【正文】 12 隨著華新分流道的開(kāi)通，新牌坊與渝中區(qū)的車程大約為 8 分鐘，將使本區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快車道發(fā)展。 ○ 重慶消費(fèi)者對(duì)熱帶風(fēng)情還是認(rèn)可度比較高，比如金科二期就是做的巴厘島風(fēng)情，效果不錯(cuò)。所以我們可以說(shuō)，對(duì)這部分客戶來(lái)說(shuō)，這個(gè)片區(qū)沒(méi)有真正全方位適合他們的樓盤(pán)，如果項(xiàng)目能夠填補(bǔ)這一空缺，將有望取得優(yōu)于同等規(guī)模項(xiàng)目的業(yè)績(jī)。 這部分客戶在購(gòu)房時(shí)有非常明顯的感性特征，容易引導(dǎo) ○ 購(gòu)房心理特征 注重社區(qū)的大環(huán)境，強(qiáng)調(diào)房屋的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性，對(duì)物業(yè)的形象檔次有一定的要求，消費(fèi)帶有一定的感性色彩，一個(gè)有視覺(jué)沖擊力的賣場(chǎng)、一句深度體貼他們的廣告語(yǔ)、甚至一個(gè)充滿個(gè)性的樓盤(pán)名稱都可能博得他們的好感，比較容易引導(dǎo)。所以金色家園的兒童主題根本落不到實(shí)處，概念缺乏軟硬件支撐，沒(méi)有沖擊力，加上其他環(huán)節(jié)的失誤，最后是銷售陷入癱瘓，至今仍然為能解困。 雖然目前公交線路不多，但稍加留意即可以發(fā)現(xiàn)，到解放碑、楊家坪、沙坪壩、南坪等幾個(gè)城市中心都可以直達(dá)，且項(xiàng)目所處位置是起點(diǎn)站，出行實(shí)際上是非常便利的，華新分流道通車后交通便捷度還將進(jìn)一步得到提升。 高新區(qū)的建設(shè)將使社區(qū)功能更加完 善，使其更加繁榮，并能夠?yàn)樽≌袌?chǎng)帶來(lái)新的購(gòu)買力。 在一定程度上細(xì)分市場(chǎng)，主攻某一部分購(gòu)房者，比如昌龍城市花園 昌龍城市花園廣告語(yǔ)是“我想有個(gè)家”，很明 顯感覺(jué)是對(duì)青年購(gòu)房者一種含情脈脈的引誘。 ○ 購(gòu)房目的 比較有代 表性的購(gòu)房目的有兩類： 一是過(guò)渡和投資相結(jié)合，與之匹配的戶型是一室一廳或是單間配套。 （四）小結(jié) 我們對(duì)于項(xiàng)目目標(biāo)客戶的定位思路是：從銷售上， 我們沒(méi)有特定的層面限制，只要有購(gòu)房意向、適合項(xiàng)目檔次的消費(fèi)者都是我們的潛在客戶。 （二）命名及營(yíng)銷主題初步構(gòu)想 項(xiàng)目命名： —— “花樣年華” —— “時(shí)代風(fēng)景” 項(xiàng)目產(chǎn)品主題： —— “呵護(hù)城市新貴的自由港灣” 項(xiàng)目主廣告語(yǔ)： —— “幸福從年輕時(shí)代開(kāi)始” （三）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝及廣告風(fēng)格 項(xiàng)目緊鄰水晶酈城和天籟城，在包裝的整體氣勢(shì)上我們不可能和與 之看齊，但是我們一定要小得精，小得有風(fēng)格。 13 隨著年票制改革，有車一族對(duì)本區(qū)域的認(rèn)知度本已大大提高，交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，這會(huì)為居家、工作、生活帶來(lái)更多區(qū)域的便利，這已是本區(qū)域未來(lái)發(fā)展不爭(zhēng)的事實(shí)。 三、項(xiàng)目所在區(qū)域交通狀況 現(xiàn)已開(kāi)通的交通 11 新牌坊轉(zhuǎn)盤(pán)紅綿大道直通紅旗河溝、 210 國(guó)道與機(jī)場(chǎng)連接，松龍路與松樹(shù)橋立交連接，但主要干道紅綿大道由于建新北路制約，形成一個(gè)交通的“瓶頸”。 