【正文】 普遍問(wèn)題。現(xiàn)在，市場(chǎng)上的酒店式公寓產(chǎn)品大多為上百套小單元的物業(yè)分割構(gòu)成，巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場(chǎng)的租賃價(jià)格；特別是在交付使用后，同一地點(diǎn)的出租供應(yīng)量驟然增大，諸多買(mǎi)家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈，一些急于求成的出租者會(huì)降低租金，從而造成投資回報(bào)率的下降和投資回收期的延長(zhǎng)。二是酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題。酒店式公寓的開(kāi)發(fā)和投資主要面臨４大風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)我們的市調(diào)分析，目前酒店式公寓的開(kāi)發(fā)和投資主要面臨四大風(fēng)險(xiǎn)： 一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細(xì)，導(dǎo)致投資客分流。每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃都應(yīng)該有；五看：推廣。深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買(mǎi)或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，內(nèi)地及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返深圳，這類(lèi)人會(huì)選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購(gòu)買(mǎi)或租用住房，以方便居住和辦公。據(jù)我們對(duì)深圳酒店式公寓的市調(diào)得知，酒店式公寓的消費(fèi)人群主要包括海內(nèi)外常駐深圳機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。必要時(shí)還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無(wú)疑降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。第二、“住”得舒服。而公寓式酒店卻沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。其二，它配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也隨之提升。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受投資人士以及在我國(guó)工作的外籍商務(wù)人士的青睞。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來(lái)越多，服務(wù)也越來(lái)越周到，深受廣大消費(fèi)者的好評(píng)。忽略了這部分的消費(fèi)需求及消費(fèi)細(xì)節(jié)?？傊?，無(wú)論是從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，還是項(xiàng)目的包裝出售方面，都體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商對(duì)酒店式公寓開(kāi)發(fā)及策劃的精心準(zhǔn)備，及精益求精的態(tài)度。10米高的大堂，及6米高的電梯廳的精心營(yíng)造出小花園的氛圍，拉升了項(xiàng)目的檔次。（鋁質(zhì)吊頂天花及歐普節(jié)能燈、地、墻高級(jí)面磚及低磚）l 浴室洗臉盆、座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇電視、電話、網(wǎng)絡(luò)插座、報(bào)警器按鈕；家具、空調(diào)、熱水器；酒店式服務(wù)l 大堂禮賓服務(wù)：接送親友；安排組織各類(lèi)慶典（生日、紀(jì)念日、婚慶）；收寄郵件、包裹；汽車(chē)服務(wù)（租車(chē)、泊車(chē)、美容清洗）；尊貴禮儀服務(wù)及培訓(xùn)；大堂答疑、公共信息查詢；l 商務(wù)服務(wù)：商務(wù)禮儀服務(wù)—代訂報(bào)刊、雜志；代訂文體節(jié)目門(mén)票；代辦旅游手續(xù)；商務(wù)秘書(shū)服務(wù)—協(xié)助公司注冊(cè)、登記、申報(bào)稅務(wù)、帳目管理與相關(guān)業(yè)務(wù)；文件翻譯、傳譯；家體投資理財(cái)；國(guó)內(nèi)外求學(xué)、考察、培訓(xùn)及旅行安排；酒店預(yù)訂、票務(wù)（機(jī)、船、火車(chē)、汽車(chē)、劇院、體育）；傳真、復(fù)印、打字、及電子文件服務(wù)；特別委托的上午主力服務(wù)；安排商務(wù)會(huì)議、利益賀卡、鮮花代訂；l 洗衣及家政服務(wù)洗衣—聯(lián)系洗衣店、代為收取衣物、推車(chē)上門(mén)服務(wù)家政—鐘點(diǎn)工服務(wù)、保姆服務(wù)、家宴安排、市內(nèi)大酒肆、餐廳訂位；房屋代管、租賃；住家打理；大理石拋光、打蠟、地毯清洗服務(wù)。