【正文】 ，貨運(yùn)中心就在其中，聊城香江光 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目包括：超大型批發(fā)市場(chǎng)、大型汽車交易市場(chǎng)、大型物流倉(cāng)庫(kù)（公信倉(cāng)庫(kù)）、大型客貨聯(lián)運(yùn)市場(chǎng)、國(guó)際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、物流配套寫字樓、司機(jī)旅店、加油站及修理廠、物流配套住宅區(qū)、 B2B 電子商務(wù)交易平臺(tái)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 熱情奔放、誠(chéng)實(shí)守信的壽光人民誠(chéng)摯歡迎有識(shí)之士前來(lái)投資興業(yè)！ 第二部分、 市場(chǎng)環(huán)境分析 一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析： 今年 3 月份，商務(wù)部在全國(guó)所作的一項(xiàng)調(diào)查顯示， 20xx 年全國(guó)大中城市商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)投資額超過(guò) 1000 億，同比增長(zhǎng) 40%，局部有過(guò)熱現(xiàn)象，但市場(chǎng)總體形勢(shì)仍然不足，過(guò)熱現(xiàn)象主要表現(xiàn)為同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。 社會(huì)文明和諧 科技服務(wù)體系健全，實(shí)現(xiàn)了科技與經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展，被評(píng)為“全國(guó)科技工作先進(jìn)市”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 城市功能完善 積極創(chuàng)建“國(guó)家衛(wèi)生城市、全國(guó)環(huán)保模范城市、全國(guó)文明城市、全國(guó)園林城市”，城市面貌日新月異，城市功能不斷完善。國(guó)際化戰(zhàn)略不斷推進(jìn)，全市已引進(jìn)外商投資企業(yè) 120 家，并先后在美國(guó)、日本、俄羅斯等 13 個(gè)國(guó)家創(chuàng)辦了海外企業(yè)；自營(yíng)進(jìn)出口企業(yè) 138 家，出口商品發(fā) 展到 12 大類，銷往 70 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 全國(guó)的蔬菜集散中心、價(jià)格形成中心和信息交流中心。壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)是 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 交通方便快捷 濟(jì)青高速公路橫貫東西，青羊鐵路縱貫?zāi)媳?，濰高、羊臨等省道、國(guó) 道縱橫交錯(cuò)。 20xx 年，全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 193 億元；財(cái)政總收入 億元，地方財(cái)政收入 億元，農(nóng)民人均純收入 5016 元，壽光已連續(xù) 7 次躋身“中國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）”行列，目前列第 53 位，農(nóng)業(yè)增加 值列全國(guó)第 19 位，全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)第 38 位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目 錄 第一部分、壽光概述 第二部分、市場(chǎng)環(huán)境分析 1）我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析 2）山東省大型市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 3）綠色食品、綠色農(nóng)資產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及相關(guān)市場(chǎng)情況分析 第三部分、 項(xiàng)目概況 與分析 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 2）項(xiàng)目自身軟件優(yōu)勢(shì) 3）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 4）項(xiàng)目劣勢(shì)分析 5）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 第四部分、項(xiàng)目定位 1）項(xiàng)目功能定位 2）項(xiàng)目形象定位 3）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4）銷售手段定位 第五部分、銷售執(zhí)行計(jì)劃 1）銷售階段 2）業(yè)務(wù)策略 3）企化策略 第六部分、開(kāi)發(fā)投資回報(bào)與創(chuàng)造社會(huì)效益分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一部分、壽光概述 壽光市地處山東半島中北部，渤海萊州灣南畔，距青島、濟(jì)南各 150 公里，海岸線長(zhǎng) 56 公里，總面積 2180 平方公里，人口 108萬(wàn)。 壽光是胡錦濤總書記保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動(dòng)聯(lián)系點(diǎn)。