北辰花園項(xiàng)目整體策劃綱要-免費(fèi)閱讀
【正文】 從龍湖水晶酈城、金科天籟城的啟動(dòng)，已向市場(chǎng)發(fā)出明確信號(hào)，北部新城行政商務(wù)中心正式拉開大幕，這也給本項(xiàng)目帶動(dòng)更大的契機(jī)，市政交通網(wǎng)絡(luò)的完善會(huì)吸引更多人的關(guān)注，這就是本項(xiàng)目最大的機(jī)遇，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)在水晶酈城與眾多項(xiàng)目中尋找準(zhǔn)確的市場(chǎng)細(xì)分，并要經(jīng)本項(xiàng)目鮮明的形象入市，這會(huì)大大降低本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，并能以快捷的方式占領(lǐng)市場(chǎng)。隨著現(xiàn)在在建項(xiàng)目的完工交付使用會(huì)更加帶動(dòng)本區(qū)域餐飲的發(fā)展。由于屬于后期操作細(xì)節(jié)，在此不作重點(diǎn)闡述。在細(xì)部體現(xiàn)為： 建筑立面，初步有三種風(fēng)格設(shè)想： ○ 用類似咖啡、深棕色外墻，這類色彩非常有檔次和質(zhì)感，在建筑形體上要求盡可能簡(jiǎn)潔，多用直線，比如陽(yáng)臺(tái)就可能不外挑，落地窗相應(yīng)采用直角而不是弧形。 說(shuō)明 —— 需要說(shuō)明的是，我們并不認(rèn)為本項(xiàng)目做四室或躍層戶型無(wú)法銷售，而是認(rèn)為這部分戶型在和大型品牌項(xiàng)目?jī)r(jià)位同質(zhì)化的條件下，沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)要素可供包裝宣傳，在推廣中缺乏足夠的市場(chǎng)沖擊力，從而使項(xiàng)目的銷售周期無(wú)謂延長(zhǎng)。 首先，他會(huì)感覺(jué)這是一個(gè)比較適合居 家的區(qū)域，隨著高新區(qū)的建設(shè)和華新分流道的通車，居住條件還會(huì)越來(lái)越好。 相對(duì)他們的購(gòu)房需求， 在市場(chǎng)上還沒(méi)有全方位適合他們的項(xiàng)目，昌龍城市花園相當(dāng)于做了一個(gè)試探，其與市場(chǎng)同類項(xiàng)目的差異化主要體現(xiàn)在兩個(gè)層面：一是注重了戶型面積和總價(jià)的控制，二是廣告語(yǔ)對(duì)這一階層比較有煽動(dòng)力。所以傾向于購(gòu)買檔次和價(jià)位介于兩者之間的物業(yè) 。該項(xiàng)目也提出了“粵港風(fēng)情”的概念，但是其概念本身并沒(méi)有產(chǎn)生太強(qiáng)的積聚效應(yīng)，在廣告宣傳和銷售人員講解的過(guò)程中，他們更突出的是項(xiàng)目的低總價(jià)優(yōu)勢(shì)。 ○ 尤其是對(duì)初入開發(fā)領(lǐng)域的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，提出一種風(fēng)情 特色，消費(fèi)者更容易持懷疑或是觀望態(tài)度。 絕大部分住宅能夠保證南北朝向。 由于介入時(shí)間比較短，所述不盡不實(shí)之處，懇請(qǐng)貴方指正，通過(guò)碰撞和交流往往能夠得到真正有價(jià)值的結(jié)論，良好的合作通常都來(lái)自于雙方的深度互動(dòng)。 一、項(xiàng)目地塊條件評(píng)價(jià) （一）周邊環(huán)境評(píng)價(jià) 從居家的角度看，項(xiàng)目所處位置是一個(gè)不可多得的福地，其依據(jù)為： 項(xiàng)目周邊都是新開發(fā)的住宅小區(qū)，包括龍湖、加洲、匯景臺(tái)等，社區(qū)整體形象好 ，居民層次高。 二、項(xiàng)目操作思路 （一）項(xiàng)目定位面臨的問(wèn)題點(diǎn) 項(xiàng)目地理位置比較好，能夠做出一定的小區(qū)環(huán)境，參照市場(chǎng)上地段條件和規(guī)模類似的項(xiàng)目，我們定位為 中檔略偏高檔的精品小區(qū)（建面價(jià)位在 20xx— 2300 元 /㎡） 比較 合理。 