【文章內容簡介】 信息化建設的基礎性工作，也是將“壽光綠色國際品牌商貿(mào)中心”網(wǎng)下業(yè)務，搬到網(wǎng)上讓世界眾多商家共同參與的重要手段。 該網(wǎng)站的定位應立足于山東濰坊豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源和供求信息，本著“讓山東走向世界、讓世界了解山東”的高度，建設成為大型交易平臺，開辟英文、韓語等多語種版本，滿足國際商家需求。 B：遠程網(wǎng)絡通訊系統(tǒng) 基于國際互聯(lián)網(wǎng)的通訊系統(tǒng)，可以順利的完成和國際、國內商家的通訊問題，而不必撥打價格昂貴的國際、國內長途，通過該系統(tǒng)既可以解決：電 話、視頻、文件傳輸、召開討論會議等商務需求。而且可以和網(wǎng)上交易平臺緊密結合，網(wǎng)上反饋的合作信息，很方便的通過網(wǎng)絡通訊系統(tǒng)得到回應和確認。及時把握商業(yè)機 會。 C：建立業(yè)戶網(wǎng)絡管理系統(tǒng) ）視頻監(jiān)控：建立安防、消防預警機制，通過網(wǎng)絡監(jiān)控系統(tǒng)及時將室內外經(jīng)營狀況反饋到主控室和總經(jīng)理辦公室。 ）業(yè)戶管理：包括租用期限，經(jīng)營狀況等相關內容，建立信用推薦系統(tǒng)，維護企業(yè)信譽提高管理水平。 ）財務管理：根據(jù)商場流程開發(fā)設計管理系統(tǒng)。 增值潛力大 項目具有很強的保值、升值、增值魅力。 （三）、項目經(jīng)營優(yōu)勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 壽光 綠色國際品牌商貿(mào)中心項目不僅在山東，即使在全國也具有一定的唯一性，其同質化經(jīng)營對手較少。 （四）、項目劣勢分析 期房 期房預售在目前的商業(yè)地產(chǎn)運作中，與現(xiàn)房相比普遍處于劣勢地位，所以本 項目將必須在“項目包裝”上狠下功夫，宣傳要到位。 商業(yè)氛圍 壽光是縣級市，人口只有二十多萬，整體商業(yè)氛圍稍弱，對市場營銷有一定影響。 競爭對手 本項目開盤后將不可避免的與壽光蔬菜市場、種子市場、農(nóng)資市場產(chǎn)生競爭，因此必須在經(jīng)營手段、價格、政府政策三方面形成自己的優(yōu)勢 （五）、項目機 會點分析 政府支持、政策扶持 從目前研究中，壽光綠色國際品牌商貿(mào)中心項目本身在壽光屬于跨時代的標志性項目，政府應本著特事特辦的態(tài)度予以政策扶持。 （以下政策僅供參考）： 凡入住或 投資 壽光綠色國際品牌商貿(mào)中心的業(yè)戶或企業(yè) ，落實房地產(chǎn)權政策（國有商業(yè)用地，產(chǎn)權分割，綠證到戶，可上市交易）；外商獨資、合資、合作企業(yè)或 業(yè) 戶可享受國家 “二免三減半 ”（第一、第二年免征所得稅，第三年減半征收所得稅），國內企業(yè)或 業(yè)戶 可享受增值稅優(yōu)惠 10%，所得稅、營業(yè)稅按留地方稅額總數(shù)的 50%的財稅獎勵； 業(yè)戶 營業(yè)房 且注冊當?shù)氐墓?，可辦理 壽光市 居住證， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 子女入學、報名當兵、上當?shù)仄嚺普眨?外地業(yè)戶可 辦理一戶三口 壽光 市戶口； 壽光綠色國際品牌商貿(mào)中心 對入住企業(yè)工商登記等進行一站式審定，提供 “一條龍 ”服務；金融機構對入 住 企業(yè)或 業(yè) 戶在開戶、結算、貸款申請等方面實行就近報送，并核發(fā)特快報關證。 B、合資開發(fā)商方面（以下政策僅供參考）： 在土地使用方面。外商以出讓方式取得土地使用權的，應一次性支付征地補償費、上交省里的出讓金。