【正文】 貸款期計(jì)算出來(lái)的每月按揭款等值。 對(duì) 業(yè)主的回報(bào)除了租金外 ，承租協(xié)議中還會(huì)承諾： －在承租期內(nèi)定期返還業(yè)主投資收益，總額相當(dāng)于業(yè)主購(gòu)房首付款； －每年固定時(shí)間內(nèi)業(yè)主免費(fèi)入住； －承租期結(jié)束時(shí)，贈(zèng)送配置到業(yè)主房間的家具、家電； －對(duì)業(yè)主免物業(yè)費(fèi)， 空調(diào)費(fèi)，取暖費(fèi)等費(fèi)用。 按照這些承諾內(nèi)容計(jì)算，業(yè)主的投資收益會(huì)在 8%~10%之間，這樣的收益會(huì)高于銀行存款利率，以此吸引投資者購(gòu)買本房產(chǎn)。 金橋國(guó)際公寓 晶都國(guó)際 遠(yuǎn)中悅?cè)R酒店公寓 租期 15 年 10 年 3 年 6 對(duì)業(yè)主回報(bào)內(nèi)容 － 15 年中，經(jīng)營(yíng)單位每季度向業(yè)主支付房租， 15 年房租總金額與業(yè)主的 70%按揭貸款相等； － 15 年中，經(jīng)營(yíng)單位每年向業(yè)主定額支付經(jīng)營(yíng)收益，總金額與業(yè)主購(gòu)房的首付款相等； －每年的 1 12 月中，業(yè)主有1 個(gè)月的自住期； －承租到期后，房間添置的家具免費(fèi)贈(zèng)與業(yè)主； －在租賃期間，業(yè)主不必支付該房產(chǎn)的物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、衛(wèi)視收視費(fèi)、寬帶費(fèi) －在 10 年中，經(jīng)營(yíng)單位每半年一次向業(yè)主支付房租， 10 年房租總金額與業(yè)主 20 年按揭方式下 10 年還款額相等； －業(yè)主的首付款，經(jīng)營(yíng)單位每年支付經(jīng)營(yíng)收益，總金額與業(yè)主購(gòu)房首付款相等； －每年的 112 月中，業(yè)主有 1 個(gè)月的自住期； － 3 年中，經(jīng)營(yíng)單位分別 向業(yè)主支付房屋總價(jià)第一年 6%、第二年7%、第三年 8%的投資回報(bào)； － 3 年中，對(duì)業(yè)主免物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi) － 3 年到期后，業(yè)主免費(fèi)獲得房間內(nèi)原價(jià)值15 萬(wàn)元的家具、家電 業(yè)主承擔(dān)的內(nèi)容 －必須承擔(dān) 租賃合同登記備案 費(fèi)、印花稅以及租賃稅金等費(fèi)用； －經(jīng)營(yíng)單位從承租之日起，有兩個(gè)月的免租金期。 經(jīng)營(yíng)案例 （ 1） 匯園國(guó)際公寓 匯園國(guó)際公寓隸屬于北辰實(shí)業(yè)股份有限公司，由 4 棟公寓樓組成。匯園國(guó)際公寓與匯園公寓、五洲大酒店、 國(guó)際會(huì)議中心、匯賓大廈、康樂(lè)宮、購(gòu)物中心、匯珍酒樓 等 數(shù)十棟建筑 構(gòu)成了北辰公司的 亞運(yùn)村物業(yè)，總建筑面積 54 萬(wàn)平方米。 匯園國(guó)際公寓擁有從一室一廳到四室一廳等戶型的客房 400 余套，匯園公寓擁有 8 棟公寓樓，其中酒店式公寓 5 棟 (N、 P、 M、 Q、 R 座 )，亞運(yùn)村賓館 3 棟（ A、 B、 C 座），擁有近 1000 套特色各異的客房，以寬敞的套間為主的 20 余種戶型（面積 30 至 150 平方米），從一室到四室，從平層到復(fù)式，從普通到豪華，種類齊全， 裝修上體現(xiàn)風(fēng)格的多樣化和檔次的多層次， 適應(yīng)不同客人的需求。 7 1990年，隨著亞運(yùn)村的建設(shè)完工， 北京北辰實(shí)業(yè)集團(tuán)公司便在北京市委、市政府支持下應(yīng) 運(yùn) 而生 ， 成為擁有現(xiàn)代高檔物 業(yè)的大型綜合性涉外服務(wù)企業(yè)。 亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后，北辰一度陷入了經(jīng)營(yíng)低谷，還曾經(jīng)以出售亞運(yùn)村參觀門票的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。隨著亞運(yùn)村周邊環(huán)境的開發(fā)，原來(lái) 作為運(yùn)動(dòng)員公寓的匯園公寓 成為了 很多中小公司的創(chuàng)業(yè)基地。于是在商務(wù)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的情況下，匯園公寓漸漸演化成了準(zhǔn)商住樓。 