【正文】 共綠化游園，占地 80 畝 ? 高新 園區(qū)公園，占地 100 畝（擬建） 愛琴大道 作為新西路連接龍湖西苑，香樟林別墅支道，主要以社區(qū)配套經(jīng)營業(yè)態(tài)為主 ? 柯達(dá)照相連鎖 ? 魅力空間造型秀 ? 龍湖七把叉 ? 龍湖家居副食店 ? 龍湖愛琴干洗店 新分流道 作為新牌坊地區(qū)與渝澳大橋連接的快車道 新牌坊三路 作為連接華新分流道與松樹橋，沙坪壩連接道路，現(xiàn)頭部設(shè)施正在修建和完善之中 現(xiàn)有項目： ? 北城綠景 ? 碧云花園 ? 天一桂湖花園 ? 松園十筑 ? 升輝雅舍 龍湖在綠苑支道 龍湖一期在綠苑支道，主要連接重慶市北部新區(qū)管委會 51 在建項目：加新 三、項目所在區(qū)域交通狀況 現(xiàn)已開通的交通 11 新牌坊轉(zhuǎn)盤紅綿大道直通紅旗河溝、 210 國道與機場連接，松龍路與松樹橋立交連接，但主要干道紅綿大道由于建新北路制約，形成一個交通的“瓶頸”。 。 13 隨著年票制改革，有車一族對本區(qū)域的認(rèn)知度本已大大提高，交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，這會為居家、工作、生活帶來更多區(qū)域的便利，這已是本區(qū)域未來發(fā)展不爭的事實。包括政府規(guī)劃的北部新城行政商務(wù)中心包括項目所在地新西路、華新分流道、新南路、金開大道、新牌坊三路、龍湖在綠苑支道。 （二）命名及營銷主題初步構(gòu)想 項目命名： —— “花樣年華” —— “時代風(fēng)景” 項目產(chǎn)品主題： —— “呵護城市新貴的自由港灣” 項目主廣告語： —— “幸福從年輕時代開始” （三）項目現(xiàn)場包裝及廣告風(fēng)格 項目緊鄰水晶酈城和天籟城，在包裝的整體氣勢上我們不可能和與 之看齊，但是我們一定要小得精，小得有風(fēng)格。在調(diào)研中我們也發(fā)現(xiàn)，周邊項目的兩房和小三房銷售業(yè)績都非常穩(wěn)健，本項目如果具有時尚鮮明的營銷形象，競爭力應(yīng)該比他們更強。 （四）小結(jié) 我們對于項目目標(biāo)客戶的定位思路是：從銷售上， 我們沒有特定的層面限制，只要有購房意向、適合項目檔次的消費者都是我們的潛在客戶。 有利于價格運作 針對這部分消費者，我們可以在前期推出小面積戶型，單價略高，通過略為偏高的單價樹立項目的精品形象；由于總價不高，應(yīng)該抗性不強。 ○ 購房目的 比較有代 表性的購房目的有兩類： 一是過渡和投資相結(jié)合，與之匹配的戶型是一室一廳或是單間配套。 他應(yīng)該來自于我們的銷售目標(biāo)客戶，但是要求有明顯的消費個性和審美偏好，并且其個性和偏好有一定的代表性，我們的產(chǎn)品設(shè)計、廣告宣傳應(yīng)該圍繞他們的需求特征來延展，通過對他們的深度吸引來打開市場，并帶動其他目標(biāo)客戶。 在一定程度上細(xì)分市場，主攻某一部分購房者，比如昌龍城市花園 昌龍城市花園廣告語是“我想有個家”，很明 顯感覺是對青年購房者一種含情脈脈的引誘。反映在銷售上就是進展普遍比較平穩(wěn)，但不容易出彩，開發(fā)完成后給市場留下的回聲不強，附加值比較低。 高新區(qū)的建設(shè)將使社區(qū)功能更加完 善，使其更加繁榮，并能夠為住宅市場帶來新的購買力。 目 錄 前 言 ???????????????????? 1 一、 項目地塊條件評價 ?????????????? 2 二、 項目操作思路 ???????????????? 4 三、 項目目標(biāo)客戶定位 ?????????????? 8 四、 項目的戶型比例調(diào)整建議 ?????????? 15 五、項目風(fēng)格、命名建議及營銷主題設(shè)想 ????? 17 前 言 “北辰花園”項目啟動在即，當(dāng)前急需明確、最基礎(chǔ)也是最重要的問題是：在對項目先天條件和競爭對手評估的基礎(chǔ)上，確定項目的目標(biāo)客戶。 雖然目前公交線路不多，但稍加留意即可以發(fā)現(xiàn)，到解放碑、楊家坪、沙坪壩、南坪等幾個城市中心都可以直達(dá)，且項目所處位置是起點站，出行實際上是非常便利的，華新分流道通車后交通便捷度還將進一步得到提升。 具體的說，比規(guī)模、比環(huán)境比不過大盤，比價格比不過一些低檔項目；在推廣中廣告怎么打、促銷怎么做都往往有一種無處著力的感覺。所以金色家園的兒童主題根本落不到實處，概念缺乏軟硬件支撐，沒有沖擊力，加上其他環(huán)節(jié)的失誤，最后是銷售陷入癱瘓，至今仍然為能解困。 二是項目的形象目標(biāo)客戶。 這部分客戶在購房時有非常明顯的感性特征，容易引導(dǎo) ○ 購房心理特征 注重社區(qū)的大環(huán)境，強調(diào)房屋的經(jīng)濟實用性，對物業(yè)的形象檔次有一定的要求，消費帶有一定的感性色彩，一個有視覺沖擊力的賣場、一句深度體貼他們的廣告語、甚至一個充滿個性的樓盤名稱都可能博得他們的好感，比較容易引導(dǎo)。 這部分階層的社會形象非常好，各個年齡 和職業(yè)層面的居民普遍比較樂于和他們接觸，反映在居住上就是樂于與之為鄰。所以我們可以說，對這部分客戶來說，這個片區(qū)沒有真正全方位適合他們的樓盤，如果項目能夠填補這一空缺，將有望取得優(yōu)于同等規(guī)模項目的業(yè)績。 具體的說，我們不用和龍湖爭奪計劃購房支出在 40 萬左右的購房者，只要控制好戶型面積、在 15— 25 萬總價這個層面具備足夠的競爭力就足夠了，這樣在推廣中要主動得多。 ○ 重慶消費者對熱帶風(fēng)情還是認(rèn)可度比較高，比如金科二期就是做的巴厘島風(fēng)情，效果不錯。時代印象 52 社區(qū)配套 ? 豬圈火鍋龍湖直營店，面積約 70 平方米，經(jīng)營狀況一般 ? 副食店 ? 干洗店 ? 龍湖農(nóng)貿(mào)市場 53 政府機構(gòu) ? 重慶市北部新區(qū)管委會 附件二： 【北辰花園（暫用名）】前期市場調(diào)查報告 第一章 項目所在區(qū)域環(huán)境調(diào)研 一、項目所屬區(qū)域市場調(diào)研范圍描述 本次市場調(diào)查（環(huán)境部分）以項目為中心向周邊輻射，將市調(diào)范圍分為一個主要部分。 12 隨著華新分流道的開通，新牌坊與渝中區(qū)的車程大約為 8 分鐘，將使本區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)濟進入快