【正文】 1998 年一 2020 年） 》中提出 了 “ 公寓居住區(qū)市場發(fā)展規(guī)劃 ”： Ⅰ 高檔公寓居住區(qū) 高檔公寓居住區(qū)的市場定位為高檔次外籍純居住客戶。隨著亞運(yùn)村周邊環(huán)境的開發(fā)，原來 作為運(yùn)動(dòng)員公寓的匯園公寓 成為了 很多中小公司的創(chuàng)業(yè)基地。匯園國際公寓與匯園公寓、五洲大酒店、 國際會(huì)議中心、匯賓大廈、康樂宮、購物中心、匯珍酒樓 等 數(shù)十棟建筑 構(gòu)成了北辰公司的 亞運(yùn)村物業(yè)，總建筑面積 54 萬平方米。 對 業(yè)主的回報(bào)除了租金外 ，承租協(xié)議中還會(huì)承諾： －在承租期內(nèi)定期返還業(yè)主投資收益，總額相當(dāng)于業(yè)主購房首付款； －每年固定時(shí)間內(nèi)業(yè)主免費(fèi)入??； －承租期結(jié)束時(shí)，贈(zèng)送配置到業(yè)主房間的家具、家電； －對業(yè)主免物業(yè)費(fèi)， 空調(diào)費(fèi)，取暖費(fèi)等費(fèi)用。 新建的公寓大多采用這種形式， 如： 剛 開業(yè)使用的金橋國際公寓， 05 年底投入使用的 晶都國際、遠(yuǎn)中悅?cè)R國際酒店公寓 。 4 ? 以三星級以上的酒店作為樣本。1 水晶島服務(wù)式公寓 市場調(diào)查報(bào)告 2 目 錄 第一部分 水晶島市場調(diào)查概述 ................................................................. 3 一． 市場調(diào)查目標(biāo)： ..................................................................... 3 二． 市場調(diào)查時(shí)間： ..................................................................... 3 三．市場調(diào)查范圍： ......................................................................... 3 四．市場調(diào)查方法： ......................................................................... 3 五．市場調(diào)查 項(xiàng)目： ......................................................................... 3 第二部分 市場調(diào)查結(jié)果與分析 ................................................................. 5 一、標(biāo)桿城市調(diào)查成果與分析 ............................................................ 5 ： ..................................................... 5 2.“ 產(chǎn)權(quán)式”的投資型公寓對業(yè)主的回報(bào)內(nèi)容 .............................. 5 ............................................................... 6 .......................................................... 10 二 . 西安市場調(diào)查成果與分析 .......................................................... 10 ...................................................... 10 ................................................... 13 （ 1）西安酒店式服務(wù)公寓現(xiàn)狀 ................................................. 13 （ 2）酒店式服務(wù)公寓消費(fèi)對象 ................................................. 14 （ 3）外來人士目前的居住現(xiàn)狀 ................................................. 15 （ 4）外來人士在西安尋找住所的途徑 ....................................... 18 ...................................................... 18 ...................................................... 22 三、市場調(diào)查結(jié)論 .......................................................................... 