北辰花園項(xiàng)目整體策劃綱要-wenkub
2023-07-20 12:15:53 本頁(yè)面
【正文】 探討 曾經(jīng)有一些類似項(xiàng)目在運(yùn)作過程中進(jìn)行過各種方式的努力，大概有以下三類： 賦予項(xiàng)目一種風(fēng)情概念，如揚(yáng)子江畔 我們認(rèn)為，單一靠某種風(fēng)情特色去沖擊市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)是比較大的： ○ 風(fēng)情特色往往是體現(xiàn)在項(xiàng)目的園林景觀和公建部分，比如園林植被、小品、門廊、建筑立面的細(xì)部處理等等，但由于項(xiàng)目小，可以用來體現(xiàn)風(fēng)情特色的空間通常非常有限，難以形成較強(qiáng)的整體形象沖擊力。 但是項(xiàng)目定位為于這一檔次有兩個(gè)個(gè)比較突出的問題： ○ 在市場(chǎng)上這類項(xiàng)目的數(shù)量非常多，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈； ○ 同時(shí)受規(guī)模的約束，在建筑形態(tài)上難以形成差異化，往往只能是小高層或是高層建筑的排列組合。 （二）項(xiàng)目地段條件評(píng)價(jià) 項(xiàng)目地塊方正，可利用率高，且非常平整。 大量知名小區(qū)的開發(fā)和入住帶旺了這一片區(qū)的人氣，同時(shí)吸引了大量生活配套設(shè)施進(jìn)入這一片區(qū)，包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、銀行、醫(yī)院等等，以龍湖的餐飲一條街在整個(gè)重慶市都有較高的知名度。目標(biāo)消費(fèi)者的定位決定了項(xiàng)目的戶型組合、建筑風(fēng)格、 項(xiàng)目命名、廣告主題及推廣方式。 作為一家房地產(chǎn)顧問公司，根據(jù)項(xiàng)目的客觀實(shí)際，就客戶定位和戶型組合提出了我方初步意見，供貴司參考。 項(xiàng)目附近有三個(gè)公園，將實(shí)實(shí)在在豐富周邊居民的生活，本項(xiàng)目的業(yè)主也將是受益者之一。 地塊內(nèi)沒有高壓走廊，附近沒有大的污染源。 由此衍生出的問題就是： 這類項(xiàng)目普遍缺乏鮮明的賣點(diǎn)，在銷售的過程中難以形成較大的市場(chǎng)影響力 。 ○ 消費(fèi)者對(duì)于某種風(fēng)情的認(rèn)可程度在前期是難以把握的，比如愛丁堡的蘇格蘭風(fēng)情就不成功。具體的說，同樣是和名校聯(lián)姻，一個(gè) 3000 戶的小區(qū)比一個(gè) 500 戶的小區(qū)分?jǐn)偝杀疽偷枚唷ｍ?xiàng)目的市場(chǎng)反映是比較好的， 700 多套住宅目前已經(jīng)成功的售出 500 多套，在項(xiàng)目成現(xiàn)前成功的越過了盈虧平衡點(diǎn)。 具體的說就是能夠認(rèn)可項(xiàng)目地段、對(duì)高端品牌物業(yè)不具有足夠消費(fèi)能力、但對(duì) 20xx— 2300 元 /㎡的單價(jià)（以建筑面積計(jì)）抗性不大的購(gòu)房者，涉及的職業(yè)和年齡層 面比較廣。他們有一定的經(jīng)濟(jì)能力和生活要求，這是低檔項(xiàng)目難以滿足的；但是由于積蓄不多或是消費(fèi)觀念保守，高檔項(xiàng)目又是他們難以承受的。 我們可以做一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算：每年畢業(yè)后留在重慶的大學(xué)畢業(yè)生超過 10000 人，他們都要安家，都要購(gòu)房，通過 3— 5 年的工作普遍存款在 8 萬(wàn)元左右，家庭月收入在 3000— 5000 元之間，是一支規(guī)模非常大的購(gòu)買力。 ○ 購(gòu)房能力 他們普遍有 5— 10 萬(wàn)的存款，月收入比較高，首付能力相對(duì)有限，但月供能力比較強(qiáng)，以目前的按揭成數(shù)，他們樂于接受的房屋價(jià)格是一室一廳略高于 10 萬(wàn)元，兩室在 15 萬(wàn)左右，三室在 20 萬(wàn)左右，在總價(jià)不明顯突破這一區(qū)間的前提下，他們對(duì)略為偏高的房屋單價(jià)沒有太大的抗性。 這一層面具有一定的積聚效應(yīng) 首先，由于受教育的程度比較高，他們的審美意識(shí)比較強(qiáng)，是潮流的引導(dǎo)者，直白的說，他們能夠接受的東西往往經(jīng)得起其他消費(fèi)者的挑剔。 （三）關(guān)于定位的驗(yàn)證 —— 與消費(fèi)者換位思考 我們可以揣測(cè)一位存款在 8 萬(wàn)元左右、家庭月收入在 3500 元左右的年輕購(gòu)房者在項(xiàng)目周邊區(qū)域的購(gòu)房感受。 于是往往他們會(huì)作出兩種選擇：購(gòu)房需求迫切的找一個(gè)特色不鮮明的中小項(xiàng)目下單或是在流向其他片區(qū)；不急于購(gòu)房的消費(fèi)者就繼續(xù)觀望 。 四、項(xiàng)目的戶型比例調(diào)整建議 戶型配比建議（見后附方案，共計(jì) 637 戶） 戶型 套數(shù) 一室一廳 18 兩室兩廳 363 三室兩廳 256 注：從技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，調(diào)整后的方案容積率已非 常接近 4，由于時(shí)間的原因，各戶的開間進(jìn)深尺寸及面積標(biāo)準(zhǔn)還有待微調(diào)。 —— 在重慶市場(chǎng)范圍內(nèi)，本項(xiàng)目體量不大，這類項(xiàng)目要做出特色應(yīng)該細(xì)分市場(chǎng)，抓準(zhǔn)一個(gè)點(diǎn)，不需也不宜同大型品牌項(xiàng)目去同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 五、項(xiàng)目風(fēng)格、命名建議及營(yíng)銷主題設(shè)想 （一）項(xiàng)目風(fēng)格特色建議 對(duì)于項(xiàng)目的風(fēng)格特色，我們建議走時(shí)尚、現(xiàn)代的路線。 項(xiàng)目的園林景觀建議做東南亞風(fēng)情，原因如下： ○ 其植被 本身有比較高的景觀價(jià)值，并比較適合重慶的氣候‘ ○ 東南亞國(guó)家文化很有特點(diǎn)，是旅游圣地，在景觀小品上容易做出特點(diǎn)讓人覺得耳目一新，景觀設(shè)計(jì)師發(fā)揮的空間大。比如我們現(xiàn)在設(shè)想我們建議擯棄傳統(tǒng)售樓部的做法，現(xiàn)場(chǎng)做一個(gè)類似茶樓的看房吧，對(duì)客戶能夠產(chǎn)生非常強(qiáng)的親和力，整體感覺檔次也比較高。 11 品牌餐飲 ? 小天鵝火鍋城，經(jīng)營(yíng)面積 1000 平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較好 ? 龍湖鴨腸王火鍋城，經(jīng)營(yíng)面積 1500 平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較好 ? 盤中餐，經(jīng)營(yíng)面積 500 平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較好 ? 瓦缸寨，經(jīng)營(yíng)面積 700 平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較好 ? 七十二行，經(jīng)營(yíng)面積 800 平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較好 ? 深圳海皇蛇莊，經(jīng)營(yíng)面積 500 平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較好 12 休閑娛樂 ? 黑玫瑰咖啡廳 ? 香易道足浴中心 ? 茶皇軒西餐咖啡廳 13 銀行證券 ? 中國(guó)銀行 1 所，面積約 250 平方米，有自動(dòng)取款機(jī) ? 上海浦東發(fā)展銀行 1 所，面積約 200 平方米，無自動(dòng)取款機(jī) ? 工商銀行 1 所，面積約 150 平方米，有自動(dòng)取款機(jī) ? 交通銀行 1 所，面積約 250 平方米，有自動(dòng)取款機(jī) 14 醫(yī)療保健 ? 重慶市第三人民醫(yī)院龍湖門診所，面積約法三章 00 平方米 ? 重慶市第八人民醫(yī)院（注：擬建） ? 和平藥房，面積約 120 平方米 15 酒店賓館 ? 創(chuàng)世紀(jì)賓館 16 教育設(shè)施 ? 龍湖巴蜀小學(xué) ? 新牌坊小學(xué) 17 經(jīng)過本項(xiàng)目的途經(jīng)車次 車次 起 點(diǎn) 終 點(diǎn) 途 經(jīng) 站 133 新牌坊 沙坪壩 新牌坊、龍溪鎮(zhèn)、花園新村、大石壩
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