【正文】 的標(biāo)準(zhǔn)間，配豪華商務(wù) 套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設(shè)施。 二、 國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況 因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨特的優(yōu)勢，故其對于有一定流動性商務(wù)人士及高薪白領(lǐng)、外籍人士頗有吸引力。 90 年代初，國內(nèi)最早的酒店式公寓出現(xiàn)在深圳—— 改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應(yīng)量不算大，這主要與其城市地位和經(jīng)濟(jì)外向度略遜有關(guān)?？梢哉f，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市中已漸露端倪，不過總體上，酒店式公寓的在國內(nèi)還 只是處于起步階段，估計至少還有 5~7 年的發(fā)展才進(jìn)入繁榮期。更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 4 富力美好置業(yè)有限公司 第二篇※廣州市酒店式公寓市場狀況 一、 酒店式服務(wù)公寓類型細(xì)分 提供酒店式服務(wù)的公寓包括 專業(yè)性的酒店式公寓、星級酒店附帶的高級公寓、酒店式服務(wù)高級別墅 等幾大類型。市面上有一些 叫做“白領(lǐng)公寓”、“ 單身公寓 ”的物業(yè)也標(biāo)榜提供“酒店式服務(wù)”，但其實所提供的服務(wù)素質(zhì)以及硬件配置距離真正的酒店式服務(wù)尚遠(yuǎn)，故不能算是酒店式服務(wù)公寓。 現(xiàn)時，廣州市提供酒店式服務(wù)的公寓主要以上世紀(jì) 80 年代中至 90 年代中落成的幾家四、五星級酒店附帶的高級公寓以及金亞花園、祈福華廈、富 城花園、嶺南會、中信公寓、新大廈等為主，其中，富城花園為第一個專為外籍人士服務(wù)的專業(yè)性酒店式公寓。 據(jù)悉，目前整個廣州市所有已營業(yè)的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓等，其 總共的套房總數(shù)僅有 2020 套左右 。 本方案所討論的“酒店式公寓”物業(yè)，主要指類似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性酒店式公寓。 二、 酒店式公寓的分布及特征 目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務(wù)功能及對象的特點，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個 。 從功能上看，目前廣州市比較有代表性的酒店式公寓如下： 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 5 富力美好置業(yè)有限公司 ? 新大廈 —— 國際性酒店式公寓，位于珠江新城 ? 祈福華夏 —— 國際性酒店式公寓，位于五羊新城 ? 中信公寓 —— 國際性酒店式公寓，為中信廣場附樓 ? 富城花園 —— 國際性酒店式公寓，位于五羊新城 ? 廣東國際大廈 B 附 —— 高檔公寓，位于環(huán)市東路 ? 遠(yuǎn)洋明珠大廈 —— 高檔公寓，位于珠江新城 位于環(huán)市東路區(qū)莊立交旁的遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈，其曾經(jīng)推出過產(chǎn)權(quán)發(fā)售的“商務(wù)公寓”，“商務(wù)公寓”商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來說，商務(wù)公寓并非嚴(yán)格意義的酒店式公寓；另外遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈近期還推出“產(chǎn)權(quán) 式酒店”，從其戶型間隔及“酒店”特征來說，也不屬于酒店式公寓。 