東方都會(huì)、京基合同期滿后，或租或主由業(yè)主自定。御景華庭、京基其他：送價(jià)值3萬(wàn)元的VIP金卡，400天五星級(jí)酒店免費(fèi)居住權(quán)。東方華都置地酒店式公寓與公寓式酒店集一體國(guó)際市長(zhǎng)交流中心丹楓東方華都戴德梁行置地目前，就深圳現(xiàn)有的酒店式管理的機(jī)構(gòu)看，目前市場(chǎng)主要以戴德梁行為主，國(guó)際大公司如萬(wàn)豪、洲際、凱悅、凱萊、喜來(lái)登等，還沒(méi)有引入。 隨著科技發(fā)展和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實(shí)，深圳已有少數(shù)人在家辦公，這部分人即SOHO族。 深圳的小企業(yè)和SOHO族深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買(mǎi)或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。作為辦公場(chǎng)所，他們可能選擇辦公樓、商住樓或酒店式商務(wù)公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，私密性更強(qiáng)，活動(dòng)空間更自由，故一般不會(huì)選擇酒店 。置地五、銷(xiāo)售價(jià)格樓盤(pán)名地段售價(jià)（元/㎡）交樓標(biāo)準(zhǔn)京基目前深圳正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)的裝修主要為：分區(qū)內(nèi)容首層大堂地面為進(jìn)口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、大幅砂巖壁畫(huà)、油畫(huà)，水晶燈首層電梯廳地面為進(jìn)口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、高級(jí)燈式，工藝造型藝術(shù)天花，巖壁畫(huà)標(biāo)準(zhǔn)電梯廳高級(jí)拋光磚、電梯門(mén)套為不銹鋼工藝門(mén)套、藝術(shù)吊頂天花標(biāo)準(zhǔn)走廊高級(jí)拋光磚嵌藝術(shù)造型地磚、高級(jí)乳膠漆飾面，高級(jí)鋁質(zhì)天花及高級(jí)筒燈。目前深圳酒店式公寓最好的裝修標(biāo)準(zhǔn)為：分區(qū)內(nèi)容廚房鋁質(zhì)吊頂、高級(jí)面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈。四、裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修深圳酒店式公寓出售時(shí)的裝修，是由不裝修，過(guò)渡到簡(jiǎn)裝，到如今的精裝。目前深圳酒店式公寓的配套主要有：主題內(nèi)容休閑娛樂(lè)類(lèi)按摩室、桑拿浴室、健身室、恒溫游泳池、美容院棋牌室、乒乓球、臺(tái)球室、籃球、羽毛球場(chǎng)、沙弧球室卡拉OK廳、微型圖書(shū)室、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)類(lèi)多功能會(huì)議室、旅游咨詢臺(tái)商務(wù)中心（傳真服務(wù)、彩色打印、文件裝訂、過(guò)膠、翻譯和快遞、票務(wù)服務(wù)、秘書(shū)服務(wù)）餐飲類(lèi)中餐廳 西餐廳 茶座、咖啡館、酒廊以及紅酒雪茄屋商業(yè)購(gòu)物類(lèi)商業(yè)街、商場(chǎng)、便利店 園林景觀結(jié)合住宅的功能，提出園林景觀的設(shè)計(jì)，目前僅有京基另一方面，6米多的層高，給人貴族氣派。號(hào)稱六星的僅有置地這是因?yàn)槎鄶?shù)酒店式公寓一般所在地段都是繁華成熟地段，周邊交通、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物十分方便。二、戶型結(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)要素酒店式公寓的特點(diǎn)，滿足居家、辦公、旅館的功能，從市場(chǎng)考察，除東方威斯外，每個(gè)公寓房間基本都具備獨(dú)立的廚衛(wèi)。逸軒545835%三房京基東方華都384570%置地御景華庭373515%京基御景華庭單 房2735一房一廳3251兩房一廳4552兩房?jī)蓮d5875三房?jī)蓮d7983三大主題會(huì)所———娛樂(lè)休閑會(huì)所、CEPA商務(wù)會(huì)所、星幕會(huì)所；室內(nèi)恒溫游泳池、健身舞室、桌球室、沙弧球室；以水流為主題的園林；商務(wù)多功能廳、BOBO生活館、網(wǎng)絡(luò)廳房簡(jiǎn)裝、送空調(diào)衛(wèi)生間：洗臉盆及龍頭、座廁、化妝鏡、排氣扇、廚房：櫥柜、臉盆龍頭、抽油煙機(jī)娛樂(lè)休閑服務(wù)、CEPA商務(wù)會(huì)所戴德梁行 （表2） （表 3） 