【正文】 1 水晶島服務(wù)式公寓 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 2 目 錄 第一部分 水晶島市場(chǎng)調(diào)查概述 ................................................................. 3 一． 市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)： ..................................................................... 3 二． 市場(chǎng)調(diào)查時(shí)間： ..................................................................... 3 三．市場(chǎng)調(diào)查范圍： ......................................................................... 3 四．市場(chǎng)調(diào)查方法： ......................................................................... 3 五．市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目： ......................................................................... 3 第二部分 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果與分析 ................................................................. 5 一、標(biāo)桿城市調(diào)查成果與分析 ............................................................ 5 ： ..................................................... 5 2.“ 產(chǎn)權(quán)式”的投資型公寓對(duì)業(yè)主的回報(bào)內(nèi)容 .............................. 5 ............................................................... 6 .......................................................... 10 二 . 西安市場(chǎng)調(diào)查成果與分析 .......................................................... 10 ...................................................... 10 ................................................... 13 （ 1）西安酒店式服務(wù)公寓現(xiàn)狀 ................................................. 13 （ 2）酒店式服務(wù)公寓消費(fèi)對(duì)象 ................................................. 14 （ 3）外來人士目前的居住現(xiàn)狀 ................................................. 15 （ 4）外來人士在西安尋找住所的途徑 ....................................... 18 ...................................................... 18 ...................................................... 22 三、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論 .......................................................................... 23 3 調(diào)查主題： 酒店式 公寓市場(chǎng) 調(diào)查單位：博維達(dá)觀公司 第一部分 水晶島市場(chǎng)調(diào)查概述 一． 市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)： 目標(biāo)一：了解標(biāo)桿城市 酒店 式公寓投資形態(tài)及經(jīng)營(yíng)方式； 目標(biāo)二：為水晶島 酒店 式公寓市場(chǎng)定位獲得參考數(shù)據(jù)； 目標(biāo)三：獲得水晶島酒店式公寓目標(biāo)市場(chǎng)市場(chǎng)容量數(shù)據(jù)，并為 營(yíng)銷 模式設(shè)計(jì)提供參考 二． 市場(chǎng)調(diào)查時(shí)間： 20201115 至 20201220 調(diào)查地 人數(shù) 天數(shù) 北京 3 4 杭 州 4 1 西安 4 30 三．市場(chǎng)調(diào)查范圍： 1． 地域范圍：北京市、杭州市、西安市 2． 調(diào)查對(duì)象： 北京和杭州 酒店式公寓、西安市酒店、 西安市公寓、 西安市房屋租賃市場(chǎng)、西安高新區(qū)企業(yè) 四．