【正文】 價格為地上 13000 元、地下 5000 元，綜合后實際售價是 14500元，報價接近 16000元。這雖然是我們共同的努力方向，但是將價格定于此，有很大的市場風險。所以在價格的制定上還需審慎，北美風格的別墅項目在市場上非常普遍，我們只是在邁進了一步。 起價：別墅市場的價格水分非常大，而且受市場景氣與否的波動影響非常明顯，普通住宅市場上明升暗降，價格堅挺的情況，在別墅市場上并不明顯 。為此我們建議：項目采用拍賣的形式啟動。根據(jù)拍賣的結果，可以充分的認知市場，為正式的開盤銷售價格的制定提供準確的市場依據(jù)。所以一般來說別墅項目的折扣要比普通住宅高，通?？梢宰龅?92 折，銷售情況差的項目最低的甚至可以達到 7折，如名都圓。這部分買家 傾向于北京市東北部高檔豪華別墅區(qū)。隨著經(jīng)濟政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，大批留學人員回國創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，回國人員不斷增加，別墅的需求量也在增大。 財力雄厚的港、澳、臺富商，由于在北京的經(jīng)濟社會關系，他們長時間滯留京城，形成對京城別墅較為穩(wěn)定的需求。 中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及 IT、金融 、房地產(chǎn)界精英，他們積累了大量財富，追求生活的品位與質(zhì)量，改善居住條件時多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅。隨著新開發(fā)項目的價格走低，“中產(chǎn)階級”日益成為別墅買家的主力之一，別墅總的購買需求將進一步增大。Oslash。Oslash。Oslash。Oslash。Oslash。 1. 廣告基調(diào)與廣告目的 需求方向： amp。為體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和別墅品質(zhì)，目前很多發(fā)展商都更加注重產(chǎn)品的定位，試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點。Oslash。Oslash。Oslash。Oslash。像很多別墅都具備了大樹、水體、島嶼的環(huán)境要素，仍然無法在同類別墅項目中脫穎而出。反之，在這基本的環(huán)境建設中，越來越多的自然主題、環(huán)保生態(tài)主題成為別墅開發(fā)中的一個亮點。環(huán)境應該是適合人居住的環(huán)境，而不是發(fā)展商宣傳品中只可欣賞，不可使用的擺設。然而，這是市場的必然：產(chǎn)品是用于消費使用的，而不光是廣告中眼花繚亂的宣傳道具。然而，此類的保證也往往容易陷入如環(huán)境建設所出現(xiàn)的誤區(qū) ——— 單重表面，忽略實質(zhì)。眩目耀眼的金鑾殿未必是人們心目中理想的家； amp。它的使用者，普遍都具有較高的文化修養(yǎng)；有廣泛的社交圈；有優(yōu)越的物質(zhì)生活，有高尚的居住理念。由此看來，別墅也就不是單純的一個建筑概念，而是包含了品位識別、包 含了使用價值的一個生活空間。所謂廣告目的，是要在設定的潛在消費者內(nèi)，于指定期間中達成指定程度的明確傳播任務。 廣告訴求點：著重宣傳項目“新產(chǎn)品”“原汁原味北美風情別墅”“純正別墅感受”的根本特點，從而使目標顧客在一開始 就對項目有一個清晰的認識，并依據(jù)產(chǎn)品的特色在市場中脫影而出。 第四階段：廣告消退期（銷售收盤期） 該階段項目銷售已接近尾聲，所剩房屋不多，大多是不太好銷的盤尾房。另外，廣告還可按媒體性質(zhì)、廣告訴求內(nèi)容、廣告實施地域、傳播階段等進行分類。