【正文】 圍后，項(xiàng)目的營銷及宣傳將據(jù)此制定最有效的策略。→“高品質(zhì)”由本項(xiàng)目所在的區(qū)位、地段及市場決定。項(xiàng)目類型和檔次區(qū)域市場需求本案前兩部分著重分析了區(qū)域市場需求，即本區(qū)域住宅市場主要是各種品質(zhì)商住樓或公寓式住宅，以小戶型為主，注重功能齊全、配套完善。項(xiàng)目的營銷定位主要基于房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境、市場需求狀況及項(xiàng)目自身質(zhì)素這三方面。居住環(huán)境可以成為宣傳重點(diǎn)策略之一，但應(yīng)避重就輕，重點(diǎn)宣傳本項(xiàng)目完善的配套及便利的生活。區(qū)域狀況居住環(huán)境可以分為自然、人文環(huán)境及配套。良好的交通條件，使業(yè)主的日常生活出入更為便利，符合現(xiàn)代人的消費(fèi)心理。項(xiàng)目地塊決定了本項(xiàng)目只能定位為商住樓或公寓樓，體現(xiàn)項(xiàng)目地塊的最大價(jià)值。土地價(jià)值催生項(xiàng)目的投資價(jià)值，這是本項(xiàng)目的主要競爭優(yōu)勢之一，可以在營銷推廣充分利用，形成項(xiàng)目的賣點(diǎn)。間接競爭通過分析項(xiàng)目的自身質(zhì)素形成項(xiàng)目定位的先決條件，再據(jù)此決定項(xiàng)目可以開發(fā)何種檔次的產(chǎn)品。參考對象合景聚融、雅地天際、環(huán)島名都、東和灣。馨茗苑二期（據(jù)銷售人員介紹）為一棟30層公寓，估計(jì)在今年年底投放市場。在本項(xiàng)目產(chǎn)品、價(jià)格及營銷定位時(shí)，應(yīng)充分借鑒或參考四個(gè)板塊內(nèi)的成功項(xiàng)目，分析其特性所在，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際狀況做到揚(yáng)長避短。③單個(gè)項(xiàng)目的體量不大，單體樓或雙塔樓居多，這體現(xiàn)了“公寓式住宅”的特性。為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位提供最主要的依據(jù)。因其位于或靠近步行街，而獲得眾多消費(fèi)者的青睞，成為高收入階層在解放碑CBD購房時(shí)的首選。①較場口新華路板塊現(xiàn)有的項(xiàng)目主要分布在和平路沿線、小米市和石灰市。特別是對于項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的競爭對手應(yīng)重點(diǎn)分析。2004年由于大量的公寓式住宅投放市場，從而拉升了區(qū)域整體住宅市場的供需量。解放碑區(qū)域近年來的房價(jià)走勢圖，對本項(xiàng)目的價(jià)格定位有較大的參考及借鑒作用。在可以預(yù)見的一兩年內(nèi)，估計(jì)重慶市整體房價(jià)會(huì)穩(wěn)中有降，房市會(huì)更趨于理性。 ④作為解放碑及較場口區(qū)域的城市公寓，其消費(fèi)主體多為年紀(jì)輕、高學(xué)歷、高收入、生活節(jié)奏較快的城市事業(yè)型青年，這一消費(fèi)群體由于生活節(jié)奏較快他們往往更愿意選擇城市中心區(qū)內(nèi)，尤其是CBD核心區(qū)內(nèi)交通便利的住宅。其次為解放西路中興路板塊，最后是小什字嘉濱路板塊。區(qū)域內(nèi)居民的消費(fèi)力較強(qiáng)，消費(fèi)的時(shí)尚性意識較強(qiáng)。解放西路、中興路板塊該板塊人中主要集中于小什字區(qū)域，嘉濱路只是作為解放碑甚至渝中區(qū)新興居住、景觀及旅游的外延。消費(fèi)力的隱性較強(qiáng)，體現(xiàn)在消費(fèi)的頻率不高但平均消費(fèi)水平不低。解放碑核心板塊本板塊主要以解放西路及中興路為主，往朝天門方向上的解放東路、陜西路。成為重慶房價(jià)的至高點(diǎn)：解放碑板塊內(nèi)商業(yè)或住宅售價(jià)均為重慶最高，區(qū)域內(nèi)商鋪每平方米的售價(jià)在５—16萬元之間，步行街租金更是達(dá)到1000—2500元／㎡；而區(qū)域內(nèi)的住宅也達(dá)到了5000—7500元/㎡，同樣也是重慶的最高售價(jià)。強(qiáng)大的商貿(mào)功能：以步行街為核心的解放碑商貿(mào)中心區(qū)的單位機(jī)構(gòu)達(dá)7600個(gè)，營業(yè)面積超過5000平方米的大型商場有20多家。較場口作為解放碑中央商務(wù)區(qū)的一個(gè)“硬核”、隨消費(fèi)市場的擴(kuò)大、市民生活水平的不斷提高，與解放碑相互補(bǔ)充，相互完善。市民眼中“解放碑邊上的農(nóng)村”正在發(fā)生巨大的變化，已顯示出了“解放碑的氣象”：得意世界已聚集相當(dāng)?shù)娜藲?、輕軌帶來了不可估量的人流、銀泰百貨等正在提升較場口的商業(yè)氛圍等。只是在住宅市場的需求形態(tài)上與其它區(qū)域有很大的不同：除傳統(tǒng)的解放碑原住民區(qū)外，新興的住宅市場主要以滿足投資及服務(wù)于高收入階層，追求面積經(jīng)濟(jì)、布局緊湊、功能齊全，體現(xiàn)了“小而全、小而精”住宅形態(tài)。D、小什字、嘉濱路板塊本板塊主要以小什字為主，含嘉陵江濱江路。同時(shí)為了使市場需求及消費(fèi)特點(diǎn)的分析更準(zhǔn)確、更具針對性，又將解放碑區(qū)域進(jìn)行細(xì)分。