【正文】 ，盡在中國商業(yè)地產投資網免費下載 36 富力 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產投資網免費下載 37 富力 根據現有的資料，建議本項目 邀請瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司來加盟本項目的經營與 物業(yè)管理，該公司在深圳有國際公館的管理經驗，本項目與其合作會獲得諸多有益的資訊 。美好置業(yè)有限公司 征求目標客戶的意見，從而使項目從開發(fā)開始就已經積累準客戶，并完善硬件規(guī)劃內容。在此，假定本項目可經營的面積占項目建筑面積的 80%，項目經營初期租賃部分面積占可經營面積的 90%，參照新大廈的例子，其比較理想的月租金行情可達 120 元 /㎡ ， 項目租價檔次應不會低于新大廈，可預測本項目 年租金收益簡表 如下 為： 年租金 收益簡表 項目建筑 面積 可營業(yè)面積 占 80% 租賃部分 占可營業(yè)面積 90% 租價（月） 月租金 收益 預計平均 出租率 年租金 收益 ㎡ 54609 ㎡ 49148 ㎡ 120 元 /㎡ 約 580 萬 90% 約 6300 萬元 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產投資網免費下載 39 富力 —— 預計本酒店式公寓項目年經營總收入為： 億元 。 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產投資網免費下載 40 富力 七、 項目年經營收益 1. 租價建議及年租金收益預測 從價值最大化來考慮，建議本項目初期整體上采取租賃經營的市場策略， 2~3 年后到本項目開始發(fā)售時，屆時珠江新城的建設又進了一步，居住綜合環(huán)境大大改善，借助出色的規(guī)劃設計，如通過以貴族式“ 公館 ”概念對項目進行精心的包裝宣傳，相信將獲得良好租賃效益。 在 2~3 年成長期中，通過精心的經營管理，項目樹立了頂級國際性酒店式公寓的形象，獲得良好的經濟效益，已成為一個會下“金蛋“的天鵝，此時再視市場情況再推出部分進行銷售，必獲得最大的投資收益。實際經營或營運的方式，可參照廣州經營比較成功及比較有代表性的例子，例如祈福華廈。 “ 國際 ”或“ 世界 ”這樣的字眼極具氣勢，讓人一看聯想起項目非同一般的檔次；“ 富力 ”充分表現了公司的形象品牌。在此，根據國外的最新信息，建議本項目引入 “ 公館 ”的概念進行項目的宣傳包裝及經營管理，“ 公館 ”實質是一種 英式貴族化 的酒店式公寓模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務模式，其表現為： 全方位的滿意理念服務 高效率的個性化服務 高素質并可履行服務承諾的員工 人性化的五星級管理等 當然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了某地 區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第 5 點有介紹，在此就不再贅述。美好置業(yè)有限公司 2. 規(guī)劃建議 以本項目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設計必須要體現“超凡、氣勢、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項目的檔次相配合。 2. 投資者 投資者一般是具有一定經濟實力及具投資眼光的中產者，以國內人士（本地或長住廣州者）為主，其渴望的是相對穩(wěn)健而又較高的投資回報。 7. 居住及工作環(huán)境評估 J2— 7 地塊所在位置，因為具備景觀環(huán)境的優(yōu)勢，所面臨道路又非主干線，噪音及空氣污染等較少，而未來交通導向系統良好，居住及工作環(huán)境優(yōu)勢明顯，相對來說， 用以規(guī)劃建設住宅物業(yè)優(yōu)勢較為突出 。 寫字樓主要分布在珠江大道和廣州大道之間的區(qū)域?？傮w上 J2— 7 地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流 。美好置業(yè)有限公司 第四篇※珠江新城 J2— 7 地塊分析 一、 J2— 7 地塊綜合情況 1. J2— 7 地塊用地技術指標 地塊面積 容積率 建筑面積 塔樓 建筑密度 裙樓 建筑密度 建筑限高 綠地率 機動車位 自行車位 6895． 07 ㎡ 10 68950． 7 25% 40% 130~150 20% 483 —— 2. 地塊地型與地勢 J2— 7 地塊 地型比較方正，地勢平緩，比較容易進行規(guī)劃建設 。 