【正文】 ★ 是誰，用 61種西海岸風情、 16種地中海底蘊，結(jié)合中國 傳統(tǒng)園林，滿足 67位深圳最有品味，最有格調(diào)的人士對 極品的追求。 167。 167。 amp。Oslash。Oslash。此外，即使是一層或二層的住宅，也有地下儲藏室和酒窯，諸如此類的功能細分，簡直令人驚訝。 amp。Oslash。一般情況下，通過以上兩種形式給目標顧客體現(xiàn)居室空間氣氛對于詳細考察了大量項目的潛在目標顧客來說是千篇一律的，沒有新鮮感，這樣現(xiàn)場推銷的效果被減弱了。 amp。因此，要 保持主題的一致性，從視頻到顏色到所有配套的東西都應保持一致性。Oslash。Oslash。Oslash。另外，廣告還可按媒體性質(zhì)、廣告訴求內(nèi)容、廣告實施地域、傳播階段等進行分類。 廣告訴求點：著重宣傳項目“新產(chǎn)品”“原汁原味北美風情別墅”“純正別墅感受”的根本特點，從而使目標顧客在一開始 就對項目有一個清晰的認識，并依據(jù)產(chǎn)品的特色在市場中脫影而出。由此看來，別墅也就不是單純的一個建筑概念，而是包含了品位識別、包 含了使用價值的一個生活空間。眩目耀眼的金鑾殿未必是人們心目中理想的家； amp。然而，這是市場的必然：產(chǎn)品是用于消費使用的，而不光是廣告中眼花繚亂的宣傳道具。反之，在這基本的環(huán)境建設(shè)中，越來越多的自然主題、環(huán)保生態(tài)主題成為別墅開發(fā)中的一個亮點。Oslash。Oslash。為體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和別墅品質(zhì)，目前很多發(fā)展商都更加注重產(chǎn)品的定位，試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點。Oslash。Oslash。Oslash。 中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及 IT、金融 、房地產(chǎn)界精英，他們積累了大量財富，追求生活的品位與質(zhì)量，改善居住條件時多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅。隨著經(jīng)濟政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，大批留學人員回國創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，回國人員不斷增加，別墅的需求量也在增大。所以一般來說別墅項目的折扣要比普通住宅高，通?？梢宰龅?92 折，銷售情況差的項目最低的甚至可以達到 7折，如名都圓。為此我們建議：項目采用拍賣的形式啟動。所以在價格的制定上還需審慎，北美風格的別墅項目在市場上非常普遍，我們只是在邁進了一步。 結(jié)論：本項目擬定的實際價格為地上 13000 元、地下 5000 元，綜合后實際售價是 14500元，報價接近 16000元。 馬坡地區(qū)規(guī)劃： 2020 年奧運會的賽馬、賽艇和皮滑艇三大賽事將在馬坡地區(qū)展開，政府將投資 25 個億建設(shè)馬坡奧 運社區(qū)，在潮白河水系兩岸修建一條跨河的奧林匹克水上運動公園，這個水上“奧園”將占地約 3平方公里，是北京乃至亞洲最大的單體體育運動場館。這兩類別墅戶型滯銷的主要原因是在園區(qū)內(nèi)位臵和環(huán)境較差，沒有充分保證別墅生活的私 密性和環(huán)境的優(yōu)美。 1. 項目起價、均價建議 從銷售情況的反饋來看，除了區(qū)位和環(huán)境的影響因素以外，以下方面對別墅的定價也有很大影響。其中售價在人民幣 30006000元／平方米的則分布在海淀上地、通州地區(qū)、大興西紅門、亦莊和望京地區(qū)。 別墅市場的價格格局： 目前北京市別墅的平均售價約為人民幣 8400 元／平方米左右。別墅 市場的價格格局與普通商品房價格分布特點相似，市場價格由市區(qū)向郊區(qū)遞減。價位在人民幣 20203000元／平方米的低檔別墅則主要分布在遠郊區(qū)縣。 湖景是熱點： 別墅區(qū)內(nèi)如果有湖面加以點綴，則更能吸引買家和租客。而私有空間較大的獨立式別墅則很暢銷。