北辰花園項目整體策劃綱要-免費閱讀
【正文】 從龍湖水晶酈城、金科天籟城的啟動，已向市場發(fā)出明確信號，北部新城行政商務(wù)中心正式拉開大幕，這也給本項目帶動更大的契機，市政交通網(wǎng)絡(luò)的完善會吸引更多人的關(guān)注，這就是本項目最大的機遇，本項目的市場定位應(yīng)在水晶酈城與眾多項目中尋找準確的市場細分，并要經(jīng)本項目鮮明的形象入市，這會大大降低本項目的風險，并能以快捷的方式占領(lǐng)市場。隨著現(xiàn)在在建項目的完工交付使用會更加帶動本區(qū)域餐飲的發(fā)展。由于屬于后期操作細節(jié)，在此不作重點闡述。在細部體現(xiàn)為： 建筑立面，初步有三種風格設(shè)想： ○ 用類似咖啡、深棕色外墻，這類色彩非常有檔次和質(zhì)感，在建筑形體上要求盡可能簡潔，多用直線，比如陽臺就可能不外挑，落地窗相應(yīng)采用直角而不是弧形。 說明 —— 需要說明的是，我們并不認為本項目做四室或躍層戶型無法銷售，而是認為這部分戶型在和大型品牌項目價位同質(zhì)化的條件下，沒有明顯的優(yōu)勢要素可供包裝宣傳，在推廣中缺乏足夠的市場沖擊力，從而使項目的銷售周期無謂延長。 首先，他會感覺這是一個比較適合居 家的區(qū)域，隨著高新區(qū)的建設(shè)和華新分流道的通車，居住條件還會越來越好。 相對他們的購房需求， 在市場上還沒有全方位適合他們的項目，昌龍城市花園相當于做了一個試探，其與市場同類項目的差異化主要體現(xiàn)在兩個層面：一是注重了戶型面積和總價的控制，二是廣告語對這一階層比較有煽動力。所以傾向于購買檔次和價位介于兩者之間的物業(yè) 。該項目也提出了“粵港風情”的概念，但是其概念本身并沒有產(chǎn)生太強的積聚效應(yīng)，在廣告宣傳和銷售人員講解的過程中，他們更突出的是項目的低總價優(yōu)勢。 ○ 尤其是對初入開發(fā)領(lǐng)域的開發(fā)商來說，提出一種風情 特色，消費者更容易持懷疑或是觀望態(tài)度。 絕大部分住宅能夠保證南北朝向。 由于介入時間比較短，所述不盡不實之處，懇請貴方指正，通過碰撞和交流往往能夠得到真正有價值的結(jié)論，良好的合作通常都來自于雙方的深度互動。 一、項目地塊條件評價 （一）周邊環(huán)境評價 從居家的角度看，項目所處位置是一個不可多得的福地，其依據(jù)為： 項目周邊都是新開發(fā)的住宅小區(qū)，包括龍湖、加洲、匯景臺等，社區(qū)整體形象好 ，居民層次高。 二、項目操作思路 （一）項目定位面臨的問題點 項目地理位置比較好，能夠做出一定的小區(qū)環(huán)境，參照市場上地段條件和規(guī)模類似的項目，我們定位為 中檔略偏高檔的精品小區(qū)（建面價位在 20xx— 2300 元 /㎡） 比較 合理。 增加附加功能，比如金色家園 金色家園用關(guān)注兒童作為前期營銷推廣的主攻點 ——— 金色家園好童年”。 （三）小結(jié) 通過以上的分析我們可以看出，對于這類位置比較好、但規(guī)模不大、周邊沒有 特色景觀資源支撐的項目來說，細分市場、然后在戶型設(shè)計、理念規(guī)劃、包裝宣傳等技術(shù)層面來迎合特定層面的目標客戶，這種運作思路是比較可取的。因此是我們項目主要的目標客戶來源。在其他細節(jié)上想得不多、做得更少，即取得了比較理想的業(yè)績。 其次，在水晶酈城和天籟城，他將受到強烈的視覺沖擊。 —— 兩房和三房戶型在總價大致在 15— 25 萬之間，能夠和水晶酈城及天籟城形成明顯的差異化，避免直接的競爭沖突。 ○ 用黃、藍等視覺沖擊力極強的暖色調(diào)，非常鮮艷搶眼，在立面造型上可以有一些弧度，但要求線條流暢，保證建筑形體的俊郎。 附件一： 新西路 新西路為本項目所在地，也是新牌坊片區(qū)一條重要交通道路，是連接 210 國道、金開大道、華新分流道的主干道。 22 政府機構(gòu)、銀行證券 新牌坊片區(qū)的政府機構(gòu)銀行證券 主要分布在新西路兩側(cè)，這也符合新牌坊地區(qū)的發(fā)展，從這些機構(gòu)的入駐來看，廣大消費者也認同該區(qū)域在未來的發(fā)展規(guī)劃，但也普遍認為這還需要 12 年的時間 23 社區(qū)生活配套 由于現(xiàn)目前在新牌坊片區(qū)已交房入駐的項目有四家，龍湖花園南苑、西苑、龍湖花園、北城綠景、碧云花園，現(xiàn)有的社區(qū)配套也主要在以上項目周邊，主要以小副食店、小餐館為主，但據(jù)市調(diào)中了解，目前這一區(qū)域已吸引了大批有實力商家的關(guān)注，只不過是時間的問題。 目前新牌坊片區(qū)在大 規(guī)模開發(fā)前，商業(yè)供給量太大，空置率較大，因此本項目在市場營銷推廣初期應(yīng)以住宅開發(fā)為主，商業(yè)為輔的策略，但商業(yè)規(guī)劃布局以大型餐飲規(guī)劃設(shè)計，以待時機成熟，大型品牌餐飲商家的入駐。麗園 新牌坊 占地面積 6038㎡，總建面 3萬方，圍合式建筑 一室一廳 ㎡、兩房兩廳雙衛(wèi) ㎡、三房兩廳雙衛(wèi)、兩房兩廳單衛(wèi) 20xx年 6月 住房20xx元左右、門面8000多 25% 住宅、小規(guī)模、小區(qū) 升輝雅舍 新牌坊 占地面積2913㎡，總建面 萬㎡ 兩室兩廳雙衛(wèi)、兩室兩廳單衛(wèi)、四室兩廳雙衛(wèi)、三室兩廳雙衛(wèi) 20xx年 6月 20xx左右 10% 中檔住宅公寓 天一桂湖花源 占地面積9940㎡，建筑面積 萬㎡ 兩室兩廳雙衛(wèi)、三室兩廳單衛(wèi)、四室兩廳雙衛(wèi)、三 室兩廳雙衛(wèi) 20xx年 2月 2300元 /㎡ 70% 住宅小區(qū) 公園中的家園 友誠九龍湖畔 占地面積 萬㎡，建筑面積 萬㎡，容積率 綠化率34% 兩室一廳、三室三廳雙衛(wèi)、四室兩廳雙衛(wèi)錯層、三室兩廳雙衛(wèi)錯層、四室三廳三衛(wèi)錯層 20xx年 2月 2300元 /㎡ 60% 圍合式住宅小區(qū) 九龍
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