最后，新城的 文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例 的。首先，其 未 來規(guī)劃在交通上就克服了以往環(huán)市路與天河北平面二維的交通路網模式所帶來的諸多無法更改的交通死角問題 。美好置業(yè)有限公司 注：這里用 “宗 ”而不用 “個 ”或 “塊 ”，是因為在賣地過程中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設的絮亂 。未來地鐵二號線將通過新城中心，其在 2020 年前左右建好，加上水上觀光碼頭的規(guī)劃建設，珠江新城未來的綜合交通環(huán)境將是現代化高標準配置。位居新城市中軸線的中心，是廣州市區(qū)中心一塊超大規(guī)模 “絕版” 的尚未完全開發(fā)的處女地，地理環(huán)境優(yōu)勢無以倫比。 4. 以經營管理獲得良好經濟效益，三方共贏 精心部署經營管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務，樹立良好形象，將為酒店式公寓物業(yè)創(chuàng)造良好經濟效益，最終 發(fā)展商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏 。 九、 酒店式公寓市場分析結論 1. 有市場競爭力的酒店式服務公寓還遠不能滿足需求。 3) 酒店的開發(fā)利用使酒店式公寓供應量有所增加 CEPA 簽署后，使穗港兩地旅游業(yè)走向良性合作發(fā)展，使內地酒店物業(yè)得以充分利用， 因 酒店式公寓物業(yè)客觀上存在較好的利潤增長空間，故 廣州、深圳等地 新開發(fā)的酒店物業(yè)功能上也可能附帶酒店式公寓，使 供應量有一定程度 增加 。美好置業(yè)有限公司 2. CEPA《 內地與香港更緊密經貿關系安排 》的簽署對廣州房地產市場尤其是酒店式公寓物業(yè)的影響 1) 房地產開發(fā) 在 CEPA 實施之前，進入內地開發(fā)的港資地產商或有港資背景的開發(fā)商已不少， 香港地產商可以通過香港地區(qū)或其他國際性的商業(yè)銀行完成項目貸款，這對港商來 說將是個優(yōu)勢。 (全口徑 ) 其中：外商直接投資累計項目 13836 家，合同外資 億美元，實際使用外資 億美元。 經過“中變“之后的廣州，城市面貌煥然一新， 2020 年被評為“ 國際花園城市 ”，日益散發(fā)出其獨特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速?？傮w上， 從已經掌握的資料來看，未來兩年潛在開發(fā)的酒店式公寓項目不多 。 300100200 200 200約1 00002004006008001000中怡城市花園雙城國際時代新世界 凱旋新世界東湖御苑總新增供應量近期公寓類型物業(yè)供應量供應量( 套） 需要說明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產投資網免費下載 17 富力從這些樓盤的銷售情況不難發(fā)現，公寓的市場需求量非常旺盛， 供給卻遠遠不足，供需的不平衡導致了公寓式住宅銷售出貨速度迅猛。 6. 市場競爭狀況 因廣州現時的專業(yè)化酒店式公寓本來就不多，故競爭的因素暫時不太明顯，但鄰近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在競爭現象，如祈福華廈和富城花園相鄰不到 200 米，其“明爭暗 斗”最具代表性。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質水更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產投資網免費下載 15 富力在整體市場環(huán)境、硬件水平相當的情況下， 物業(yè)管理是未來酒店式服務公寓競爭的焦點 。 酒店式公寓的本質是住宅物業(yè)，但因為其用以經營獲利的特質故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個商業(yè)經營項目要發(fā)揮其最大的價值及利潤最大化，關鍵在于其后期的經營管理水平，酒店式公寓也不例外。其中 新大廈 配套硬件先進，又引入國際水平最新的 金鑰匙服務模式特色物業(yè)服務 ，滿足了外籍住客的使用需求，故市場形象良好。 2） 投資者 現時國際公寓的回報率可達 10%以上，比一般的住宅4%7%的回報率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報相近，風險則介乎于兩者之間，是一個穩(wěn)健明智的投資選擇，故頗受更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產投資網免費下載 13 富力其中，長期在廣州工作生活者不少會選擇在廣州購房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會居住在較為高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。