【正文】 力不強(qiáng)，與紅谷灘、象湖、青山湖的認(rèn)知度不可同日而語，區(qū)域形象未改變，雖有高校園區(qū)的拉動，但是仍然沒有從根本上改變大勢。六、項(xiàng)目文化底蘊(yùn)本案依傍瑤湖，瑤湖不僅景色卓絕，而且歷史文化底蘊(yùn)豐厚。商業(yè)配套及生活設(shè)施也有了一定的完善，已建設(shè)或規(guī)劃了文化中心、體育中心（田徑場、游泳館、面積達(dá)10000平方米的體育館）、服務(wù)中心（超市、餐飲、超級市場）等一系列設(shè)施，這表明在不遠(yuǎn)的將來項(xiàng)目周邊大配套會日漸成熟。寬達(dá)60米的紫陽大道對于南昌市整體交通的東部輻射是處于“咽喉”的關(guān)節(jié)，是勾通贛東北的交通主動脈，連接長三角的江西第一路，而昌東大道和樂溫高速構(gòu)建的城市外環(huán)線更是徹底打開了南昌東大門。 項(xiàng)目西鄰昌東高校園區(qū)（與“江西師范大學(xué)僅學(xué)院路一路相隔，東臨瑤湖，南臨昌峽公路。 、建立多元化的高中低多種作戰(zhàn)平臺，形成主線清晰的綜合立體推廣體系；——點(diǎn)線面聯(lián)動運(yùn)作以此作為本文的開始。 ——天與不受，反受其咎（二）（一）、鑒于本方案是項(xiàng)目全程策劃總體方案，故本次報(bào)告將集中側(cè)重于戰(zhàn)略及策略方面的闡述；對于本項(xiàng)目的市場研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。 南昌瑤湖項(xiàng)目全程策劃總體方案序言說明總體工作思路第一部分：市場部分第一章本項(xiàng)目產(chǎn)品市場環(huán)境初析第一節(jié)宏觀政策環(huán)境分析第二節(jié)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析第三章未來別墅市場研判第一節(jié)當(dāng)前別墅市場態(tài)勢第二節(jié)未來別墅市場趨勢第五章 項(xiàng)目的機(jī)遇和挑戰(zhàn)第六章項(xiàng)目客層定位及需求分析第一節(jié)目標(biāo)客戶的定位第二節(jié)目標(biāo)客戶特點(diǎn)及需求第二章產(chǎn)品建議第一節(jié)項(xiàng)目整體形象建議第二節(jié)總體規(guī)劃指標(biāo)建議第三節(jié)規(guī)劃理念建議第四節(jié)景觀打造建議第五節(jié)建筑風(fēng)格建議第六節(jié)戶型、空間設(shè)計(jì)建議第七節(jié)商業(yè)配套建議第八節(jié)會所等生活配套及經(jīng)營模式建議第九節(jié)智能化配備建議第十節(jié)戰(zhàn)略協(xié)作伙伴建議第十一節(jié)工程建設(shè)管理建議第十二節(jié)項(xiàng)目開發(fā)策略建議第十三節(jié)價(jià)格定位第十四節(jié)推盤方案及步驟建議第三部分：企劃推廣第一章 品牌形象之推廣總精神及廣告主題第一節(jié)整合傳播平臺搭建第二節(jié)推廣主題及概念分析第二章 企劃推廣策略建議第一節(jié)媒體策略第二節(jié)活動策略第三節(jié)廣告策略第三章 廣告表現(xiàn)第四章 企劃推廣介入時(shí)機(jī)及推廣步驟擬定第五章其與生俱來的魅力，決定了本次《南昌瑤湖項(xiàng)目全程策劃總體方案》也如其本身一樣充滿著激情及與生俱來的沖擊力。 、對項(xiàng)目的開發(fā)樹立戰(zhàn)略發(fā)展的意識：在區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊的基礎(chǔ)上運(yùn)用城市運(yùn)營手法進(jìn)行高度造勢；對項(xiàng)目進(jìn)行資源整合、產(chǎn)業(yè)嫁接的運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)盈利的多樣性及企業(yè)戰(zhàn)略的延續(xù)性。 第一部分:市場部分第一章,包括退讓瑤湖75—100米范圍，,呈東西窄，南北長的條狀格局。