23 3 調(diào)查主題： 酒店式 公寓市場 調(diào)查單位：博維達(dá)觀公司 第一部分 水晶島市場調(diào)查概述 一． 市場調(diào)查目標(biāo)： 目標(biāo)一：了解標(biāo)桿城市 酒店 式公寓投資形態(tài)及經(jīng)營方式； 目標(biāo)二：為水晶島 酒店 式公寓市場定位獲得參考數(shù)據(jù)； 目標(biāo)三：獲得水晶島酒店式公寓目標(biāo)市場市場容量數(shù)據(jù)，并為 營銷 模式設(shè)計(jì)提供參考 二． 市場調(diào)查時(shí)間： 20201115 至 20201220 調(diào)查地 人數(shù) 天數(shù) 北京 3 4 杭 州 4 1 西安 4 30 三．市場調(diào)查范圍： 1． 地域范圍：北京市、杭州市、西安市 2． 調(diào)查對象： 北京和杭州 酒店式公寓、西安市酒店、 西安市公寓、 西安市房屋租賃市場、西安高新區(qū)企業(yè) 四．市場調(diào)查方法： 1． 訪問法：面談?wù){(diào)查、電話調(diào)查 2． 統(tǒng)計(jì)分析法：趨勢分析、相關(guān)分析 五 ．市場調(diào)查 項(xiàng)目 ： 1． 北京市酒店式公寓 樣本選取原則： ? 在北京成熟商圈 及商圈輻射范圍內(nèi) 選取 樣本 ，如燕莎商圈、亞運(yùn)村商圈、中關(guān)村商圈。 被選擇的項(xiàng)目有： 數(shù)碼銀座酒店式公寓、恒川公寓、安貞大廈、亮馬河公寓、匯園國際公寓、麗都公寓、芳園公寓、上康城公寓、金橋國際公寓、晶都國際、遠(yuǎn)中悅?cè)R國際酒店公寓 2． 杭州市酒店式公寓 杭州龍禧酒店 3． 西安市 酒店 樣本選取原則： ? 高新區(qū)內(nèi)的全部酒店和 高新區(qū)周邊酒店作為樣本。 所謂 “ 產(chǎn)權(quán) 式 ” 是指個(gè)人購買公寓樓中的房間，獲得房屋產(chǎn)權(quán)， 業(yè)主將房間委托給 公寓物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)酒店管理公司進(jìn)行酒店式公寓的 管理或經(jīng)營 ， 委托的形式可以是經(jīng)營公司承租，也可以是經(jīng)營公司提供中介式服務(wù)， 業(yè)主 從房間經(jīng)營中 獲得回報(bào)。 b. 按租金高低可分為高、中檔 高檔公寓 中檔公寓 典型公寓 亮馬河公寓、恒川公寓、麗都公寓、數(shù)碼大廈 安貞大廈、上康城公寓、匯園國際公寓、芳園公寓、金橋國際公寓 租金 1400~3000 美元 /月 4500~8000 人民幣 /月 客人定位 外籍人士 公司高管 、高級職員、外籍人士 入住性質(zhì) 居住與商用，禁止掛牌 居住與商用 ，禁止掛牌 地點(diǎn) 在 CBD 商圈內(nèi)、商業(yè)繁華地段 ，公寓與酒店、寫字樓為一組群樓 CBD 商圈 輻射區(qū) ， 交通方便 配套 公寓內(nèi)自營或引進(jìn)餐飲、休閑、健身場所，結(jié)合周邊超市、學(xué)校形成完善的配套項(xiàng)目 公寓引進(jìn)配套項(xiàng)目，完善居住環(huán)境 服務(wù) 按照五星級 酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 酒店日常服務(wù) 2.“ 產(chǎn)權(quán) 式 ”的投資 型 公寓 對業(yè)主的 回報(bào)內(nèi)容 “產(chǎn)權(quán)式”公寓以為業(yè)主提供穩(wěn)定的投資回報(bào)作為賣點(diǎn)，由經(jīng)營實(shí)體與業(yè)主簽訂 承租 協(xié)議， 在承租期內(nèi)定期向業(yè)主繳納協(xié)議金額，協(xié)議承租金額會(huì)與以固定貸款期計(jì)算出來的每月按揭款等值。 經(jīng)營案例 （ 1） 匯園國際公寓 匯園國際公寓隸屬于北辰實(shí)業(yè)股份有限公司，由 4 棟公寓樓組成。 亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后，北辰一度陷入了經(jīng)營低谷，還曾經(jīng)以出售亞運(yùn)村參觀門票的方式進(jìn)行經(jīng)營。面對激烈的市場競爭，匯園公寓經(jīng)營者調(diào)整經(jīng)營策略，主動(dòng)開發(fā)長、散客市場，對公寓產(chǎn)品結(jié)構(gòu)給予 了 重新定位 。 ● 穩(wěn)定出租率，根據(jù) 市場 變化調(diào)整房價(jià)， 9 99 年度 D、 E、 G、 H 四棟公寓平均出租率不低于 73％，新建高檔服務(wù)式公寓投入使用后，高檔公寓居住區(qū)第一經(jīng)營年度平均 出租率不低于 70％。 平方米的水平，高檔服務(wù)式公寓開業(yè)當(dāng)年的租價(jià)應(yīng)在＄ ／天 到 2020 年外籍純居住客人達(dá)到 95％。 Ⅱ 中檔公寓居住區(qū) 中檔公寓居住區(qū)的客源以中檔居住客戶為主，以商住客戶為輔，堅(jiān)持高出租率，適度房價(jià)的經(jīng)營原則。