此后，同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品不斷進(jìn)入市場(chǎng)，匯園公寓在 經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的輝煌后， 從 1997 年經(jīng)營(yíng)逐年下滑，到 1999 年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)落至谷底。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，匯園公寓經(jīng)營(yíng)者調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，主動(dòng)開發(fā)長(zhǎng)、散客市場(chǎng)，對(duì)公寓產(chǎn)品結(jié)構(gòu)給予 了 重新定位 。在《 北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司投資物業(yè)三年 發(fā)展規(guī)劃設(shè) 想 （ 1998 年一 2020 年） 》中提出 了 “ 公寓居住區(qū)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃 ”： Ⅰ 高檔公寓居住區(qū) 高檔公寓居住區(qū)的市場(chǎng)定位為高檔次外籍純居住客戶。 ① 基本目標(biāo) ● 采用多種方式樹立北辰高檔公寓區(qū)的形象，擴(kuò)大知名度。 ● 按照歐美、日本、韓國(guó)等客人的不同需求，完善軟、硬件條件、設(shè)施，創(chuàng)造相對(duì)封閉的、優(yōu)美的、符合國(guó)外現(xiàn)代家庭生活方式的公寓居住環(huán)境。 ● 穩(wěn)定出租率，根據(jù) 市場(chǎng) 變化調(diào)整房?jī)r(jià)， 9 99 年度 D、 E、 G、 H 四棟公寓平均出租率不低于 73％，新建高檔服務(wù)式公寓投入使用后，高檔公寓居住區(qū)第一經(jīng)營(yíng)年度平均 出租率不低于 70％。 ② 市場(chǎng)定位及目標(biāo) 【新建高檔服務(wù)式公寓】： 歐美、日本、東南亞大型跨國(guó)公司、商社首席、地區(qū)行政經(jīng)理及高級(jí)管理人員。 開業(yè)第一年出租率不低于 40％。參照北京市目前高檔公寓平均房?jī)r(jià)＄ ／天 平方米的水平，高檔服務(wù)式公寓開業(yè)當(dāng)年的租價(jià)應(yīng)在＄ ／天 平方米左右。 【 DEGH 四棟高檔公寓］： 以現(xiàn)有客戶為基礎(chǔ)，重點(diǎn)開發(fā)日本、歐美客戶。加強(qiáng)韓國(guó)市場(chǎng)的深度開發(fā)。 到 2020 年外籍純居住客人達(dá)到 95％。 日本客人達(dá)到 120 戶，集中于一棟，形成日本樓。 韓國(guó)客戶達(dá)到 150 戶，集中于一棟形成韓國(guó)樓。 歐美及 東南亞 客戶達(dá)到 80 戶。 Ⅱ 中檔公寓居住區(qū) 中檔公寓居住區(qū)的客源以中檔居住客戶為主，以商住客戶為輔，堅(jiān)持高出租率，適度房?jī)r(jià)的經(jīng)營(yíng)原則。 【 MNPQR 座中檔公寓居住區(qū)】 ① 基本目標(biāo) ● 保持三年市場(chǎng)份額穩(wěn)定增長(zhǎng)，年均出租率 85％左右，平均房?jī)r(jià)＄ ／天 平方米左右。 ● 優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大外籍居住客戶比例，到 2020 年達(dá)到 65%— 70％。 ● 堅(jiān)持多元化客源結(jié)構(gòu)，保持中賓、商住公司比例，不超過(guò) 30％－8 35％。 ② 市場(chǎng)定位及目標(biāo) ● 重點(diǎn)開發(fā) 包括臺(tái)灣、香港地區(qū)在內(nèi)的 亞 洲區(qū)域的外藉純住市場(chǎng)： 韓國(guó)客戶： 97 年 32 戶， 98 年 40 戶， 99 年 45 戶， 2020 年 50 戶。 臺(tái)灣客戶：中高檔臺(tái)灣商人及外國(guó)公司臺(tái)灣籍管理人員： 97 年 17 戶， 98 年 50 戶， 99 年 70 戶， 2020 年 100戶。 ● 外資大公司的外籍中層職員。 ● 文化、教育、工程等項(xiàng)目的外方職員。 ● 國(guó)內(nèi)純居住客戶：外資公司中方高級(jí)雇員，社會(huì)名流等，保持在 20％左右。 ● 商住公司：證券、期貨、房地產(chǎn)、商貿(mào)公司、集中于 QR 兩座， 98年 100 戶（ 97 年 88 戶）， 99 年 120 戶， 2020 年 100 戶。 