外商投資在 3000 萬元人民幣（含 3000 萬元）或年繳納增值稅 100 萬元（含 100 萬元）以下的項目，市、縣收 取的土地出讓金可在簽訂合同 5 年內分期支付；商投資在 3000 萬元人民幣以上或年繳納增值稅 100 萬元以上的項目，經(jīng)市、縣人民政府批準，由市、縣政府先行提供項目用地，市、縣應收取的土地出讓金由企業(yè)自投產(chǎn)之日起 5 年內以其繳納稅款中地方財政所得部分折抵；期滿不足抵交的，用地企業(yè)應補足出讓金。實行稅款折抵出讓金的，不再享受地方財政獎勵政策。 凡外商購買我市企業(yè)和投資新辦企業(yè)，外資額達到該企業(yè)注冊資本 25％以上的，均可批準、注冊成為外商投資企業(yè)，享受相應政策。 經(jīng)批準，可給外商出讓已建成或在建的交通、能源和市政基礎設施項 目股權和一定期限的經(jīng)營權。 凡外商來我市投資所需土地，統(tǒng)一由市縣人民政府土地管理部門代征后出讓給投資者。 外商投資額在 1000 萬美元（含 1000 萬美元）以上的項目，土地出讓金全額返還；外商投資額在 500 萬美元以上， 1000 萬美元以下的項目，返還土地出讓金 50％；外商投資在 500 萬美元以下的項目，返還土地出讓金 30％。 凡在我市興辦的外商投資企業(yè)，免征城市房地產(chǎn)稅和車船使用牌照稅。 對屬于國家鼓勵類外商投資企業(yè)，所得稅免二減三，執(zhí)行期滿后的三年內，可減按 15％的稅率征收企業(yè)所得稅。 外商投資企業(yè)，經(jīng)營期限在 10 年以上的項目，從獲利年度起，由財政返還所得稅 5 年。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 外商投資企業(yè)在境內融資時，允許中資銀行接收外方股東的擔保。允許外商投資企業(yè)以外匯質押方式向境內中資外匯指定銀行申請人民幣貸款。外商投資企業(yè)所有外匯資金均可抵押；對外匯擔保下人民幣貸款，可由境外金融機構或境內外資金融機構提供信用保證；取消外匯抵押、外匯擔保項目下的登記手續(xù)和提供外匯擔保的外資銀行信用等級的特別限制。 外商投資企業(yè)可以其外方投資者的海外資產(chǎn)向境內中資銀行的海外分行提供抵押，由中資商業(yè)銀行的海外分行或國內分行向其發(fā)放貸款。 允許外商投資企業(yè)用現(xiàn) 匯或固定資產(chǎn)做抵押，向商業(yè)銀行申請借貸人民幣資金。 C、經(jīng)營支持： 可要求政府效仿其他項目關閉并拆遷部分臟、亂、差并且年限已老的小型市場，并將該部分業(yè)戶集中遷移至本項目內。 市場前景好，目標客戶群體充分 A、目標客戶分析： 經(jīng)濟合作與發(fā)展組織和聯(lián)合國糧農(nóng)組織星期二聯(lián)合發(fā)表了《 20xx 至 20xx 年農(nóng)業(yè)展望》，這是兩個機構第一次合作出版《農(nóng)業(yè)展望》。由發(fā)達國家組成的經(jīng)合組織認為糧農(nóng)組織的加入使報告對發(fā)展中國家的農(nóng)業(yè)作出更準確的預計。報告說發(fā)展中國家未來十年在世界基本農(nóng)產(chǎn)品的貿(mào)易中將起舉足輕重的作用。糧農(nóng)組織 官員克拉夫以中國為例說明發(fā)展中國家巨大的進口市場。 C UT 1 Cl uff： “ On the import side, for example, just look at the role that China?在世界基本農(nóng)產(chǎn)品進口市場，以中國為例，報告說到 20xx 年，就基本農(nóng)產(chǎn)品而言，中國要進口小麥將近一千萬噸，進口其它谷物五百萬到一千萬噸，而含油種子的進口將達到四千八百萬噸。中國正在世界市場上扮演越來越重要的角色。” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過該報告我們不難看出，未來幾年仍會有大量的外資食品及農(nóng)貿(mào)企業(yè)進入中國。