某風(fēng)情小鎮(zhèn)產(chǎn)品模式趨勢(shì)研究教材(編輯修改稿)
2025-03-22 14:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 83。 企業(yè)的商業(yè)模式等 企業(yè)模式 包括 融資模式、資金周轉(zhuǎn)模式、城市選擇模式，項(xiàng)目選擇模式、價(jià)值構(gòu)造模式等。 例如這個(gè)項(xiàng)目是“主體引擎拉動(dòng)”還是“城鎮(zhèn)體系營(yíng)造”，是旅游物業(yè)先導(dǎo)還是住宅先回現(xiàn)，政企合作還是市場(chǎng)法則，是做土地增值還是提高資金效率？例如華僑城的旅游 +地產(chǎn)模式，萬(wàn)達(dá)的訂單商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)模式的形成更多取決于 企業(yè)的資源能力背景、長(zhǎng)期或階段發(fā)展戰(zhàn)略、資本訴求， 在這個(gè)基礎(chǔ)上去構(gòu)建產(chǎn)品線，去決定城市進(jìn)入和土地投資，它是產(chǎn)品模式的指南和條件。 開(kāi)發(fā)模式 〃 項(xiàng)目市場(chǎng)背景、土地屬性相似 =》項(xiàng)目“前提”保證可復(fù)制性 〃 項(xiàng)目定位、產(chǎn)品相似 =》開(kāi)發(fā)中復(fù)制產(chǎn)品，加快速度 〃 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)操作、品牌精神相似 =》經(jīng)驗(yàn)值、品牌效益兌現(xiàn) 產(chǎn)品模式 地產(chǎn)企業(yè)的三個(gè)模式和關(guān)系：開(kāi)發(fā)模式?jīng)Q定企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品模式?jīng)Q定項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，不同的企業(yè)選擇不同的開(kāi)發(fā)模式。 風(fēng)情小鎮(zhèn)產(chǎn)品模式 地塊、市場(chǎng)的“相似性”： 規(guī)模、空間位臵、地塊形態(tài)、基礎(chǔ)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的 研判 定位、價(jià)值構(gòu)造、規(guī)劃的“相似性”： 市場(chǎng)定位、產(chǎn)品體系、總規(guī)、園林、單體設(shè)計(jì)的 決策 工程安排、材料采購(gòu)、施工工藝的“相似性”： 施工及施工保證體系的 推進(jìn) 總體營(yíng)銷(xiāo)策略、形象系統(tǒng)的“相似性”： 營(yíng)銷(xiāo)推廣、銷(xiāo)售、客戶服務(wù)的 推進(jìn) 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)化、品牌價(jià)值輸出 是“產(chǎn)品模式”運(yùn)作的終極形式 ? 拿地環(huán)節(jié) 在同一個(gè)“產(chǎn)品模式”的復(fù)制性開(kāi)發(fā)中，要求企業(yè)分環(huán)節(jié)進(jìn)行“相似性”的控制 全過(guò)程控制，使得資金使用效率提高、試錯(cuò)成本降低、品牌價(jià)值累積 ?施工環(huán)節(jié) ?銷(xiāo)售環(huán)節(jié) ?前期環(huán)節(jié) “鎮(zhèn)” — 鎮(zhèn)的規(guī)模、鎮(zhèn)的形態(tài)、鎮(zhèn)的韻味 中等規(guī)模、小鎮(zhèn)的空間尺度、均好特征、情景與鄰里的場(chǎng)所特征。（大約 15003500戶、 20萬(wàn) 60萬(wàn)建面，是一個(gè)合適的 TOWN的規(guī)模，千畝大盤(pán)則應(yīng)以“城”的空間形態(tài)和配臵規(guī)劃） 彈性強(qiáng)度，低密度或中等容積率，同質(zhì)化規(guī)劃 根據(jù)定位區(qū)別，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度有很大的上下空間，可低密度的純別墅，也可涵蓋從獨(dú)棟到小高層的多種建筑形態(tài)，甚至高層，如 的協(xié)信 TOWN城， 。在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上也有很多的變化空間，但開(kāi)發(fā)商普遍采取 “大圍合 +行列式” 的模式，確保土地綜合效益。 ? 