北辰花園項目整體策劃綱要(存儲版)
【正文】 湖畔的花園小區(qū) 碧云花園 占地面積 2913㎡，建筑面積 萬㎡ 兩室兩廳單衛(wèi)、四室三廳三衛(wèi)、四室兩廳雙衛(wèi) 20xx年 6月 2280元 /㎡ 80% 圍合式住宅小區(qū) 松園小筑 總建筑面 萬㎡的單體樓 一室兩廳、三室兩廳雙衛(wèi)、二室二廳單衛(wèi) 20xx年 4月 1750 元/㎡（建面）、9600（門面） 35% 住宅公寓 龍珠花園 新牌坊 占地16300㎡，總建筑面積40185㎡，住宅30270㎡，由四棟住宅圍合而成， 1高層 1小高層2 棟多層 三房二廳 ㎡，二房 ㎡ , ㎡ ,一房 ㎡ 現(xiàn)房 1850元 /㎡（建面） 85% 小規(guī)模區(qū) 龍湖對面的花園小區(qū) 福鴻花園 新牌坊 單位多層公寓 北城綠景 新牌坊 總建筑面積58000平方米圍合式住宅小區(qū) 20xx年 4月 均 價1980元 /㎡ 90% 居住小區(qū) 生活便利 江龍大廈 新牌坊 2 棟建筑并列總占地5074㎡，總建筑面積27000 一期20xx年 6月，二期20xx年 8 月 一期1980元 /㎡，二期20xx元 /㎡ 一期90%，二期無 小型圍合式公寓 人和天地 新牌坊 占地16000㎡，總建筑面積27000㎡，由 1棟小高層及多層花園洋房圍合而立 錯復(fù)躍147218 ㎡ 20xx年 6月 一期均價2800元 /㎡（套內(nèi)） 一期60% 行列式小區(qū) 經(jīng)典的戶型設(shè)計（極少主義） 旭日鳳凰城 新牌坊 由多幢小高行列式圍合而成，占地 60畝，總建筑48000㎡ 錯復(fù)躍 20xx年 4月 均價3000元 /㎡ 80% 高檔居住社區(qū) 香山花園 新牌坊 由二棟多層與2 棟高層圍合而成 20xx年 12 中檔小區(qū) 政府公務(wù)員集資房 重慶市廣播電視局集資房，總建筑面積約 3 萬㎡ 重慶市運管外集資房，總建筑面積約 2 萬㎡ 重慶市政府公務(wù)員集資房，總建筑面積 6 萬㎡ 小結(jié)： 據(jù)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)知，除龍湖花園以及小部分開發(fā)企業(yè)在該區(qū)域大規(guī)模開發(fā)以外，大部分開發(fā)企業(yè)明顯資金、實力不足，只能走跟風路線，以小樓盤開發(fā)，投入較少資金，采 取價格競爭，多以位置、戶型作為主要賣點推向市場，這也因為此區(qū)域在規(guī)劃之初，多以中小型開發(fā)企業(yè)征地為主，無論從產(chǎn)品定位到市場營銷都有太多雷同相似之處，并無明顯特征。 二、新牌坊區(qū)域環(huán)境 在 20xx 年后，政府加大規(guī)劃的北部新城行政商務(wù)中心建設(shè)，居家環(huán)境在近年來得到較大的改善，隨著高新園區(qū)的成立，各政府機構(gòu)搬遷于此，該片區(qū)交通得到了相應(yīng)的改善，并隨著華新 分流道的通車，本片區(qū)的開發(fā)及交通會隨之進一步完善，具體情況如下： 下圖為北部新城行政商務(wù)中心配套的匯總： 分類 片區(qū) 新西路 華新分流道 新南路 新牌坊三路 金開大道 政 府 機 構(gòu) 重慶市電視電話中心 重慶市警衛(wèi)局 重慶市人事局 重慶市防汛指揮中心 重慶市北部新區(qū)管委會 渝北區(qū)水電局 重慶市氣象局 重慶市檢察院培訓(xùn)中心 新華社重慶分社 重慶市林業(yè)局 高新園區(qū)辦公大樓 銀行證券 數(shù)量 4 無 無 無 無 分類 支行 無 無 無 無 無 分理 4 無 無 無 無 儲蓄所 無 無 無 無 無 面積范圍 150250 平方米 無 無 無 無 餐飲 數(shù)量 6 無 1 無 無 經(jīng)營面積 5001500 平方米 無 1000平方米 無 無 經(jīng)營狀況 較好 無 較好 無 無 小結(jié)： 21 餐飲 新牌坊地區(qū)的餐飲設(shè)施主要分布在新西路兩側(cè)，規(guī)模大都在 800平方米左右，現(xiàn)經(jīng)營狀況較好，生意較為火爆，這主要得益于政府機構(gòu)較好及龍湖南苑、西苑現(xiàn)已全面入駐。比如我們現(xiàn)在設(shè)想我們建議擯棄傳統(tǒng)售樓部的做法，現(xiàn)場做一個類似茶樓的看房吧，對客戶能夠產(chǎn)生非常強的親和力，整體感覺檔次也比較高。 五、項目風格、命名建議及營銷主題設(shè)想 （一）項目風格特色建議 對于項目的風格特色，我們建議走時尚、現(xiàn)代的路線。 四、項目的戶型比例調(diào)整建議 戶型配比建議（見后附方案，共計 637 戶） 戶型 套數(shù) 一室一廳 18 兩室兩廳 363 三室兩廳 256 注：從技術(shù)經(jīng)濟指標看，調(diào)整后的方案容積率已非 常接近 4，由于時間的原因，各戶的開間進深尺寸及面積標準還有待微調(diào)。 （三）關(guān)于定位的驗證 —— 與消費者換位思考 我們可以揣測一位存款在
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