增加附加功能，比如金色家園 金色家園用關(guān)注兒童作為前期營(yíng)銷推廣的主攻點(diǎn) ——— 金色家園好童年”。 （三）小結(jié) 通過(guò)以上的分析我們可以看出，對(duì)于這類位置比較好、但規(guī)模不大、周邊沒(méi)有 特色景觀資源支撐的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，細(xì)分市場(chǎng)、然后在戶型設(shè)計(jì)、理念規(guī)劃、包裝宣傳等技術(shù)層面來(lái)迎合特定層面的目標(biāo)客戶，這種運(yùn)作思路是比較可取的。因此是我們項(xiàng)目主要的目標(biāo)客戶來(lái)源。在其他細(xì)節(jié)上想得不多、做得更少，即取得了比較理想的業(yè)績(jī)。 其次，在水晶酈城和天籟城，他將受到強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊。 —— 兩房和三房戶型在總價(jià)大致在 15— 25 萬(wàn)之間，能夠和水晶酈城及天籟城形成明顯的差異化，避免直接的競(jìng)爭(zhēng)沖突。 ○ 用黃、藍(lán)等視覺(jué)沖擊力極強(qiáng)的暖色調(diào)，非常鮮艷搶眼，在立面造型上可以有一些弧度，但要求線條流暢，保證建筑形體的俊郎。 附件一： 新西路 新西路為本項(xiàng)目所在地，也是新牌坊片區(qū)一條重要交通道路，是連接 210 國(guó)道、金開大道、華新分流道的主干道。 22 政府機(jī)構(gòu)、銀行證券 新牌坊片區(qū)的政府機(jī)構(gòu)銀行證券 主要分布在新西路兩側(cè)，這也符合新牌坊地區(qū)的發(fā)展，從這些機(jī)構(gòu)的入駐來(lái)看，廣大消費(fèi)者也認(rèn)同該區(qū)域在未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃，但也普遍認(rèn)為這還需要 12 年的時(shí)間 23 社區(qū)生活配套 由于現(xiàn)目前在新牌坊片區(qū)已交房入駐的項(xiàng)目有四家，龍湖花園南苑、西苑、龍湖花園、北城綠景、碧云花園，現(xiàn)有的社區(qū)配套也主要在以上項(xiàng)目周邊，主要以小副食店、小餐館為主，但據(jù)市調(diào)中了解，目前這一區(qū)域已吸引了大批有實(shí)力商家的關(guān)注，只不過(guò)是時(shí)間的問(wèn)題。 目前新牌坊片區(qū)在大 規(guī)模開發(fā)前，商業(yè)供給量太大，空置率較大，因此本項(xiàng)目在市場(chǎng)營(yíng)銷推廣初期應(yīng)以住宅開發(fā)為主，商業(yè)為輔的策略，但商業(yè)規(guī)劃布局以大型餐飲規(guī)劃設(shè)計(jì)，以待時(shí)機(jī)成熟，大型品牌餐飲商家的入駐。麗園 新牌坊 占地面積 6038㎡，總建面 3萬(wàn)方，圍合式建筑 一室一廳 ㎡、兩房?jī)蓮d雙衛(wèi) ㎡、三房?jī)蓮d雙衛(wèi)、兩房?jī)蓮d單衛(wèi) 20xx年 6月 住房20xx元左右、門面8000多 25% 住宅、小規(guī)模、小區(qū) 升輝雅舍 新牌坊 占地面積2913㎡，總建面 萬(wàn)㎡ 兩室兩廳雙衛(wèi)、兩室兩廳單衛(wèi)、四室兩廳雙衛(wèi)、三室兩廳雙衛(wèi) 20xx年 6月 20xx左右 10% 中檔住宅公寓 天一桂湖花源 占地面積9940㎡，建筑面積 萬(wàn)㎡ 兩室兩廳雙衛(wèi)、三室兩廳單衛(wèi)、四室兩廳雙衛(wèi)、三 室兩廳雙衛(wèi) 20xx年 2月 2300元 /㎡ 70% 住宅小區(qū) 公園中的家園 友誠(chéng)九龍湖畔 占地面積 萬(wàn)㎡，建筑面積 萬(wàn)㎡，容積率 綠化率34% 兩室一廳、三室三廳雙衛(wèi)、四室兩廳雙衛(wèi)錯(cuò)層、三室兩廳雙衛(wèi)錯(cuò)層、四室三廳三衛(wèi)錯(cuò)層 20xx年 2月 2300元 /㎡ 60% 圍合式住宅小區(qū) 九龍
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