【文章內(nèi)容簡介】 平 臺 38 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟■ 風(fēng)險(xiǎn)原因： 信息不全、調(diào)查不周、策劃不到位、致使決策失準(zhǔn)； 對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢缺乏預(yù)測； 對宏觀經(jīng)濟(jì)政策缺乏理解； 對市場供求、房地產(chǎn)政策、金融政策的把握上偏差； 企業(yè)資源整合不力，執(zhí)行力不足； 高估企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目能力； 忽略項(xiàng)目前期策劃； 高估個(gè)人能力、忽視團(tuán)隊(duì)專業(yè)合作； 對項(xiàng)目必須資源分析不足； 對企業(yè)基礎(chǔ)資源分析不足； 1忽視風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)備不足； 1泄密。 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 39 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟■ 風(fēng)險(xiǎn)分析： 企業(yè)實(shí)力評估、團(tuán)隊(duì)能力評估、員工能力評估； 企業(yè)核心競爭力評估；項(xiàng)目必須資源評估； 項(xiàng)目分析策劃、決策；（調(diào)研、投資論證、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、方案計(jì)劃制定） 項(xiàng)目工程現(xiàn)場執(zhí)行，銷售現(xiàn)場執(zhí)行；過程控制與把握； 團(tuán)隊(duì)及員工觀念意識分析；前期準(zhǔn)備； 決策、執(zhí)行、成本、質(zhì)量、進(jìn)度、方案、計(jì)劃、辦法、措施、推廣、銷控、分析、策劃、論證、調(diào)研、組織、協(xié)調(diào)、溝通、協(xié)作、支持、配合、專業(yè)、能力、水平、嚴(yán)謹(jǐn)、詳細(xì)、實(shí)際、準(zhǔn)確、可行、可靠、系統(tǒng)、全面、目的、責(zé)任、負(fù)責(zé)、風(fēng)險(xiǎn)。 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 40 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟■ 風(fēng)險(xiǎn)防范規(guī)避： 避強(qiáng)化員工意識，提高員工能力水平，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力，提升企業(yè)核心競爭力； 根據(jù)項(xiàng)目需要設(shè)定管理開發(fā)架構(gòu)體系，設(shè)定職能職責(zé)，設(shè)定項(xiàng)目流程、規(guī)程，設(shè)定工作任務(wù)、目標(biāo)、時(shí)限、定崗、定責(zé)，理順工作關(guān)系； 搭建信息平臺、調(diào)整團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化員工隊(duì)伍、強(qiáng)化分析策劃、把握過程控制、注重專業(yè)協(xié)作。 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 41 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟十二、項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模 ■ 規(guī)劃和建設(shè)內(nèi)容： 地塊現(xiàn)狀； 水系布置規(guī)劃； 道路系統(tǒng)的規(guī)劃； 區(qū)域發(fā)展檔次標(biāo)準(zhǔn)、建筑指標(biāo)（層高、容積率、樓間距、是否設(shè)置幼所等） 建筑指導(dǎo)思想及原則； 建筑類型（風(fēng)格）； 建筑用途； 功能分區(qū)； 樓型比例； 建筑分期 1經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積、可售面積、容積率、地塊成本 1售樓部位置的確定 1規(guī)劃中如何體現(xiàn)新特色 1土地開發(fā)總平面圖、效果圖。 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 42 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟■ 確定依據(jù)： 區(qū)域控制性規(guī)劃土地現(xiàn)狀圖、土地價(jià)值分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范、項(xiàng)目建議書、配套接口位置。 ■確定方法： 以政府控制性規(guī)劃虛擬項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模；以企業(yè)價(jià)值最大化角度虛擬規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模；以上述兩個(gè)方案結(jié)合市場情況及政府控規(guī)可調(diào)整情況虛擬規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模； 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 43 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟■ 說明： 項(xiàng)目發(fā)展虛擬規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模是針對目標(biāo)土地資源按政府區(qū)域控制性規(guī)劃及企業(yè)效益要求初步設(shè)定的項(xiàng)目開發(fā)基本建設(shè)規(guī)模數(shù)據(jù)，通過對建設(shè)規(guī)模數(shù)據(jù)的成本效益核算，完善項(xiàng)目投資論證。 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 44 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟第二節(jié)：項(xiàng)目中期策劃 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 45 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟一、市場調(diào)研策劃 與投資項(xiàng)目相關(guān)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 政策；經(jīng)濟(jì)；金融；法制；產(chǎn)業(yè)分布特點(diǎn)；所有制結(jié)構(gòu)特點(diǎn)；集團(tuán)與個(gè)人購買比例；流通環(huán)境 該區(qū)域開發(fā)總量分析 各區(qū)域開發(fā)量現(xiàn)狀；各區(qū)域開發(fā)量的走勢；各區(qū)域開發(fā)量的前景分析 該區(qū)域消化總量分析 歷年消化總量；消化量現(xiàn)狀；消化量的前景分析 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 46 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟該區(qū)域不同類型房產(chǎn)需求與現(xiàn)狀分析 商業(yè)盤；寫字樓；住宅樓；產(chǎn)權(quán)酒店的需求量與現(xiàn)狀分析 該區(qū)域地產(chǎn)市場不同檔次需求量與現(xiàn)狀分析 豪宅類；普通類；經(jīng)濟(jì)適用房類；福利房類；二手房類 該區(qū)域明星樓盤分析 歷年明星樓盤的界定標(biāo)準(zhǔn)；分布及結(jié)構(gòu)分析；主要營銷特點(diǎn)；參與者與制造者；溢價(jià)特點(diǎn)；未來明星樓盤的重要條件 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 47 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟該區(qū)域暢銷樓盤分析 暢銷樓盤的界定；營銷特點(diǎn)；暢銷原因分析。 