酒店式公寓的特征 ： 性質(zhì) 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權(quán) 設(shè)設(shè) 備備 配配 套套 通常配備酒店作為配套，會所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等應(yīng)有盡有，國際公寓配套標(biāo)準(zhǔn)更按外籍人士需求來配置 戶戶 型型 特特 點點 介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110 ㎡以上，三房 150㎡以上 裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 服服 務(wù)務(wù) 專業(yè)公司進(jìn)行管理，提供 24 小時全天候物業(yè)管理和星級酒店式服 務(wù) 日日 常常 生生 活活 配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管管 理理 費(fèi)費(fèi) 管理費(fèi)相對較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計 租租 賃賃 價價 格格 租價多在 100 元 /平方米以上，部分租賃價格以港幣或 美金標(biāo)價，比市場上同等質(zhì)素的個人出租物業(yè)要貴不少 租租 售售 特特 點點 因為要進(jìn)行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因為市場的需要， 也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓模式 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 6 富力美好置業(yè)有限公司 三、 代表性酒店式公寓列表分析 公寓名稱 項目內(nèi)容 中信公寓 祈福華廈 廣東國際大廈 B 附樓 遠(yuǎn)洋 明珠大廈 富城花園 新大廈 分布層數(shù) 3—38 層 25 層 共 35 層 7 樓、 25 樓 2— 8樓 共 30 層，分布各樓層 客房總數(shù) 兩座共 548 套 80 多套 共 35 套 —— 兩座共 95套 約 70 多套 二房單位套房面積 （建筑面積） 125 ㎡ 109~144 ㎡ 80~90 ㎡ 75 ㎡ 97— 129 125 ㎡ 三房單位套房面積 （建筑面積） 160 ㎡ 165~180 ㎡ 120 ㎡ 118 ㎡ 126— 157 個別面積達(dá) 499㎡ 160 ㎡ 售價 港幣 10000`15000 元 /㎡ 只租不售 5000 元 /㎡ 7000~8000 元 /㎡ 只租不售 7000~10000 元 /㎡ 配套設(shè)施 會所、國際會議室、泳池、 小型酒吧、餐廳等 會所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿 室、高爾夫練習(xí)場、穿梭巴士等 可用廣東國際大酒店 的服務(wù)設(shè)施 五樓有會所， 其他設(shè)施無 餐廳、泳池、桑拿 室、穿梭巴士等 會所設(shè)施、餐廳、酒吧、泳池、 衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務(wù) 管理費(fèi) 元 //㎡ 含房租內(nèi) 15 元 /㎡ 含房租內(nèi) 含房租內(nèi) 元 /㎡ 管理公司及服務(wù)特色 保利物業(yè) 祈福華廈管理處 業(yè)主管理處 遠(yuǎn)洋明珠管理處 富城花園營業(yè)部 廣州天綽物業(yè)管理有限公司 國際飯 店金鑰匙組織聯(lián)合會員 客戶（住戶）類型 外籍人士為主（其中日本人 占 5 成，韓國人 2 成） 外籍客戶為主（以歐美人士居多， 其余日本、香港、韓國等人士） 國內(nèi)客戶占多數(shù) 國內(nèi)客戶為主 歐美日菲香港等 日本客戶占 70% 韓國客戶占 15% 客戶租期 八成以上租半年 3 個月到 1 年租期 無日租， 1 個月或一年均可 1~3 個月租期為主 一般一年以上 3 個月到 1 年租期為主 出租率 80% 90% 80% 70% 70% 90% 租價 日租 600~800 元 /單元 半年內(nèi)價格一樣 一年全包價格 萬元 /月 一房 1500 美元 /月 二房 2020 美元 /月 三房、四房 3000~4000 美元 /月 二房或三房全包價8000— 12020 元 /月 二房 8000 元 /月 三房 9000 元 /月 二房 2020 美元 /月 三房 2500 美元 /月 二房租價 15000 元 /月 三房租價 17000 元 /月 電梯數(shù)量 3 臺客梯， 1 臺貨梯 3 臺 2 臺客梯， 1 臺貨梯 2 臺 每座 2臺 東北兩座塔樓各有 2 臺電梯 回報率 6~10% ———— ———— 6~8% ———— 10%左右 備注 在廣州市場一直不出售 ，近期推出“絕版” 50 套， 如租期一年以上可以侃價，約 85折左 右 注：因為早期住宅部分已經(jīng)基本銷售完畢，余下作為酒店式公寓者不多 全部出售，用以出租的公寓不多 租期一年以上可以侃價 8至 85折 初期推出市場反映一般，后重新包裝為國際公寓后，銷售及租賃暢旺 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 7 富力美好置業(yè)有限公司 注：各酒店式公寓也配備一房、四房甚至四房以上的套房，不過一般所占比例不多更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 8 富力美好置業(yè)有限公司 以上列表中的公寓中大部分是高檔的 國際化酒店式公寓 ，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類型，其租賃相當(dāng)暢旺，出租率都在 70%以上。