項(xiàng)目的園林景觀建議做東南亞風(fēng)情，原因如下： ○ 其植被 本身有比較高的景觀價(jià)值，并比較適合重慶的氣候‘ ○ 東南亞國(guó)家文化很有特點(diǎn)，是旅游圣地，在景觀小品上容易做出特點(diǎn)讓人覺(jué)得耳目一新，景觀設(shè)計(jì)師發(fā)揮的空間大。 于是往往他們會(huì)作出兩種選擇：購(gòu)房需求迫切的找一個(gè)特色不鮮明的中小項(xiàng)目下單或是在流向其他片區(qū)；不急于購(gòu)房的消費(fèi)者就繼續(xù)觀望 。 我們可以做一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算：每年畢業(yè)后留在重慶的大學(xué)畢業(yè)生超過(guò) 10000 人，他們都要安家，都要購(gòu)房，通過(guò) 3— 5 年的工作普遍存款在 8 萬(wàn)元左右，家庭月收入在 3000— 5000 元之間，是一支規(guī)模非常大的購(gòu)買力。具體的說(shuō)，同樣是和名校聯(lián)姻，一個(gè) 3000 戶的小區(qū)比一個(gè) 500 戶的小區(qū)分?jǐn)偝杀疽偷枚唷? 項(xiàng)目附近有三個(gè)公園，將實(shí)實(shí)在在豐富周邊居民的生活，本項(xiàng)目的業(yè)主也將是受益者之一。 （二）項(xiàng)目地段條件評(píng)價(jià) 項(xiàng)目地塊方正，可利用率高，且非常平整。針對(duì)這部分購(gòu)房者，該項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)的時(shí)候比較注重戶型的緊湊實(shí)用性，其根本目的是在房屋總價(jià)上形成一定的優(yōu)勢(shì)，來(lái)迎合經(jīng)濟(jì)承受能力有限的青年置業(yè)者。 二是居家和半過(guò)渡相結(jié)合，與之匹配的戶型是經(jīng)濟(jì)型的兩室或是三室，今后經(jīng)濟(jì)條件具備可以換房，沒(méi)有換房的能力也完全能夠滿足未來(lái)的基本居住需要。但是在操作上，我們以城市新貴作為突破點(diǎn)，一是希望比同等檔次項(xiàng)目更有效抓住這一部分購(gòu)買力，打開(kāi)市場(chǎng)；另一方面樹(shù)立項(xiàng)目的精品形象，帶動(dòng)其他層面客戶進(jìn)場(chǎng)成交。 在現(xiàn)場(chǎng)包裝和廣告作品的設(shè)計(jì)中，一定要注重體現(xiàn)我們定位的特點(diǎn)。 項(xiàng)目所在地周邊具體線路的起始地點(diǎn)如下： 車次 起 點(diǎn) 終 點(diǎn) 途 經(jīng) 站 133 新牌坊 沙坪壩 新牌坊、龍溪鎮(zhèn)、花園新村、大石壩、半月樓、陳家灣、沙坪壩 465 新牌坊 解放碑 新牌坊、紅旗河溝、華新街、兩路口、七星崗、解放碑 411 新牌坊 楊家坪 新牌坊、紅旗河溝、兩路口、大坪、袁家崗、楊家坪 125 人和 二小區(qū) 人和、金開(kāi)大道、新牌坊、觀音橋、菜元壩、二小區(qū) 149 新牌坊 南坪 新牌坊、觀音橋、菜元壩、南坪 第二章 項(xiàng)目所在區(qū)域住宅供應(yīng)現(xiàn)狀 一、項(xiàng)目區(qū)域住宅供應(yīng)特征分析 20xx 年新牌坊區(qū)域住宅供應(yīng)情況 11 以表格形式表示 完成投資 （萬(wàn)元） 施工面積 （萬(wàn)㎡） 新開(kāi)工面積 （萬(wàn)㎡） 竣工面積 （萬(wàn)㎡） 銷售面積 （萬(wàn)㎡） 銷售額 （萬(wàn)元） 空置面積 （萬(wàn)㎡） 12 分析 ? 從 20xx 年的住宅竣工及銷售情況可以看出：本區(qū)域住宅銷售占 52%的比例，這說(shuō)明市場(chǎng)需求量大，從增長(zhǎng)率中看，有效需求呈上升趨勢(shì) ? 從上表可以算本區(qū)域住宅的空置占 48%的比例，這方面大量住宅均未竣工，本區(qū)域的發(fā)展還有還有待進(jìn)一步挖 本區(qū)域部分物業(yè)概況 2 1 物業(yè)基本情況 樓盤(pán)名稱 位置 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 戶型 工程進(jìn)度 均價(jià) 銷售率 項(xiàng)目功能