由于房地 產(chǎn)的不可移動性，使得預售房營銷必須就地設臵接待中心銷售。Oslash。Oslash。Oslash。Oslash。Oslash。 amp。因此，要 保持主題的一致性，從視頻到顏色到所有配套的東西都應保持一致性。根據(jù)所開發(fā)的項目檔次、價位以及所面對的目標顧客群售樓處的檔次肯定不同。 amp。由此可見樣板間之所以會受 到房地產(chǎn)業(yè)界的普遍認同，其作用如下。一般情況下，通過以上兩種形式給目標顧客體現(xiàn)居室空間氣氛對于詳細考察了大量項目的潛在目標顧客來說是千篇一律的，沒有新鮮感，這樣現(xiàn)場推銷的效果被減弱了。 amp。Oslash。 利于目標顧客對比其他物業(yè)的特點，產(chǎn)生深刻體會，方便記憶，并留下深刻印象，從而達成對項目的深度認識。 amp。購房者在認購房屋的時候，還會仔細觀察了解發(fā)展商的實力，因為發(fā)展商的實力和敬業(yè)態(tài)度將直接關系到物業(yè)管理長期的細節(jié)問題。此外，即使是一層或二層的住宅，也有地下儲藏室和酒窯，諸如此類的功能細分，簡直令人驚訝。Oslash。Oslash。隨著樓市競爭的日益加劇，近幾年來，各類樓盤的銷售中心樣板間迅猛發(fā)展起來，開發(fā)商將其 作為引發(fā)購房者成交沖動的重要手段，不惜把大量的財力、精力投入到樣板間的設計、制作中。Oslash。為保障樣板間的質(zhì)量，不能做成低成本的樣板間。 amp。Oslash。 167。 12廣告?zhèn)鞑ゾ蜎]有疊加積累作用 就軟性廣告而言，它把本案的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢從里到外、從上到下、點點滴 滴闡述得清清楚楚，這足可以讓消費者一覽無余的了解本案。 167。 167。 ★ 是誰，用 61種西海岸風情、 16種地中海底蘊，結合中國 傳統(tǒng)園林，滿足 67位深圳最有品味，最有格調(diào)的人士對 極品的追求。 4我們對本案開盤階段推廣計劃建議 時間 活動 資料 廣告 廣告或活動主題 9月 19（周四） 特 1/2 極品核心定位主題 9月 20日 商 1/2 極品核心定位主題 9月 20日（周五） 秋交會 單張樓書資料咨詢發(fā)放 聚人氣 9月 21日 證 1/2 極品核心主題 9月份 南海酒店客戶預熱看 樓專線 資料咨 詢式發(fā)放 極品感受 9月 26日（周三） 商 1/2 招商品牌與本案品質(zhì)關系 9月 27日（周四） 特 1/2 招商品牌與本案品質(zhì)關系 9月 28日（周五） 證 1/2 招商品牌與本案品質(zhì)關系 9月 2630日 針對性客戶登記進行下部活動 預熱 10月 1日 — 7日 現(xiàn)場開放周 10月 5日 高 1/1 全球最大碧玉王極品展示報名 預熱 10月 10日（周三） 特 1/3 極品展示預告 10月 11 日（周四） 商 1/2 本案品質(zhì) 10月 12日（周五） 特 1/2 本案品質(zhì) 10月 17日（周三） 商 1/2 本案品質(zhì) 10月 19日（周五） 全球最大碧玉極品展 南海酒店 10月 20日（周六） 全球最大碧玉極品展 主題聯(lián)想（目的在于關注項目） 10月 21日（周日） 全球最大碧玉極品展 主題聯(lián)想（目的在于關注項目） 10月 19日（周五） 高 1/1 開盤形象 10月 19日（周五） 特 1/2 開盤形象 10月 19日（周五） 參 1/2 開盤形象 10月 19日（周五） 廣 1/2 開盤形象 10月 19日（周五） 證 1/2 開盤形象 10月 19日（周五） 商 1/2 開盤形象 10月 24日（周三） 商 1/2 本案品質(zhì) 10月 25重陽 登山活動（登高望遠蛇 口） 10月 27日（周六） 全球最大碧玉極品展 10月 28日（周日） 音樂會