【正文】 周邊生活配套設(shè)施極少，在前期宣傳引導(dǎo)上不利。 ◆ 項(xiàng)目資源的優(yōu)勢(shì)為產(chǎn)品的市場(chǎng)去化奠定了有利的基礎(chǔ)。 ５、高爾夫主會(huì)館 功能設(shè)置 設(shè)置高爾夫用具店，便利店、更衣室、桑拿室、高爾夫 VIP 房，并成立高爾夫俱樂部。通過新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，使其外部造型通透、輕盈、獨(dú)特，富有藝術(shù)美感與文化品位，適合采用鋼結(jié)構(gòu)與適當(dāng)玻璃化。項(xiàng)目中心必須設(shè)置的是幼兒園和小學(xué)，初中和高中則視業(yè)主需要或者項(xiàng)目的發(fā)展來安排。 高爾夫主題公園 形成城市中的一大閃光點(diǎn)，以兒童游樂主題公園、汽車影院、高爾夫?qū)W校訓(xùn)練基地、高爾夫發(fā)球練習(xí)場(chǎng)為主。 大型購(gòu)物樂園 輻射范圍達(dá)到合肥整個(gè)大東南。 稀缺面積的供應(yīng) 戶型空間差異化 功能人性化和豪華元素 大庭院、低容積率 市場(chǎng)空白 大組團(tuán)規(guī)模 創(chuàng)新概念：高爾夫 功能藝術(shù)空間設(shè)計(jì) 高附加值 差異性 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 32 （ 2） 花園洋房類產(chǎn)品 花園洋房 ? 市場(chǎng)現(xiàn)狀： 沒有具備別墅景觀優(yōu)勢(shì)及品質(zhì)的產(chǎn)品，精裝修房的概念還沒有形式，中檔價(jià)位的低密度住宅非常稀少，中高檔的住宅數(shù)量比較少，市場(chǎng)上集中的多為大戶型，面積與房型搭配不合 理，空間浪費(fèi)率比較高。 可考慮建造幾幢獨(dú)特的同地別墅，以較為夸張的設(shè)計(jì)手法，利用某一較為險(xiǎn)要的山勢(shì)做出差異性的樣板藝術(shù)空間，提升別墅社區(qū)的營(yíng)銷亮點(diǎn)。保證提高土地利用率，注重地下空間利用，以及地上層不宜過高的原則。 每個(gè)建筑又以主題組團(tuán)花園作為組團(tuán)景觀區(qū)的中心，同時(shí)引入高爾夫的主題概念，如：迷你高爾夫和高爾夫推桿場(chǎng)，讓小區(qū)內(nèi)每位住戶都能享受到高爾夫帶來的高品質(zhì)生活，各組團(tuán)或每棟建筑以組團(tuán)綠化和樓宇間綠化連接 。 景觀功能 —— 運(yùn)動(dòng)與欣賞 作為高爾夫來說，它具備普通景觀所沒有的運(yùn)動(dòng)功能，在挖掘景觀潛在價(jià)值的同時(shí)將高爾夫的景觀概念引進(jìn)宅間 景觀，使業(yè)主能夠享受集景觀與運(yùn)動(dòng)為一體的生活氛圍的別致。 針對(duì)項(xiàng)目的情景花園洋房的，營(yíng)造精致組成的綠化和運(yùn)動(dòng)景 觀。 ３、景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃 （ 1） 景觀規(guī)劃理念 項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)理念應(yīng)該以高爾夫景觀主題材作為出發(fā)點(diǎn)，主要體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)健康與環(huán)境和諧，人和人的和諧，建筑藝術(shù)與環(huán)境的和諧，使環(huán)境景觀和諧存在的基礎(chǔ)上“動(dòng)”起來最終成為新生活模式的重要支撐點(diǎn)，為健康新生活提供一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)背景。 ３、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ ４、花園洋房 景觀多層 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 27 三、產(chǎn)品規(guī)劃 １、總體規(guī)劃指導(dǎo)思想 以“新都市主義”規(guī)劃為指導(dǎo)，以歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代簡(jiǎn)約融合為原則，圍繞著高爾夫運(yùn)動(dòng)為主題，兼顧建筑文脈和自然生態(tài)資源和可持續(xù)發(fā)展，多產(chǎn)業(yè)復(fù)合統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃，創(chuàng)造一個(gè)全新的具有親個(gè)性和充滿生機(jī)活力的高尚運(yùn)動(dòng)、健康的社區(qū)文化。部分持續(xù)客戶將會(huì)轉(zhuǎn) 化為項(xiàng)目的必然客戶，轉(zhuǎn)化的條件有二： 項(xiàng)目品牌的累積，使該部分客戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu) 勢(shì)和附加的生活方式認(rèn)同； 城市發(fā)展促使該部分客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的認(rèn)同最后到生活方式的認(rèn)同。 認(rèn)同“工作在市心，生活在郊外”的生活方式，面對(duì)生活積極樂觀、享受。 ② 收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對(duì)價(jià)格敏感度繼續(xù)加強(qiáng)比較高的客戶。項(xiàng)目客戶來源包括顯性必然客戶、分流其他項(xiàng)目的客戶和持續(xù)客戶發(fā)展。 