【正文】 區(qū)配套、醫(yī)療、教育等與本項(xiàng)目息息相關(guān)的居家環(huán)境。 在現(xiàn)場(chǎng)包裝和廣告作品的設(shè)計(jì)中，一定要注重體現(xiàn)我們定位的特點(diǎn)。 —— 我們?nèi)姹Ａ袅藘墒倚≤S層的套數(shù)，一是考慮到這種空間形式為廣大青年置業(yè)者喜愛(ài)，二是根據(jù)客戶的反饋可 以靈活的隔為兩套一室戶。但是在操作上，我們以城市新貴作為突破點(diǎn)，一是希望比同等檔次項(xiàng)目更有效抓住這一部分購(gòu)買力，打開市場(chǎng)；另一方面樹立項(xiàng)目的精品形象，帶動(dòng)其他層面客戶進(jìn)場(chǎng)成交。 在后期大戶型的推廣過(guò)程中，隨著銷售條件的成熟，單價(jià)應(yīng)該不會(huì)低于前期推出的單位，從而使項(xiàng)目整體售價(jià)實(shí)現(xiàn)比較理想的層次。 二是居家和半過(guò)渡相結(jié)合，與之匹配的戶型是經(jīng)濟(jì)型的兩室或是三室，今后經(jīng)濟(jì)條件具備可以換房，沒(méi)有換房的能力也完全能夠滿足未來(lái)的基本居住需要。 （一）項(xiàng)目銷售目標(biāo)客戶定位 以項(xiàng)目的地段、規(guī)模、檔次和價(jià)格預(yù)期，通?？蛻粲梢韵聨讉€(gè)層面構(gòu)成： 高附加值行業(yè)年輕白領(lǐng)，銀行、政府、文衛(wèi)機(jī)關(guān)、新聞單位年輕職工為代表的城市新貴； 效益比較好的企業(yè)職工； 工作年限比較長(zhǎng)、有較多積累的工薪階層； 一些經(jīng)營(yíng)規(guī)模 比較小的個(gè)體戶； 這幾類客戶普遍住房條件不太理想，部分甚至沒(méi)有自己的住房，購(gòu)房的意向非常強(qiáng)。針對(duì)這部分購(gòu)房者，該項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)的時(shí)候比較注重戶型的緊湊實(shí)用性，其根本目的是在房屋總價(jià)上形成一定的優(yōu)勢(shì)，來(lái)迎合經(jīng)濟(jì)承受能力有限的青年置業(yè)者。 （二）項(xiàng)目策劃中的突破方向探討 曾經(jīng)有一些類似項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中進(jìn)行過(guò)各種方式的努力，大概有以下三類： 賦予項(xiàng)目一種風(fēng)情概念，如揚(yáng)子江畔 我們認(rèn)為，單一靠某種風(fēng)情特色去沖擊市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)是比較大的： ○ 風(fēng)情特色往往是體現(xiàn)在項(xiàng)目的園林景觀和公建部分，比如園林植被、小品、門廊、建筑立面的細(xì)部處理等等，但由于項(xiàng)目小，可以用來(lái)體現(xiàn)風(fēng)情特色的空間通常非常有限，難以形成較強(qiáng)的整體形象沖擊力。 （二）項(xiàng)目地段條件評(píng)價(jià) 項(xiàng)目地塊方正，可利用率高，且非常平整。目標(biāo)消費(fèi)者的定位決定了項(xiàng)目的戶型組合、建筑風(fēng)格、 項(xiàng)目命名、廣告主題及推廣方式。 項(xiàng)目附近有三個(gè)公園，將實(shí)實(shí)在在豐富周邊居民的生活，本項(xiàng)目的業(yè)主也將是受益者之一。 由此衍生出的問(wèn)題就是： 這類項(xiàng)目普遍缺乏鮮明的賣點(diǎn)，在銷售的過(guò)程中難以形成較大的市場(chǎng)影響力 。具體的說(shuō)，同樣是和名校聯(lián)姻，一個(gè) 3000 戶的小區(qū)比一個(gè) 500 戶的小區(qū)分?jǐn)偝杀疽偷枚唷?具體的說(shuō)就是能夠認(rèn)可項(xiàng)目地段、對(duì)高端品牌物業(yè)不具有足夠消費(fèi)能力、但對(duì) 20xx— 2300 元 /㎡的單價(jià)（以建筑面積計(jì)）抗性不大的購(gòu)房者，涉及的職業(yè)和年齡層 面比較廣。 我們可以做一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算：每年畢業(yè)后留在重慶的大學(xué)畢業(yè)生超過(guò) 10000 人，他們都要安家，都要購(gòu)房，通過(guò) 3— 5 年的工作普遍存款在 8 萬(wàn)元左右，家庭月收入在 3000— 5000 元之間，是一支規(guī)模非常大的購(gòu)買力。 