而近年如新大廈等酒店式公寓已經(jīng)采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷售形式，物業(yè) 管理公司為購買產(chǎn)權(quán)的投資者提供租賃服務(wù)，確保投資者的回報。 目前廣州能稱得上國際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，對外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 9 富力美好置業(yè)有限公司 四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析 1. 區(qū)位分析 以其功能設(shè)計及面向的客戶情況來看，目前廣州酒店式公寓一般位于比較成熟的商務(wù)寫字樓區(qū)域及交通暢順方便的主干線地帶，這樣的區(qū)位對使用者而言最有利。 2. 出租率 因為酒店式服務(wù)公寓數(shù)量不多，象花園酒店、中國大酒店、白天 鵝賓館、凱旋華美達(dá)等四五星級酒店附帶的高級公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會等酒店式服務(wù)別墅的出租情況長期接近 100%，專業(yè)性的酒店式公寓因為檔次及服務(wù)素質(zhì)等原因，空置率從 5~30%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示）。 酒店式公寓出租率比較80% 左右90% 左右90 %以上30~40%0%20%40%60%80%100%祈福華廈 富城花園新大廈中信公寓出租率 3. 租賃價格 酒店式服務(wù)公寓普遍相比一般公寓具有更高的租價及更好的租賃前景，這與其自身獨有的優(yōu)勢分不開的，現(xiàn)時，月租價為 90~120 元 /㎡，其中，較新及配置標(biāo)準(zhǔn)高的國際化專業(yè)公更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 10 富力美好置業(yè)有限公司 寓租金高企不下，如新大廈月租達(dá) 120 元 /㎡，而較舊 的酒店式公寓租金水平則遜色不少。 另外，花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館等五星級酒店附帶的高級公寓套房凱旋華美達(dá)月租為 180~200 元 /㎡，而及金亞花園、嶺南會等頂級酒店式服務(wù)別墅月租達(dá)到 300元 /㎡左右。 酒店式服務(wù)公寓租賃價格如下圖所示： 外籍人士高級公寓租價比較30090~ 120180~200050100150200250300350專業(yè)性酒店式公寓五星級酒店附帶 的高檔公寓二沙島頂級 酒店式服務(wù)別墅租價（元/㎡） 相比之下，酒店式公寓的租價對五星級酒店附帶的高級公寓具有較大的價格優(yōu)勢，但所提供的服務(wù)接近五星級酒店，隨著經(jīng)營服務(wù)的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場上具有越來越強(qiáng)的競爭力 。 更多、更好、更精彩，盡在中國商業(yè)地產(chǎn)投資網(wǎng)免費(fèi)下載 11 富力美好置業(yè)有限公司 4. 客戶類型 1） 租賃用戶 ? 跨國公 司工作的外籍人士 外籍人士是酒店式公寓最主要的客源 。 據(jù)廣州市經(jīng)委統(tǒng)計，截止 2020 年 3 月底，駐穗的外 國 機(jī)構(gòu)已達(dá) 2672 家，比 1999 年增加了 270 多家 ； 2020 年外資企業(yè)達(dá) 15000 多家， 世界 500 強(qiáng)的跨國公司有 100 多家已進(jìn)駐廣州。目前， 常駐廣州工作的外籍人員 目前已 超過 3 萬人，加上其家屬將近 10 萬人 ，這個數(shù)字還在逐年遞增。 這些 跨國公司 的高層外籍管理人員（ CEO） 大都 有優(yōu)厚的住房津貼（高達(dá) 2020~5000 美元 /月），以 公司 的 名義租房 。除了一些中高檔酒店附屬的公寓和別墅，這些外籍人士更 樂于選擇豪華 、 服務(wù) 完善 、又有家的感覺 的 國際公寓作為 居所 ，從而形成了一批穩(wěn)定的客源，這些 租客以來自歐美、日本、韓國這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家或地區(qū)的外籍人員人士為主 。 另外，這些外籍人士有一個特性，就是喜歡“物以類聚，人以群居”，往往有一個地方居住感覺良好，然后便會召喚一大群同國籍的人士同來，憩居成一個同族群落。例如，中信公寓