商務(wù)（企業(yè)）度假 —— 企業(yè)組織的中高層員工的培訓(xùn)度假活動(dòng)等，項(xiàng)目呼應(yīng)此類功能的平臺(tái)有出租型的商務(wù)別墅，酒店式公寓。 商務(wù)會(huì)晤，社交 ，談判功能 —— 商務(wù)人士的商務(wù)沙龍，企業(yè)之間的商務(wù)談判，外尚的聚集活動(dòng)等，項(xiàng)目呼應(yīng)此類功能的平臺(tái)有高爾夫?qū)W校，酒店式公寓的會(huì)議廳，出租型的商務(wù)別墅。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 20 社區(qū)居住文化、居住附加值 餐飲、休閑、購(gòu)物 高 生 爾 活 夫 配 主 套 題 環(huán) 商 境 業(yè) 概 配 念 套 商務(wù)平臺(tái)、度假互動(dòng)平臺(tái) 生態(tài)背景互動(dòng) 住宅產(chǎn)業(yè) 高爾夫主題 大型主題購(gòu)物中心 居住、娛樂、購(gòu)物、商務(wù)、度假、高爾夫 物業(yè)的一體化互動(dòng) 復(fù)合地產(chǎn) 戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目定位 戰(zhàn)略目標(biāo) 形成國(guó)際都市生活圈的中心區(qū)域， 與項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)聯(lián)動(dòng) 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 21 （ 3）概念運(yùn)用 以高爾夫所推崇的精神文化作為本案社區(qū)文化與生活方式的藍(lán)本，將項(xiàng)目主題理念體現(xiàn)在社區(qū)人文的塑造上，給項(xiàng)目樹立一種高尚的社區(qū)文化氛圍 。 結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略走向，分析時(shí)下本項(xiàng)目所在城市的結(jié)構(gòu)：該區(qū)域內(nèi)甚至合肥市都沒有一個(gè)集休閑、娛樂、商務(wù)為一體的高爾夫主題型居住社區(qū)，本項(xiàng)目能夠?yàn)閰^(qū)域的國(guó)際化發(fā)展提供新型的生活方式 。 針對(duì)高爾夫消費(fèi)群體的休閑娛樂特性，設(shè)置一定比例、風(fēng)格各異的特色餐飲店。 本項(xiàng)目在自然資源的條件方面并不輸給其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，要制造差異性就需要更深程度上的挖掘，將自然資源的利用最大化，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍。天下以尊貴的姿態(tài)傲然于城市的一隅，不久，他會(huì)成為一座城市的精神。天下 “泊”既可以充分表現(xiàn)項(xiàng)目有豐富的水景，又有 “停泊、靠岸”的意思，表現(xiàn)出港灣、人生的港灣、事業(yè)的港灣的意思，在這里可以享受寧靜、安逸的生活，卸除人在面對(duì)社會(huì)時(shí)面具和偽裝；天下，有包容、寬廣、巔峰之意。這類型的消費(fèi)群有相當(dāng)?shù)臄?shù)目，但由于市場(chǎng)上沒有相應(yīng)的產(chǎn)品，極大地壓抑著這一部分消費(fèi)需求的釋放。 A：合肥的住房消費(fèi)在政策的引導(dǎo)下已啟動(dòng)，在城市經(jīng)濟(jì)快速的影響下，房地產(chǎn)的發(fā)展以及城市規(guī)劃處于上升的調(diào)整階段，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)還未進(jìn)入強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)階段，區(qū)域市場(chǎng)處于小規(guī)模、非理性的發(fā)展階段，消費(fèi)者沒有形成完整的品牌，居住等等理性的消費(fèi)觀念 。項(xiàng)目將可以從商業(yè)的角度來尋找一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的支撐點(diǎn)，即：高爾夫 +房地產(chǎn)（居?。Ｓ纱舜_定項(xiàng)目的發(fā)展方向，可以降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。 所以，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品是在立足市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，具有適度的前瞻性，可以被市場(chǎng)所接受并最終引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)的產(chǎn)品。 示范城：昭示我們提供的是生活與休閑、娛樂、商務(wù)相結(jié)合的完美標(biāo)準(zhǔn)，堪稱范本。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 8 精準(zhǔn)的定位對(duì)于任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是至關(guān)重要的。主要產(chǎn)品為聯(lián)排、疊加別墅。且主要以聯(lián)排、疊加別墅為主。該產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該是合肥消費(fèi)金字塔的最頂端部分。