序地名稱性質(zhì)、房型（房?jī)r(jià)/天）酒店配套室內(nèi)配套服務(wù)（及特色）管理公司7羅湖置地禮品店獨(dú)立廚房衛(wèi)生間及配套衛(wèi)具、廚具日常家用電器沙發(fā)茶幾/餐桌椅/書(shū)桌書(shū)柜/小型保險(xiǎn)柜寬頻上網(wǎng)、國(guó)際直撥電話、有線電視、電影頻道、n 鮮花安排服務(wù)n 送礦泉水/送報(bào)紙/送鮮果n 當(dāng)日洗燙服務(wù)n 擦鞋服務(wù)n 托兒及保姆服務(wù)n 24小時(shí)中西式客房送餐服務(wù)香港中旅3福田東方銀座（五）31—250平米標(biāo)間：高級(jí)/豪華/海景客房：1400、1600、1800行政：高級(jí)/豪華/海景客房：1600、1800、2000海景/海景陽(yáng)臺(tái)/主席/花園/大使/總統(tǒng)套房：3000、3200、8800、8800、10800、16000l 商務(wù)中心（傳真服務(wù)、彩色打印、文件裝訂、過(guò)膠、翻譯和快遞、票務(wù)服務(wù)）各種會(huì)議廳、餐廳、多功能房室內(nèi)恒溫游泳池 /健身室/舞蹈室/按摩室/桑拿浴室商場(chǎng)中餐廳 西餐廳 茶座酒吧、酒廊以及紅酒雪茄屋DDD電話/IDD電話寬/帶上網(wǎng)部分帶獨(dú)立廚房（櫥柜、冰箱、燃?xì)庠睢⒖Х葼t微波爐，完整配套的餐具）商務(wù)中心服務(wù)秘書(shū)服務(wù)：打字、復(fù)印、裝訂、速記、翻譯、快遞、電腦磁碟、錄音機(jī)磁帶；電話傳真、影印赴物、設(shè)備租賃服務(wù)等瑞雅公司序地名稱性質(zhì)及房型（房?jī)r(jià)/天）酒店配套室內(nèi)配套服務(wù)（及特色）管理公司4南山國(guó)際市長(zhǎng)交流中心一房一廳（3651）兩房?jī)蓮d（6776）五星級(jí)大堂、金融中心（銀行）高級(jí)中、西餐廳、便利店、洗衣房，高品質(zhì)商務(wù)交流中心（會(huì)議廳）毛坯獨(dú)立衛(wèi)尚未開(kāi)業(yè)東方酒店管理公司戴德梁行5羅湖京基置地深圳酒店式公寓調(diào)研小結(jié)為深層了解當(dāng)前市場(chǎng)上酒店式公寓的設(shè)計(jì)、配套、服務(wù)及管理，特對(duì)深圳幾個(gè)典型的酒店式公寓，即羅湖、福田、鹽田、南山、關(guān)內(nèi)四區(qū)域正在出售或運(yùn)營(yíng)的酒店式公寓，進(jìn)行了實(shí)地踩盤(pán)或訪談。多數(shù)項(xiàng)目分布在人流密集、商業(yè)機(jī)會(huì)多的商業(yè)中心、寫(xiě)字樓密集區(qū)、或港口區(qū)。白露（五）一房一廳：560兩房一廳：89102總統(tǒng)套房：119205高級(jí)套房：1100商務(wù)套房：1200女士商務(wù)套房：1280行政商務(wù)套房：1380豪華套房：1700行政豪華套房：1880行政套房（大）：3500總統(tǒng)套房：8000商務(wù)廊（會(huì)議室、多功能廳）健身房/游泳池/美容院/按摩池特色迷你吧（酒吧）微型圖書(shū)餐廳（新派歐/亞菜式）咖啡館（早6：30晨2：00）保險(xiǎn)箱/小冰箱/自控空調(diào)沙發(fā)茶幾/餐桌椅/書(shū)桌書(shū)柜/酒柜/衣柜獨(dú)立廚房/衛(wèi)生間微波爐/雙頭煮食爐/煙氣罩；可提供餐具寬頻上網(wǎng)、國(guó)際直撥電話、有線電視、電影頻道、有三層女士樓層：l 護(hù)膚裝扮用品l 衛(wèi)生護(hù)理套裝l 奉送水果l 提供純凈水l 免費(fèi)游泳池、健身室l 贈(zèng)送當(dāng)日?qǐng)?bào)紙（6份選一）l 微型圖書(shū)館借閱、dvd借閱l 咖啡、商務(wù)廊8`9折2羅湖深圳京華酒店公寓（五）一房一廳兩房一廳三房一廳高級(jí)套房：1000商務(wù)套房：1200豪華套房：1500行政套房A：1800行政套房B：2000京華套房：2200獨(dú)立中央空調(diào)系統(tǒng)、中央背景音樂(lè)及廣播系統(tǒng)商務(wù)中心旅游柜臺(tái)餐廳/會(huì)議室健身房、棋牌、臺(tái)球/乒乓球室、桑拿/理療服務(wù)、卡拉OK包房/KTV。l 客戶服務(wù)時(shí)尚生活顧問(wèn)及講座；業(yè)主健康檔案、健康咨詢、病人看護(hù)；社區(qū)文娛活動(dòng)；聯(lián)系家教及補(bǔ)習(xí)；l 其他維修服務(wù)建立房屋檔案、提供維修服務(wù)；家庭急修；家用電器安裝協(xié)助；家庭裝修協(xié)助、水、電、氣設(shè)施定期檢查；特別委托的其他服務(wù)戴德梁行6福田京基目前在售的酒店式公寓房型樓盤(pán)名面積戶數(shù)比單房京基御景華庭335125%京基東方華都616915%置地一方面說(shuō)明深圳的酒店式公寓正趨于成熟；另一方面說(shuō)明開(kāi)發(fā)商通過(guò)近兩年對(duì)酒店式公寓的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累，對(duì)這一市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)逐步深入。三、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不僅種類(lèi)全，而且檔次也比較高。目前深圳有五星和六星大堂。除了它自身裝修華麗外，一是因?yàn)樗拇筇妹娣e大，功能布局合理。一般會(huì)所功