這一層面具有一定的積聚效應(yīng) 首先，由于受教育的程度比較高，他們的審美意識(shí)比較強(qiáng)，是潮流的引導(dǎo)者，直白的說(shuō)，他們能夠接受的東西往往經(jīng)得起其他消費(fèi)者的挑剔。 于是往往他們會(huì)作出兩種選擇：購(gòu)房需求迫切的找一個(gè)特色不鮮明的中小項(xiàng)目下單或是在流向其他片區(qū)；不急于購(gòu)房的消費(fèi)者就繼續(xù)觀望 。 —— 在重慶市場(chǎng)范圍內(nèi)，本項(xiàng)目體量不大，這類項(xiàng)目要做出特色應(yīng)該細(xì)分市場(chǎng)，抓準(zhǔn)一個(gè)點(diǎn)，不需也不宜同大型品牌項(xiàng)目去同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目的園林景觀建議做東南亞風(fēng)情，原因如下： ○ 其植被 本身有比較高的景觀價(jià)值，并比較適合重慶的氣候‘ ○ 東南亞國(guó)家文化很有特點(diǎn)，是旅游圣地，在景觀小品上容易做出特點(diǎn)讓人覺(jué)得耳目一新，景觀設(shè)計(jì)師發(fā)揮的空間大。 11 品牌餐飲 ? 小天鵝火鍋城，經(jīng)營(yíng)面積 1000 平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較好 ? 龍湖鴨腸王火鍋城，經(jīng)營(yíng)面積 1500 平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較好 ? 盤中餐，經(jīng)營(yíng)面積 500 平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較好 ? 瓦缸寨，經(jīng)營(yíng)面積 700 平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較好 ? 七十二行，經(jīng)營(yíng)面積 800 平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較好 ? 深圳海皇蛇莊，經(jīng)營(yíng)面積 500 平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較好 12 休閑娛樂(lè) ? 黑玫瑰咖啡廳 ? 香易道足浴中心 ? 茶皇軒西餐咖啡廳 13 銀行證券 ? 中國(guó)銀行 1 所，面積約 250 平方米，有自動(dòng)取款機(jī) ? 上海浦東發(fā)展銀行 1 所，面積約 200 平方米，無(wú)自動(dòng)取款機(jī) ? 工商銀行 1 所，面積約 150 平方米，有自動(dòng)取款機(jī) ? 交通銀行 1 所，面積約 250 平方米，有自動(dòng)取款機(jī) 14 醫(yī)療保健 ? 重慶市第三人民醫(yī)院龍湖門診所，面積約法三章 00 平方米 ? 重慶市第八人民醫(yī)院（注：擬建） ? 和平藥房，面積約 120 平方米 15 酒店賓館 ? 創(chuàng)世紀(jì)賓館 16 教育設(shè)施 ? 龍湖巴蜀小學(xué) ? 新牌坊小學(xué) 17 經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目的途經(jīng)車次 車次 起 點(diǎn) 終 點(diǎn) 途 經(jīng) 站 133 新牌坊 沙坪壩 新牌坊、龍溪鎮(zhèn)、花園新村、大石壩、半月樓、陳家灣、沙坪壩 465 新牌坊 解放碑 新牌坊、紅旗河溝、華新街、兩路口 、七星崗、解放碑 411 新牌坊 楊家坪 新牌坊、紅旗河溝、兩路口、大坪、袁家崗、楊家坪 125 人和 二小區(qū) 人和、金開大道、新牌坊、觀音橋、菜元壩、二小區(qū) 149 新牌坊 南坪 新牌坊、觀音橋、菜元壩、南坪 18 政府機(jī)構(gòu) ? 重慶市電視電話中心 ? 重慶市防汛指揮中心 ? 渝北區(qū)水電局 ? 重慶市警衛(wèi)局 ? 重慶市人事局 ? 重慶市氣象局 ? 新華社重慶分社 ? 重慶市檢察院 ? 重慶市正典奧迪銷售中心 ? 高新園區(qū)辦公大樓 ? 重慶市林業(yè)局 19 公建設(shè)施 ? 重慶市體育公園，占地 150 畝（擬建） ? 新牌坊西區(qū)公