北京高爾夫球場、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場等高級休閑配套設(shè)施緊鄰賽馬場和水上“奧園”，更增添了馬坡奧運社區(qū)運動氛圍和綠化環(huán)境。大大高于本項目周邊的楓橋別墅（ 10000元），華中圓別墅（ 12020元），龍苑是 92年的老項目，近幾年來推向市場 的數(shù)量非常小，參考價值不大。對于木結(jié)構(gòu)別墅在北京市場的受歡迎程度，存在很大的未知系數(shù)在內(nèi)，不應把寶全壓在木結(jié)構(gòu)上。首先在正式開盤以前不公布價格，只積累有意向目標顧客，并在此階段通過目標顧客的反應認知“木結(jié)構(gòu)別墅”在北京市場的受歡迎程度。為保持本項目基本相當?shù)母偁幜?，建議本項目的折扣方案如下： 一次性付款： 9折 銀行按揭付款： 93折 分期付款： 93折 二、 廣告策略 目標顧客格局： 目前，別墅市場需求主要可以分為以下幾個層次： amp。由于工作與居所交通條件的制約，此類別墅買家更熱衷于北京市西北部及北部地區(qū)的精品別墅。 amp。 紫玉山莊中外人士各 占 50％； amp。 裕京花園歐美人士占 60％； amp。 麗斯花園中外人士各占 50％； 由此可以看出東北部別墅市場客源以外籍目標顧客為主，形成了比較濃厚的外國人居住氛圍。東部的別墅為迎合成功人士、外銷人士的需求，在環(huán)境景觀和內(nèi)部功能設(shè)計上追求高貴典雅的品質(zhì)；而借山景而建的西北部的別墅，針對新經(jīng)濟商圈里的成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，更多地會傾向于與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成的做法；而在遠郊懷柔、密云一帶出現(xiàn)了一些滿足城里人度假的低容積率、鄉(xiāng)村藝術(shù)化的別墅；南城則出現(xiàn)一些以設(shè)計取勝，創(chuàng)意性很強的別墅。 以產(chǎn)品創(chuàng)新為動力的開發(fā)模式：別墅市場發(fā)展到今天，發(fā)展商在產(chǎn)品品質(zhì)、內(nèi)在價值和設(shè)計理念等方面不斷的探索。 基本競爭：環(huán)境之爭 可以這樣說，別墅有競爭以來，就從來沒有離開過環(huán)境。最簡單的或許就是“因地制宜”的方法了。別墅也一樣，也需要使用環(huán)節(jié)的考驗和印證。Oslash。 廣告基調(diào)：通過對別墅需求趨向和競爭層次演變的描述，我們可以看到，目標顧客追求健康、自然、品位與文化的生活方式，產(chǎn)品創(chuàng)新是發(fā)展方向，需求真正的精品別墅。 第二階段 廣告鞏固期（強銷期、持續(xù)期） 開盤期過后，新增目標顧客會維持在一個相對穩(wěn)定上升的水平上，所以該階段的廣告可以比初期減少，但仍應保持一定穩(wěn)定的頻率出現(xiàn)。這里不再一一贅述。 主要方式：傳統(tǒng)的現(xiàn)場銷售； amp。 特定場所展銷會； amp。 建議建設(shè)永久性建筑：雖然做臨建售樓處與做長久性售樓處存在較大價差，但我們還是建議做成后者。 amp。Oslash。 amp。 便于有針對性地解決目標顧客的疑難問題， 消除心理顧慮。Oslash。 其建筑造型又完全是根據(jù)居室的功能需要而定，同時，又十分注重與所處地塊、地形以及自然植被、景觀相結(jié)合，方圓寬窄都是隨地形、環(huán)境而定，亦即其外觀形式服從內(nèi)部功能的需要，服從所處環(huán)境的需要。 最奢侈的戶型； amp。 大投入引發(fā)購買欲望：好的樣板間應該是啟發(fā)購房者在最后成交環(huán)節(jié)上作出沖動的“臨門一腳”。Oslash。 11 沒有中心品牌形象定位，產(chǎn)品與消費者之間沒有明確的記 憶方向。 14傳播手法沒有攻利性 媒體選擇欠佳，致使在本地的傳播覆蓋面窄，沒有引起市場較強的關(guān)注， 同時一部分投資報 告具有較強的專業(yè)說教性，缺乏消費者的參與性。 167。 3— 11第一階段的廣告主題表現(xiàn) ★ 是誰，歷經(jīng) 5年， 1825個日日夜夜，動用 38位國際設(shè)計 者、 125位策劃大師，在夜以繼日地保持對極品的追求 ★ 是誰，歷經(jīng) 5年，動用 9位建筑設(shè)計師去美洲考察、 10 名園林規(guī)劃師去歐洲學習，取國際文化精華執(zhí)著對極品 的追求 ★ 是誰，用深圳最珍貴的別