區(qū)位項(xiàng)目位于南昌市東部瑤湖風(fēng)景區(qū)和高校區(qū)結(jié)合部，獨(dú)享兩種資源：高校區(qū)的人文教育資源與瑤湖天然湖泊資源，前者是教育產(chǎn)業(yè)的功能布局，而后者是瑤湖環(huán)湖產(chǎn)業(yè)，而腹地則是南昌高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)，是未來南昌產(chǎn)、學(xué)、研、居住、休閑、度假等陽光產(chǎn)業(yè)開發(fā)的功能區(qū)，隨著各項(xiàng)配套工程的實(shí)施，離八一廣場僅10公里的瑤湖板塊可謂紫氣東來，正慢慢吹進(jìn)大南昌。此外，建設(shè)中的京福高速也橫穿瑤湖而過。五、項(xiàng)目核心資源本案地處瑤湖風(fēng)景區(qū)，可借瑤湖水面打造核心競爭力?，幒把睾司啊奔疵鞔ㄖ阌⑺?、劉城廟、大慶古寺、長江古渡、二圣明燈等，神奇的民間傳說，豐富的文化名勝，形成了瑤湖獨(dú)特的景觀線。風(fēng)往北吹已成定局，但紫氣東來尚假時(shí)日。 三、周邊環(huán)境及配套不好地塊對面的農(nóng)民屋項(xiàng)目北面結(jié)合部處高校園區(qū)發(fā)展用地未開發(fā)高校區(qū)相關(guān)的配套還是紙上談兵瑤湖景觀工程還沒實(shí)施第二章 本項(xiàng)目產(chǎn)品市場環(huán)境初析第一節(jié)、宏觀政策環(huán)境分析——嚴(yán)字當(dāng)頭，供需兩控一、土地政策2004年作為房產(chǎn)行業(yè)的政策年，其影響的沖及力不可謂不深遠(yuǎn)，隨著房地產(chǎn)市場在各大小城市的愈炒愈烈，國家宏觀政策的力度也適時(shí)加大。二、信貸政策與房產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的宏觀大勢，其一是土地政策，其二就是金融政策，對于房地產(chǎn)貸款方面，國家也先后實(shí)施了一系列的信貸調(diào)控政策。目前，中國銀行也打算在近期嚴(yán)控豪華別墅住房貸款，停止別墅個人住房貸款，這在個人購房貸款領(lǐng)域尚屬首次，這對高檔別墅開發(fā)商資金壓力增大，對購買者來說可能會持幣觀望或推遲消費(fèi)——抑制需求。 第二節(jié)、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境——中部的第二世界一、城市概況南昌市是江西省省會，是內(nèi)陸省會開放城市，國土面積為7402平方公里，其中市區(qū)面積617平方公里，共轄東湖區(qū)（市人民政府駐區(qū)）、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、青山湖區(qū)五區(qū)。汽車站27個，貨運(yùn)配載市場3個，立式碼頭25個，泊位67個，港口年吞吐能力在800萬噸。二、人文景觀南昌是一個有著深厚文化底蘊(yùn)的城市，“飛閣流丹，下臨無地”，雄踞贛江之側(cè)，被譽(yù)為三大名樓之一的滕王閣沉韻厚重，流芳百世，為后人所無限瞻仰。一直以來，就有親水南昌的美譽(yù)。南昌經(jīng)濟(jì)已實(shí)現(xiàn)四個百億突破。南昌市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布合理，工業(yè)門類齊全，現(xiàn)已形成了機(jī)械、紡織、輕工、電子、化工、建材、冶金、電力、航空、醫(yī)藥、食品等35個行業(yè)、141個門類、30000多個企業(yè)、50萬產(chǎn)業(yè)大軍的工業(yè)體系。省級開發(fā)區(qū)有4個，市級開發(fā)區(qū)有5個。市民消費(fèi)環(huán)境及能力消費(fèi)環(huán)節(jié)與經(jīng)濟(jì)收入、商業(yè)格局、市場氛圍、觀念引導(dǎo)等一系列因素是密不可分的。在商業(yè)布局上，南昌市知名的現(xiàn)有沃爾瑪廣場、萬達(dá)購物廣場以及本地的麗華購物廣場和洪客隆廣場等少數(shù)幾家，其中沃爾瑪和萬達(dá)進(jìn)駐的時(shí)間都只有一兩年，且都集中在市中心八一廣場地塊。其次，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定增長也使南昌這座城市的面貌近些年來發(fā)生著日新月異的變化。