美好置業(yè)有限公司 家，實際利用臺資 元億美元。 另外，這些外籍人士有一個特性，就是喜歡“物以類聚，人以群居”，往往有一個地方居住感覺良好，然后便會召喚一大群同國籍的人士同來，憩居成一個同族群落。 據廣州市經委統計，截止 2020 年 3 月底，駐穗的外 國 機構已達 2672 家，比 1999 年增加了 270 多家 ； 2020 年外資企業(yè)達 15000 多家， 世界 500 強的跨國公司有 100 多家已進駐廣州。 另外，花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館等五星級酒店附帶的高級公寓套房凱旋華美達月租為 180~200 元 /㎡，而及金亞花園、嶺南會等頂級酒店式服務別墅月租達到 300元 /㎡左右。美好置業(yè)有限公司 四、 酒店式公寓總體現狀分析 1. 區(qū)位分析 以其功能設計及面向的客戶情況來看，目前廣州酒店式公寓一般位于比較成熟的商務寫字樓區(qū)域及交通暢順方便的主干線地帶，這樣的區(qū)位對使用者而言最有利。美好置業(yè)有限公司 以上列表中的公寓中大部分是高檔的 國際化酒店式公寓 ，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類型，其租賃相當暢旺，出租率都在 70%以上。美好置業(yè)有限公司 ? 新大廈 —— 國際性酒店式公寓，位于珠江新城 ? 祈福華夏 —— 國際性酒店式公寓，位于五羊新城 ? 中信公寓 —— 國際性酒店式公寓，為中信廣場附樓 ? 富城花園 —— 國際性酒店式公寓，位于五羊新城 ? 廣東國際大廈 B 附 —— 高檔公寓，位于環(huán)市東路 ? 遠洋明珠大廈 —— 高檔公寓，位于珠江新城 位于環(huán)市東路區(qū)莊立交旁的遠洋商務大廈，其曾經推出過產權發(fā)售的“商務公寓”，“商務公寓”商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來說，商務公寓并非嚴格意義的酒店式公寓；另外遠洋商務大廈近期還推出“產權 式酒店”，從其戶型間隔及“酒店”特征來說，也不屬于酒店式公寓。 據悉，目前整個廣州市所有已營業(yè)的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓等，其 總共的套房總數僅有 2020 套左右 。更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產投資網免費下載 4 富力 二、 國內開發(fā)建設狀況 因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨特的優(yōu)勢，故其對于有一定流動性商務人士及高薪白領、外籍人士頗有吸引力。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的租金收益。更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產投資網免費下載 1 富力 酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘 請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務，生活非常舒適便利，星級服務品質更令客戶兼有尊貴感?，F時，國外的酒店式公寓一般分布在成熟的商務區(qū)和著名的風景旅游點，其房型類似酒店的標準間，配豪華商務 套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設施?？梢哉f，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經濟發(fā)達的大都市中已漸露端倪，不過總體上，酒店式公寓的在國內還 只是處于起步階段，估計至少還有 5~7 年的發(fā)展才進入繁榮期。 現時，廣州市提供酒店式服務的公寓主要以上世紀 80 年代中至 90 年代中落成的幾家四、五星級酒店附帶的高級公寓以及金亞花園、祈福華廈、富 城花園、嶺南會、中信公寓、新大廈等為主，其中，富城花園為第一個專為外籍人士服務的專業(yè)性酒店式公寓。 從功能上看，目前廣州市比較有代表性的酒店式公寓如下： 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產投資網免費下載 5