市場(chǎng)調(diào)查方法： 1． 訪問法：面談?wù){(diào)查、電話調(diào)查 2． 統(tǒng)計(jì)分析法：趨勢(shì)分析、相關(guān)分析 五 ．市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目 ： 1． 北京市酒店式公寓 樣本選取原則： ? 在北京成熟商圈 及商圈輻射范圍內(nèi) 選取 樣本 ，如燕莎商圈、亞運(yùn)村商圈、中關(guān)村商圈。 ? 在 高、中檔次 中分別選取樣本。 ? 在公寓經(jīng)營(yíng)各階段中，如成熟階段、起步階段和規(guī)劃階段分別選取樣本。 被選擇的項(xiàng)目有： 數(shù)碼銀座酒店式公寓、恒川公寓、安貞大廈、亮馬河公寓、匯園國際公寓、麗都公寓、芳園公寓、上康城公寓、金橋國際公寓、晶都國際、遠(yuǎn)中悅?cè)R國際酒店公寓 2． 杭州市酒店式公寓 杭州龍禧酒店 3． 西安市 酒店 樣本選取原則： ? 高新區(qū)內(nèi)的全部酒店和 高新區(qū)周邊酒店作為樣本。 4 ? 以三星級(jí)以上的酒店作為樣本。 被選取的樣本有： 新紀(jì)元酒店、導(dǎo)航賓館、國稅大廈、 萬嘉國際商務(wù)酒店、 麗苑酒店、秦都酒 店、皇城賓館、長(zhǎng)安城堡大酒店、人民大廈、喜來登大酒店、唐城賓館 4． 西安市公寓： 世紀(jì)經(jīng)典、東生 公寓、西安軟件園公寓、金領(lǐng)公寓 、中 建世紀(jì) 領(lǐng)域 、世紀(jì)公寓 5. 西安市房屋租賃市場(chǎng) 樣本選取原則： ? 以高新物業(yè)管理的社區(qū)作為樣本。 被選取的樣本有： 新都市杰座、楓葉新都市、楓葉南區(qū)、楓葉北區(qū)、楓葉高層、文華閣、新家園、廣場(chǎng)大廈 6. 西安高新區(qū)企業(yè) 樣本選取原則： ? 以運(yùn)營(yíng)主體設(shè)在高新區(qū)內(nèi)的企業(yè)為樣本 ? 以經(jīng)營(yíng)成長(zhǎng)性良好的企業(yè)為樣本 ? 以 03 年技工貿(mào)百強(qiáng)企業(yè)為樣本 ? 從制造型或研發(fā)型、大型企業(yè)或中小企業(yè)分類，分別選取樣本 被選取的樣本有： 富士通通信、盛賽爾、千禾藥業(yè)、大慶金安、 NEC 無線、大唐電信 、西安軟件園 等 7. 高新區(qū)一、三、五公里范圍內(nèi)的餐飲、娛樂 、購物 場(chǎng)所 5 第二部 分 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果與分析 一、 標(biāo)桿 城市調(diào)查成 果 與分析 可以如下分類： ，可分為 產(chǎn)權(quán) 式 和 無產(chǎn)權(quán)式 。 所謂 “ 產(chǎn)權(quán) 式 ” 是指?jìng)€(gè)人購買公寓樓中的房間，獲得房屋產(chǎn)權(quán)， 業(yè)主將房間委托給 公寓物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)酒店管理公司進(jìn)行酒店式公寓的 管理或經(jīng)營(yíng) ， 委托的形式可以是經(jīng)營(yíng)公司承租，也可以是經(jīng)營(yíng)公司提供中介式服務(wù)， 業(yè)主 從房間經(jīng)營(yíng)中 獲得回報(bào)。 新建的公寓大多采用這種形式， 如： 剛 開業(yè)使用的金橋國際公寓， 05 年底投入使用的 晶都國際、遠(yuǎn)中悅?cè)R國際酒店公寓 。 所謂 “ 無 產(chǎn) 權(quán) 式 ” 是指 公寓樓 不對(duì)外出售 ，公寓樓 由 物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)酒店管理公司進(jìn)行酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)。 早期的公寓樓都采取這種形式，如：亮馬河公寓、恒川公寓、麗都公寓、 數(shù)碼大廈 、上康城公寓 等。 b. 按租金高低可分為高、中檔 高檔公寓 中檔公寓 典型公寓 亮馬河公寓、恒川公寓、麗都公寓、數(shù)碼大廈 安貞大廈、上康城公寓、匯園國際公寓、芳園公寓、金橋國際公寓 租金 1400~3000 美元 /月 4500~8000 人民幣 /月 客人定位 外籍人士 公司高管 、高級(jí)職員、外籍人士 入住性質(zhì) 居住與商用，禁止掛牌 居住與商用 ，禁止掛牌 地點(diǎn) 在 CBD 商圈內(nèi)、商業(yè)繁華地段 ，公寓與酒店、寫字樓為一組群樓 CBD 商圈 輻射區(qū) ， 交通方便 配套 公寓內(nèi)自營(yíng)或引進(jìn)餐飲、休閑、健身場(chǎng)所，結(jié)合周邊超市、學(xué)校形成完善的配套項(xiàng)目 公寓引進(jìn)配套項(xiàng)目，完善居住環(huán)境 服務(wù) 按照五星級(jí) 酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 酒店日常服務(wù) 2.“ 產(chǎn)權(quán) 式 ”的投資 型 公寓 對(duì)業(yè)主的 回報(bào)內(nèi)容 “產(chǎn)權(quán)式”公寓以為業(yè)主提供穩(wěn)定的投資回報(bào)作為賣點(diǎn)，由經(jīng)營(yíng)實(shí)體與業(yè)主簽訂 承租 協(xié)議， 在承租期內(nèi)定期向業(yè)主繳納協(xié)議金額，協(xié)議承租金額會(huì)與以固定