城市化的擴(kuò)張需要房地產(chǎn)作為支撐，對于地產(chǎn)業(yè)來說，則無異于歷史性的發(fā)展機(jī)遇。 《規(guī)劃》提出，到2020年，南昌城市實(shí)際居住人口將達(dá)到350萬，城市建設(shè)用地從2002年的165平方公里擴(kuò)大到350平方公里；集中形成“一江兩岸、一核五區(qū)、沿著贛江、兩頭延伸、多點(diǎn)多組團(tuán)推進(jìn)”（含一個中心城，五個外圍城市組團(tuán)）的格局部署。為把南昌的框架做好，南昌市委市政府正在籌劃環(huán)南昌的高速公路，使大昌北形成一個150平方公里的新城區(qū)。但從長遠(yuǎn)來看，為了更好的做好城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和功能布局，省幾套班子往東從政策上支持、帶動?xùn)|部的發(fā)展已是大勢所趨。 南昌市完成存量房交易21753件，%，%，%，%，%。 由于南昌市商品房市場的需求旺盛，顯示了它的較強(qiáng)發(fā)展后勁。板塊競爭態(tài)勢如今，隨著南昌房產(chǎn)市場的愈演愈烈，相互之間的市場競爭也呈現(xiàn)出白熱化的趨勢。歐洲城等。從產(chǎn)品形態(tài)上看，紅谷灘主要是高檔公寓的供應(yīng)者，其它板塊則是高檔公寓和別墅的供應(yīng)者。板塊之間自然免不了相互分享市場蛋糕的競爭，但把它放到整個南昌樓市，它們各為其內(nèi)之一份子，若要無損于整體，則又必須走合作之路。 萬科—長島印象作為第三代別墅，是南昌TOWNHOUSE熱潮的掀起者，備受白領(lǐng)階層歡迎，可惜與普通別住宅夾雜在一起，不是純別墅社區(qū)。市場現(xiàn)狀目前，南昌別墅發(fā)展得還是十分緩慢，在售的別墅項(xiàng)目雖有十幾個，但上檔次的別墅產(chǎn)品僅兩三個，而且大多數(shù)價(jià)格比較平實(shí)，總價(jià)在70—120萬左右，且都在城郊結(jié)合部。歐洲城，又跑得太遠(yuǎn)了，突破了1000萬元大關(guān)。 二、三、從整個市場布局看，鑒于象湖、青山湖、鳳凰洲的規(guī)劃控制和現(xiàn)有別墅項(xiàng)目大多已近入尾期，別墅區(qū)域轉(zhuǎn)換成為必然，艾溪湖、瑤湖板塊將擔(dān)當(dāng)與郊縣、區(qū)競爭（新建縣、南昌縣、灣里區(qū)）的主角。弱勢（Weaknesses）A、 E、開發(fā)商品牌：與其它在此開發(fā)的品牌大鱷相比，知名度不高。E、市場機(jī)會：市場上沒有6000——8000元的獨(dú)立別墅供給，這是一個無競爭的市場。B、客戶群體：銀行按揭利息及首期比例調(diào)高，會使部份客戶持幣觀望。ST戰(zhàn)略：錯位發(fā)展、補(bǔ)位發(fā)展彌補(bǔ)先天不足通過一種獨(dú)有的生活方式的引導(dǎo)和園林主題景觀刺激市場，帶來耳目一新的感官沖擊，樹立高附加值的產(chǎn)品形象，直接形成中高端購買者注意和向往，形成話題現(xiàn)象。8226。 B、資產(chǎn)上升型客戶群有能力買綠地山莊、天賜良緣等，而不滿足其樓房素質(zhì)及項(xiàng)目文化品質(zhì)的客戶群體。 對健康和生活品質(zhì)有著較高的要求，注重自由、時(shí)尚、人文、環(huán)境、子女教育及產(chǎn)品質(zhì)素，與市中心的高價(jià)公寓房相比，更愿意選擇比較便利的近郊區(qū)價(jià)格差不多的聯(lián)排別墅。因此在項(xiàng)目定位上務(wù)必以差別化及補(bǔ)位發(fā)展原則來統(tǒng)攬項(xiàng)目的整體定位。賣點(diǎn)細(xì)分一、教育賣點(diǎn)二、商業(yè)賣點(diǎn)三、文化賣點(diǎn)四、旅游賣點(diǎn)五、健康運(yùn)動賣點(diǎn)六、休閑娛樂賣點(diǎn)七、養(yǎng)生保健賣點(diǎn)八、商務(wù)賣點(diǎn)九、生活方式賣點(diǎn)十、社交賣點(diǎn)十一、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能賣點(diǎn)第三章因此，出于項(xiàng)目的總體定位是“偏高檔別墅特區(qū)”，在昌北及其它區(qū)域不是以水就是以教育為攻擊手段的情況下，該項(xiàng)目必須尋找別具一格而又現(xiàn)實(shí)的