這些大批進入中國的企業(yè)若要在中國打開市場，就必須在中國農(nóng)業(yè)最發(fā)達的核心地區(qū)展示并交易他們的產(chǎn)品，而壽光作為中國農(nóng)業(yè)科技水平最高、外資農(nóng)資公司密集的地區(qū)，無疑將成為他們的首選，而綠色品牌經(jīng)濟商貿(mào)中心以其區(qū)位優(yōu)勢和現(xiàn)代化交易管理模式則為他們提供了最佳舞臺。 我國綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)正以空前的速度發(fā)展，每一次的“壽光國際蔬菜博覽會”和“哈洽會”都為眾多企業(yè)帶來大量訂單，但也有其時間短，延續(xù)性差的缺點，而壽光作為全國目前最大的蔬菜、農(nóng)資、種子交易 市場已得到全國同類商家認可， 因此壽光綠色國際品牌商貿(mào)中心這個窗口將使入駐廣大中資公司可以更加長久的展示與交易，并利用這一平臺極大的擴大國際國內客戶接觸量，在擴大品牌、增加效益的同時又節(jié)省了大量資金，通過高水平專業(yè)化市場長時間集中展示并交易產(chǎn)品已成為大勢所趨。 B、潛在客戶群分析： 在調查中我們還發(fā)現(xiàn)一個并未經(jīng)營以上項目的購買群體，他們一般具有以下特征： 職業(yè)：中小企業(yè)主或其他高收入者 投資觀：“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念在這一群體中十分有市場。 購買目的：投資、盈利 地域性：以壽光及濰坊本地人為主 動機分析：帶 租約銷售使項目有較高的投資回報率 C、目標客戶市場份額估算： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第四部分、項目定位 一、項目功能定位： 壽光市綠色國際品牌商貿(mào)中心項目是集蔬菜精加工、綠色食品、農(nóng)副農(nóng)資、倉儲、內銷及出口；國內外優(yōu)質種子、綠色有機肥、農(nóng)用機械展示 及交易；綠色食品、通用食品及為之配套的加工設備、運輸設備等多元化市場交易及市場中介配套服務，并將作為壽光國際蔬菜博覽會分會場產(chǎn)生巨大會展經(jīng)濟商貿(mào)效益。 二、項目形象定位： 視覺形象（ Logo 及 VI） + 廣告推廣主題 外資目標客戶 省外目標客戶 省內目標客戶 濰坊及壽光 本地目標客戶 潛在 客戶 占市場 入駐比例 10% 20% 25% 35% 10% 以租約 形式入駐 60% 60% 40% 20% 0% 以購買 形式入駐 40% 45% 60% 80% 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 廣告推廣主題（暫定）：“中國綠色經(jīng)濟商貿(mào)之都，齊魯首席創(chuàng)富旺地！” 釋義：該推廣主題對項目賣點重點烘托，同時體現(xiàn)了項目對客戶的訴求，易于傳播，可引發(fā)消費者共鳴。 三、項目價格定位： 價格是衡量項目價值的唯一量化指標，商業(yè)行為的目標是在付含市場實際情況的基礎上實現(xiàn)利益最大化。 山東省大型市場價格 參考數(shù)據(jù)： 濟北國際物流中心 市場鋪位（均為 2 層）均價：￥ ㎡ 香江光彩大市場 一期均價￥ ㎡（ 20xx 年 10 月開盤）已清盤 二期目前銷售價已升至￥ ㎡，銷售已超過 60% 明珠新世紀商業(yè)廣場 起價￥ ㎡ 壽光蔬菜批發(fā)市場 目前鋪面價格起價￥ ㎡，最佳位置 ㎡ 通過以上數(shù)據(jù)分析，同城同等位置商鋪價格一般較住宅高出 20%40%，再結合壽光本地情況可將各區(qū)價格暫定為： A 區(qū)（商鋪）均價：￥ ㎡ A 區(qū)（寫字 間）均價：￥ ㎡ B 區(qū)（商鋪）均價：￥ ㎡ C 區(qū)（商鋪）均價：￥ ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 備注：市場需求與價格是動態(tài)的，價格定位要結合市場環(huán)境的動態(tài)變化靈活掌握定價范圍，做到“月月有新價，季季不同值”，并永遠堅持“一房一價，一鋪一價”的價值分析。 四、銷售手段定位： 帶租約銷售 —— 允許客戶將商