需要明確的一個(gè)基本認(rèn)識(shí)：作為一種產(chǎn)品模式的該類(lèi)社區(qū)開(kāi)發(fā)，它是 規(guī)?；?、制式化、組團(tuán)化 的，并帶有一定的“顯富”訴求，與幾百年自發(fā)形成的真正的西班牙小鎮(zhèn)相比，在 多樣性、歷史感、純粹感、村落感 上有很大差別，在情境上也難免有落差，不能等量齊觀。 作為一種產(chǎn)品模式，西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)在社區(qū)形態(tài)和產(chǎn)品訴求上有多個(gè)共性特征。 產(chǎn)品價(jià)值體系上的“平衡”訴求 作為近郊規(guī)模住區(qū)中的主流形態(tài)，強(qiáng)調(diào)公共空間價(jià)值與私家尺度的平衡（ 有內(nèi)有外 ）、城市生活（ 不強(qiáng)調(diào)城市意向，但要求與城市的通達(dá)和一定的城市服務(wù)配臵 ）與環(huán)境訴求（ 有天有地 ）的平衡、居住夢(mèng)想（ 低密度的概念與體驗(yàn) ）與購(gòu)買(mǎi)實(shí)力（ 總價(jià)控制 ）的平衡。 單體產(chǎn)品在空間結(jié)構(gòu)、立面構(gòu)成、符號(hào)元素上的靈活組合 單體產(chǎn)品在空間結(jié)構(gòu)、風(fēng)格元素上有比較大的自由度，提供了較大的差異化創(chuàng)新空間。 多種發(fā)展階段市場(chǎng)下的適應(yīng)性，通常可保證 相對(duì)的產(chǎn)品領(lǐng)先性、形象差異性， 風(fēng)格的昭示可快速消解區(qū)域陌生度 混合建筑形態(tài)，產(chǎn)品具有多樣性，客層涵蓋廣， 客源拉動(dòng)力較強(qiáng) ，可快速啟動(dòng)市場(chǎng) 主體產(chǎn)品通常具有很強(qiáng)的溢價(jià)能力，但建成成本較低，在土地成本相對(duì)較低情況下，利潤(rùn)率很高 通常作為啟動(dòng)區(qū)主體的多層及低密度產(chǎn)品工期短，可快速入市，資金使用效率很高， 便于開(kāi)發(fā)進(jìn)程的安排 。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工上 難度較小，易于復(fù)制 ，從項(xiàng)目、企業(yè)層面都可強(qiáng)化規(guī)模效益、降低試錯(cuò)成本 作為一種產(chǎn)品模式，西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)對(duì)于企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上有多種可能的意義 ? 西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)近年在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中得以全面風(fēng)行，既與當(dāng)前國(guó)內(nèi)中間階層的大規(guī)模興起與時(shí)代精神相關(guān)，與快速上漲的市場(chǎng)相關(guān)，也與其本身在 開(kāi)發(fā)上的“便利性” 相關(guān)。開(kāi)發(fā)商的 利潤(rùn)動(dòng)機(jī)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 是核心的驅(qū)動(dòng)因素。 第三部分 不同企業(yè)的產(chǎn)品策略選擇 資源能力結(jié)構(gòu) 時(shí)代性的潮流、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 資本訴求 發(fā)展戰(zhàn)略及核心競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品模式 （產(chǎn)品線模式） 常規(guī)開(kāi)發(fā)模式 獨(dú)創(chuàng)開(kāi)發(fā)模式 ? 企業(yè)及外部各種因素可能直接決定產(chǎn)品模式，也可能先體現(xiàn)于開(kāi)發(fā)模式選擇，再作用于產(chǎn)品模式選擇。兩種情況下都可以形成很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，但基于開(kāi)發(fā)模式唯一性的戰(zhàn)略更難以被替代。 有力的管控體系是企業(yè)實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)力的前提，
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