【 ABC 座中檔公寓居住區(qū)】 ① 市場(chǎng)定位及目標(biāo) ● 三資企業(yè)、外商駐京機(jī)構(gòu)（中低檔）每年遞增 5 個(gè)百分點(diǎn)，到 2020年達(dá)到 35％（按面積計(jì)算）， 1998 年三資企業(yè)、機(jī)構(gòu)總數(shù)超過(guò)中資企業(yè)、機(jī)構(gòu)。 ● 有實(shí)力的中資公司，三年內(nèi)每年遞增 10％。 ● 1998 年第一季度之前爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)外資或中資大公司的整層出租。 同時(shí)，在《規(guī)劃設(shè)想》中，對(duì)五洲大酒店、國(guó)際會(huì)議中心、康樂(lè)宮、購(gòu)物中心也做了整體的定位和設(shè)計(jì)。 在 2020 年 3 月組建亞運(yùn)村賓館接待散客獲得極大成功 ，匯園又 進(jìn)一步深化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改造，調(diào)整經(jīng) 營(yíng)策略，于 2020 年又推出了一個(gè)全新的產(chǎn)品 —— 酒店式公寓。 匯園公寓首先對(duì)臨近馬路的 N 座進(jìn)行了改造，增加接待大廳，對(duì)公共區(qū)域、客房重新裝 修。 增設(shè)咖啡廳、快餐、商務(wù)中心等一些酒店功能。改造成功后的 N 座開業(yè)僅 8 天，出租率就達(dá)到了 100%。 爾后 ，匯園公寓又相繼對(duì)其它幾個(gè)樓宇按酒店式公寓模式進(jìn)行裝修改造，形成 了 以亞運(yùn)村賓館為中心的 A、 B、 C 座和以 N 座酒店式公寓為中心的 M、 P、 Q、 R座的經(jīng)營(yíng)體系，打造了純住、商住、散客、會(huì)議的市場(chǎng)全方位經(jīng)營(yíng)格局，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，匯園公寓連續(xù)三年經(jīng)濟(jì)效益大幅度提高。 匯園公寓進(jìn)行新產(chǎn)品的開發(fā)，將客源市場(chǎng)定位多元化，使企業(yè)獲得了好的經(jīng)濟(jì)效益。他們今后的努力方向，是要將自己創(chuàng)新的產(chǎn)品發(fā)展成為京內(nèi)乃至國(guó)內(nèi)酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)典范。 金橋國(guó)際公寓位于北京東二環(huán)與兩廣路交匯處，緊鄰國(guó)貿(mào) CBD。 公寓近 400套投資戶型，精裝配有酒店式家具，全套廚具及家用電器，電信、寬帶、衛(wèi)視入戶 。 金橋國(guó)際公寓的發(fā)展運(yùn)營(yíng)商以 “業(yè)主享受固定租約 ”運(yùn)營(yíng)模式，向市場(chǎng)推出了9 “Home inn” （怡家君悅）的全程整合投資管理方案 。 “Home inn”系一種高度整合的投資管理模式，適合服務(wù)公 寓、產(chǎn)權(quán)酒店、別墅等多種類型房產(chǎn)投資產(chǎn)品，其內(nèi)核為遵循房地產(chǎn)前期開發(fā)運(yùn)作與后期經(jīng)營(yíng)管理的產(chǎn)業(yè)鏈布局，依托開發(fā)、營(yíng)銷、投融資、乃至物業(yè)管理與酒店運(yùn)營(yíng)等多行業(yè)模式，以國(guó)際知名品牌，有效構(gòu)架企業(yè)聯(lián)合體，集成價(jià)值鏈的核心效益與邊際效益，從而達(dá)到地產(chǎn)項(xiàng)目的保值與增值，力求實(shí)現(xiàn)投資者回報(bào)穩(wěn)定性與長(zhǎng)期性的終極市場(chǎng)目標(biāo)。 這一投資管理模式重點(diǎn)在于設(shè)立相應(yīng)的職能整合互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)金橋國(guó)際公寓投資產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)多元化和經(jīng)營(yíng)集成化的統(tǒng)一。對(duì)投資業(yè)主、運(yùn)營(yíng)公司來(lái)說(shuō)，雙方以合約方式衍生出 “投資理財(cái)型的互動(dòng)增值服務(wù) ”，對(duì)于投資者投 資的產(chǎn)品實(shí)施行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，依托專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)，