178。/hm178。地下建筑面積萬m178。279住宅建筑面積凈密度萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。地下建筑面積萬m178。/hm178?？偨ㄖ娣e萬m178。地上總?cè)莘e率地下總?cè)莘e率建筑密度%綠地率%35停車位個本項目在濟南市的東部新城區(qū)的核心部位，是濟南市總體規(guī)劃“東拓”發(fā)展戰(zhàn)略前沿，規(guī)劃漢峪片區(qū)的中心地帶。就目前情況來看濟南市房地產(chǎn)業(yè)進入高速增長期，房地產(chǎn)投資和供應(yīng)量急劇放大。宏觀經(jīng)濟政策要求房地產(chǎn)業(yè)在新的形勢下要有一個較大的發(fā)展。同時，財政部明確支持地方政府救市。‘救市’是要刺激市場繁榮，把交易量提上去，像濟南這樣的城市每年應(yīng)該有400500萬平方米的交易量。首先濟南市是一個比較封閉的市場，外來購房者比較少，據(jù)多年的研究表明，一直少于10%。給本項目的銷售對象奠定了良好的基礎(chǔ)。其中，研發(fā)區(qū)由高新區(qū)賢文片區(qū)和漢峪片區(qū)組成，規(guī)劃建設(shè)用地面積11平方公里。 其中，IT總部基地總建筑面積約70萬平方米，已開工建筑面積16萬平方米，2009年將全部竣工。D、魯商國奧城項目位于濟南市奧體片區(qū)核心區(qū)域，東至賢文路，西臨山東省高級人民法院，南臨經(jīng)十東路，北至解放東路。另有部分商業(yè)物業(yè)處于空閑狀態(tài)，面積不多，估計有2萬平米向左右。 （2）項目劣勢A．地處城郊結(jié)合部，目前屬經(jīng)濟、商業(yè)不太發(fā)達區(qū)域；B．地塊周邊空地較多，周邊規(guī)劃項目處于準(zhǔn)備階段，人氣仍顯不足；C．高新區(qū)范圍內(nèi)周邊已有中高檔樓盤，并且尚有部分規(guī)劃建設(shè)中中檔樓盤，市場競爭較大。B． 項目規(guī)劃起點較高，如能在后期的物業(yè)管理及生活配套設(shè)施建設(shè)上有較大創(chuàng)新，將取得良好的市場效果；C． 升值潛力強勁：項目位于飛躍發(fā)展中的濟南東部新城區(qū)核心位置，周邊有濟南奧體中心及政務(wù)中心、省直宿舍，加上緊靠經(jīng)十東路、旅游路，地塊升值潛力不言而喻；D． 濟南市東部新城的規(guī)劃戰(zhàn)略，主要政務(wù)部門的后期東遷，有利于住宅市場的發(fā)展；E． 抓住地塊土地價格優(yōu)勢，全盤統(tǒng)籌考慮，對南胡村今后的發(fā)展是一個絕好的機會。該項目地理環(huán)境比較優(yōu)越，對本項目的客戶群將產(chǎn)生一定影響。 本項目首先要考慮村民的安置，又不能因為一、二地塊的拆遷時間影響整個項目的運作，還要搶在其他舊村改造前爭奪客源。開發(fā)方案的選擇針對六、七、八地塊范圍內(nèi)安置和保障用房的開發(fā)建設(shè)及一、二、三、五地塊自行開發(fā)提出五種方案。銷售收入詳見下表：六地塊銷售收入?yún)R總表一編號類型建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）銷售收入(萬元)1住宅259984000103992儲藏室157825003商鋪109950004合計2867511343 若六地塊銷售按產(chǎn)權(quán)房考慮，住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，儲藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計算。按現(xiàn)有圖紙、資料，一地塊投資估算見下表一地塊投資估算序號　　項目名稱單價（m2/元）單位數(shù)量合計（萬元）一建安造價 住宅及配套1樓 m2 2樓 m2 3樓 m2 4樓 m2 5樓 m2 6樓 m2 7樓 m2 8樓 m2 9樓 m2 10樓 m2 11樓 m2 會所 m2 地下車庫 m2 小計　　 二　道路園林 道路管線 　 　小計　　　 三勘察設(shè)計及前期工程 工程勘察　　　 工程設(shè)計　　　 地質(zhì)災(zāi)害　　　 環(huán)境評估　　　 地震評估　　　 可研報告　　　 臨水臨電　　　 四通一平　　　 小計　　　 四前期手續(xù)費 規(guī)劃咨詢費　　　 施工圖審查 萬m2 墻改辦、散裝水泥 萬m2 防雷審查 萬m2 工程監(jiān)理費　　　 勞動工資保證金　　　 勞動統(tǒng)籌　　　 交易信息費　　　 檔案保證金　　　 小計　　　 五配套費 綜合配套費 　 區(qū)內(nèi)變電配套費 　 小計　　　 六土地出讓金 畝 七管理費　　　 八不可預(yù)見費　　　 九合計　　　 一地塊銷售：住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，地下停車場、儲藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計算。二、三、六、（++=），考慮一、二、三、按80%（*220*=），（+=），不考慮建設(shè)期貸款利息，（+=）由此可見，六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后獨立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣，項目利潤較高（該方案前期資金壓力較大，三地塊全部為公建，因人氣不足，銷售較困難，建議該地塊拖后建設(shè)，其他地塊可分期進行施工，以減輕前期資金壓力）。一、二、三、五地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨立進行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金需以貸款方式解