該區(qū)域滯銷樓盤分析 滯銷的界定；分布與結(jié)構(gòu)分析；營銷特點(diǎn)；參與者及損價(jià)；本樓盤如何避免。 該區(qū)域最受歡迎的物業(yè)類型分析 界定標(biāo)準(zhǔn)；分布特點(diǎn)；營銷特點(diǎn)；參與者與溢價(jià)特點(diǎn)；如何加入 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 48 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟該區(qū)域文化狀況分析 居住構(gòu)筑物的演變與主因分析；文化歸類；文化延伸 1該區(qū)域租金水平分析 總體分析；回報(bào)率分析；預(yù)測分析；對區(qū)位優(yōu)劣的影響；空置率的分析 1該區(qū)域總空置率分析 空置率的界定；與開發(fā)量、需求量的關(guān)系分析；結(jié)構(gòu)分布；未來走勢。 1該區(qū)域市場消費(fèi)者分析 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 49 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟二、地塊環(huán)境策劃 生活方便狀況研究 1）交通現(xiàn)狀及預(yù)測。距離公路，步行乘車。 2）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀及預(yù)測。是否有超市；是否有菜市農(nóng)貿(mào)市場。 3）休閑體育場的現(xiàn)狀及預(yù)測。是否有人造綠地、休閑廣場等；是否有花市、鳥市、寵物、欣賞魚等；是否有體育鍛煉設(shè)施。 4）醫(yī)療、教育設(shè)施現(xiàn)狀及預(yù)測。具有大中型醫(yī)院、藥店、診所等醫(yī)療設(shè)施；具有各級學(xué)校，甚至名校。 5）環(huán)境素質(zhì)現(xiàn)狀及預(yù)測。有無工廠、養(yǎng)殖廠；半徑一公里有無電廠、機(jī)械廠，最好具有自然山水景觀 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 50 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟商務(wù)狀況研究 —— 企業(yè)及人口密度；商業(yè)類型狀況；商業(yè)消費(fèi)狀況；經(jīng)商人士結(jié)構(gòu)狀況。 污染狀況研究 —— 空氣質(zhì)量狀況；水質(zhì)；土質(zhì)；輻射物；能見度；水氣及腐蝕狀況及未來變化。 水、電、煤、氣的狀況研究 —— 水；電；煤；熱；氣的狀況及未來變化。 交通狀況研究 —— 通路半徑；停車設(shè)施；維修點(diǎn)。 居住文化狀況研究 —— 出行規(guī)律；起居、聚會習(xí)慣；裝修風(fēng)格及使用率。 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 51 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟未來發(fā)展?fàn)顩r研究 —— 交通；教育；購物休閑；體育旅游 商圈狀況研究 —— 密度分析；強(qiáng)度分析 周邊旅游景點(diǎn)狀況分析 —— 結(jié)構(gòu)分布；旅游率；動機(jī)；消費(fèi)量；消費(fèi)結(jié)構(gòu)；開發(fā)者；經(jīng)營狀況 可利用自然景觀狀況研究 —— 天際線的主景觀；天際線景觀結(jié)構(gòu)；不同建筑組成的天際線景觀結(jié)構(gòu) 1周邊人口狀況研究 —— 職業(yè)分布特征；購買力狀況 1周邊競爭者開發(fā)地塊狀況研究 —— 用途及開發(fā)者；規(guī)劃；銷售；租賃狀況 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 52 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟“教育是為美好生活作準(zhǔn)備！” —— 斯賓塞 Thanks！ 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 53 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟聚成華企在線商學(xué)院 《實(shí)戰(zhàn)實(shí)用的房地產(chǎn)營銷》 之《高效的營銷策劃》（下） 講師： 王艷河 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 54 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟第三節(jié)：項(xiàng)目后期策劃 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 55 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟一、營銷推廣分析 a)企業(yè)目標(biāo)市場所處區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢 —— 整體的經(jīng)濟(jì)走勢；整體的消費(fèi)態(tài)勢；產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策。 b)市場的政治法律背景 —— 是否存在有利或不利的政治因素影響樓盤市場；法律因素影響銷售和廣告發(fā)布。 c)市場的文化背景 —— 是否存在文化沖突；拒絕因素。 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 56 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟 a）企業(yè)所在地點(diǎn) —— 交通及運(yùn)輸是否通暢；周圍半徑一公里 以內(nèi)的商業(yè)、工廠、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的狀況；是否有污染或綠 化；是否有規(guī)劃，如拆遷。 b）企業(yè)的介入時(shí)間 —— 是否有重大活動發(fā)生；季節(jié)如何；是否節(jié)假日。 c）企業(yè)的公關(guān)準(zhǔn)備 —— 鄰居的關(guān)系處理；開業(yè)的狀況；宣傳方式及效果；所在地政府部門的協(xié)調(diào)如何及支持。 做 最 專 業(yè) 、 最 系 統(tǒng) 化 的 企 業(yè) 全 員 培 訓(xùn) 平 臺 57 w w w .fdc0 1 .co m 房市金碟 a)市場的規(guī)模 —— 市場銷售總額及目標(biāo)市場的銷售總額；消費(fèi)者總量及目標(biāo)消費(fèi)者的總量；整體銷售發(fā)展趨勢。 b)市場的構(gòu)成 —— 主要品牌有哪些；其所占份額是多少；同類競爭品牌有哪些；它們未來的發(fā)展趨勢如何。 ◆營銷環(huán)境總結(jié) —— 機(jī)會與威脅；優(yōu)勢與劣勢；重點(diǎn)突出的問題 ◆市場構(gòu)成的特性 —— 有無