⑤開發(fā)商更加謹(jǐn)慎，在提升產(chǎn)品質(zhì)量的時(shí)候更注意樓盤風(fēng)格的塑造，提升樓盤的服務(wù)與品質(zhì)，高附加值樓盤將是夾縫中求生存的唯一選擇。②房市趨于平穩(wěn)，將造成有價(jià)無市的局面。停止協(xié)議出讓經(jīng)營性土地。貸款政策緊急剎車商業(yè)地產(chǎn)?？梢姡磥韼啄陜?nèi)的這些拆遷戶將繼續(xù)成為重慶房產(chǎn)市場較為重要的消費(fèi)群體之一。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房安置20余萬戶，安置房屋面積近1770萬平方米。就目前的房地產(chǎn)市場而言，消費(fèi)者的購買心態(tài)趨于理性，同時(shí)受國家宏觀政策調(diào)控的影響，整體房市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，房價(jià)暴漲或暴跌出現(xiàn)的可能性非常小。%，商品住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理。商品房交易指數(shù)保持增長：，%、%。房價(jià)走勢總體來看，2004年特別是下半年以來重慶房市呈不斷調(diào)整、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，房市消費(fèi)在逐漸回歸理性。2004年6月以后，全市房地產(chǎn)消費(fèi)逐漸降溫，房價(jià)也趨于平穩(wěn)，部分樓盤開始把更多精力用于促銷上。重慶房價(jià)從起步至今可以分為三個(gè)階段：2003年以前，在“西部大開發(fā)”政策及城市化進(jìn)程的帶動(dòng)下，重慶的房地產(chǎn)市場開始全面啟動(dòng)，但總體開發(fā)水平較低。特別是在房地產(chǎn)消費(fèi)日趨理性的前提下，分析重慶地區(qū)的房市發(fā)展軌跡及前景，對本項(xiàng)目的前期定位和后期銷售都有積極意義，同時(shí)也能在一定程度上規(guī)避或減小房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。房價(jià)飚升主要是因?yàn)椋孩俸暧^房地產(chǎn)市場環(huán)境看漲，②城區(qū)改造及大量的拆遷安置戶，③宏觀經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的影響及消費(fèi)內(nèi)需的拉動(dòng)?？梢灶A(yù)見：重慶房價(jià)將進(jìn)入逐漸平穩(wěn)、局部回落的階段。施工面積和開發(fā)面積增保持增長，竣工減緩：，%；，%；，%。%%。重慶房地產(chǎn)市場供求總量與結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步突出。最近十年來，全市累計(jì)核發(fā)《房屋拆遷許可證》7600多個(gè)，被拆遷房屋面積近2336萬平方米，其中住宅面積1466萬多平方米。但最近一兩年內(nèi)的拆遷工作已基本完成；拆遷戶大部分安置完成。明確限制了二手經(jīng)濟(jì)適用住房投資行為貸款。經(jīng)營性土地必須“陽光交易” 。宏觀調(diào)控（主要數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計(jì)資料及我司市場部）通過對重慶房產(chǎn)市場的描述，未來一段時(shí)期內(nèi)估計(jì)：①國家或政府部門對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控將會(huì)繼續(xù)，房地產(chǎn)市場將會(huì)更加規(guī)范，消費(fèi)更加理性。④消費(fèi)逐漸理性化，“高性價(jià)比”樓盤領(lǐng)舞重慶房市。從房地產(chǎn)市場形態(tài)上看，本項(xiàng)目所處較場口是解放碑區(qū)域的重要組成部分，因此在分析市場時(shí)統(tǒng)一稱為“解放碑區(qū)域”。C、解放西路、中興路板塊中興路往南紀(jì)門方向，含中興路、解放西路及至朝天門的解放東路、陜西路、長濱路。但在強(qiáng)化商業(yè)的同時(shí)，住宅的需求空間也進(jìn)一步放大。此外號稱重慶主城區(qū)交通流量中，三分天下有其一的輕軌較新線已通車，將帶來更多人流及商機(jī)。成為解放碑的配套居住區(qū)：較場口板塊正在成為解放碑核心區(qū)的配套居住區(qū)，板塊內(nèi)云集了眾多公寓式住宅如云鼎國際公寓、合景聚融廣場、美力、陽光星座、馨茗苑等，體現(xiàn)了極高的投資及居住價(jià)值。交通系統(tǒng)相當(dāng)完善：臨江門、小什字及新華路均為交通要道，全市場所有的出入城公交系統(tǒng)均以該板塊為服務(wù)中心，交通條件相當(dāng)優(yōu)越。區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者以年輕人及外來消費(fèi)為主，解放碑的原住民消費(fèi)力高但消費(fèi)量少。在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的狀況下，向周邊延伸已成為必然，但其核心地位依然不可動(dòng)搖。居民消費(fèi)趨向的傳統(tǒng)意識較強(qiáng)，并形成了較為傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣。由于