容積率為， 60%的生態(tài)公園，小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)以水系為中心。周邊生活配套較少，距離本項(xiàng)目約 5 公里處有江淮汽車廠。位于城市的東南上風(fēng)口。地塊較為平整，據(jù)目測(cè)，整個(gè)地塊的高低落差不超過 3 米，地塊中有豐富的水資源，還有大片的綠色生態(tài)植被。 針對(duì)消費(fèi)者做出的 產(chǎn)品是有市場(chǎng)基礎(chǔ)的產(chǎn)品。 因?yàn)椋袌?chǎng)上的產(chǎn)品，在不斷更替。 樹立開發(fā)商的企業(yè)形象，為其后續(xù)產(chǎn)品的推出奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。但策劃的最終目的不會(huì)改變。 成功的地產(chǎn)復(fù)合應(yīng)體現(xiàn)在開發(fā)理念、功能價(jià)值、生活體驗(yàn)，系統(tǒng)工程，開發(fā)模式，資源整合六大層面。 復(fù)合地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的疊加，不同于純粹拼價(jià)格的血戰(zhàn)，它是建立在對(duì)消費(fèi)行為習(xí)慣的了解，和創(chuàng)新生活方式的基礎(chǔ)上，將房地產(chǎn)業(yè)和其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有機(jī)整合，從而將某種既具有號(hào)召性又具有貼近性的生活方式完整地體現(xiàn)在房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程之中。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 3 二、 策劃目的 不同的階段，擁有不同的策劃目的。 瞄準(zhǔn)目標(biāo)人群，有效地進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的營(yíng)銷推廣。 市場(chǎng)，瞬息萬變。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 4 四、 策劃整體思路 策劃的思路來源于消費(fèi)者。 所以，基本的策劃思路是： 我們的產(chǎn)品是什么？ 我們產(chǎn)品的消費(fèi)者是誰？ 我們?cè)鯓俞槍?duì)消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品的營(yíng)銷推廣？ 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 5 五、 策劃內(nèi)容 （一）地塊篇 地塊概述 本項(xiàng)目地塊位于 312 國(guó)道（至南京、蕪湖、馬鞍山、蚌埠）與南淝河交匯處，共 3000 畝地。 地塊分析 ? 位置：本地塊位于 312 國(guó)道旁，東有南淝河。 ? 配套： 周圍目前均為未開發(fā)土地，只有少量的農(nóng)村和生活設(shè)施。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 6 （二）項(xiàng)目概述篇 項(xiàng)目概述 本 項(xiàng)目占地面積約 3000 畝，總建筑面積約 160 萬平方米。應(yīng)該說，這樣的產(chǎn)品在合肥應(yīng)該是屬于最高端的產(chǎn)品。如新加坡花園城、金色池塘、綠城桂花園、和莊、維多利亞別墅、望園小區(qū)等樓盤。 2） 市場(chǎng)分析 合肥的別墅市場(chǎng)，主要集中在自然風(fēng)景較為優(yōu)美的西區(qū)，這也符合別墅這種產(chǎn)品對(duì)景觀的要求。但是僅有別墅概念已經(jīng)不能吸引足夠的市場(chǎng)關(guān)注和支撐項(xiàng)目，因此必須引進(jìn)新的概念。 高爾夫生活：顯示項(xiàng)目的理念和品質(zhì)。但過分領(lǐng)先于市場(chǎng)的產(chǎn)品又存在著太大的市場(chǎng)抗性。 開發(fā)產(chǎn)品方向的定位來自兩個(gè)基礎(chǔ)條件，一是項(xiàng)目自身的 資源，二是項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 從地塊的先天條件來看，項(xiàng)目有幾十萬平方米的水域，同時(shí)又有城市規(guī)劃中的市政配套合未來的城市建設(shè)，既能夠擁有良好的環(huán)境又不失交通網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì)。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 11 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品 區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目定位的重要影響因素之一，其特殊的地或性，消費(fèi)心理以及市場(chǎng)對(duì)需求的 個(gè)性都是產(chǎn)品選擇的參照物。 D：該市城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商務(wù)規(guī)模的擴(kuò) 大，很多高級(jí)商務(wù)人士沒有一個(gè)生活、商務(wù)、休閑、娛樂甚至包括孩子的教育等等可以集一體的社區(qū)。 綠色港灣下營(yíng)銷策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問