北部二類開(kāi)放口岸羊口港可直通周邊國(guó)家和地區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 依托蔬菜品牌優(yōu)勢(shì)，由農(nóng)業(yè)部、科技部、商務(wù)部、國(guó)家旅游局等國(guó)家十一部委和山東省人民政府聯(lián)合主辦的“中國(guó)（壽光）國(guó)際蔬菜科技博覽會(huì)”已連續(xù)成功舉辦了六屆，有來(lái)自世界 70 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的來(lái)賓參觀了博覽會(huì)，參會(huì)人數(shù)超過(guò)了 319 萬(wàn) 人，擴(kuò)大了壽光的對(duì)外交流與合作。 三產(chǎn)商貿(mào)繁榮 現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、市場(chǎng)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)、新興服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，凝聚了人氣，創(chuàng)造了商機(jī)。在全省率先實(shí)現(xiàn)了村村通等級(jí)柏油路，公路通車?yán)锍踢_(dá) 2040 公里，公路密度達(dá)到每百平方公里 93 公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。壽光有自己的大學(xué)，濰坊科技職業(yè)學(xué)院是全國(guó)兩所縣辦大學(xué)之一。商務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)在最近的講話中說(shuō)仍要加快市場(chǎng)體制建設(shè)，研究吸引投資的政策，調(diào)動(dòng) 社會(huì)各方面對(duì)市場(chǎng)建設(shè)的積極性，引導(dǎo)各方面資本進(jìn)入市場(chǎng)，加大對(duì)商品市場(chǎng)建設(shè)的投入，同時(shí)也指出，對(duì)商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 網(wǎng)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)要分類指導(dǎo)，防止重復(fù)建設(shè)和盲目投資。 該項(xiàng)目位于齊河黃河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，目前一期工程已進(jìn)入主體結(jié)構(gòu)封頂階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。經(jīng)營(yíng)種類包括服裝鞋帽、輕紡、小商品、日雜百貨、副食、建材裝飾材料、家電、五金機(jī)電、汽車、農(nóng)機(jī)、生產(chǎn)資料等若干個(gè)超大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。 市場(chǎng)有著幾近完美的配套設(shè)施：大型廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、電信、銀行、郵政、超市、美食街等生活配套一應(yīng)俱全，還提供保安、維修、保潔、日常管理服務(wù)，定期舉辦各種商品博覽會(huì)及文化活動(dòng)等等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。明珠新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)占地 106 畝，建筑面積為 6 萬(wàn)余平米，商業(yè)部分面積為 5 萬(wàn)平米，將建成濟(jì)南市最大的 SHOPPINGMALL，填補(bǔ)新城區(qū)缺乏大型購(gòu)物中心的市場(chǎng)空白，它集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、旅游于一體，又特別委托德國(guó)著名的 D+J 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格的外觀令人耳目一新，將成為長(zhǎng)清區(qū)的標(biāo)志性建筑物。公司注冊(cè)資本 億元，是銀行系統(tǒng) “AAA”級(jí)信用企業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在國(guó)家開(kāi)通的四條主要蔬菜運(yùn)輸綠色通道中，其中 “壽光 北京 ”、 “壽光 哈爾濱 ”兩條綠色通道的源頭就是壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。特別是近幾年來(lái)，綠色食品的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)種類及數(shù)量更是每年以百分之三十的速度遞增。 其中山東省有 16 個(gè)市 68 個(gè)縣（市、區(qū) ） 綠色食品原料種植面積達(dá) 350 萬(wàn)畝，綠色食品年產(chǎn)量達(dá) 420 萬(wàn)噸，銷售收入 50 多億元， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 出口創(chuàng)匯 4 億多美元，創(chuàng)匯額占全國(guó) 1/4 強(qiáng)，位居全國(guó)第一。國(guó)內(nèi)外大型農(nóng)業(yè)機(jī)械化企業(yè) 80%在山東設(shè)有工廠或營(yíng)銷中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三部分： 項(xiàng)目概況與分析 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 ：綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心項(xiàng)目 項(xiàng)目申辦單位 ：壽光圣方達(dá)建材化工有限公司 申辦單位情況介紹： 項(xiàng)目性質(zhì)： 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目定位 ：依托壽光已形成的國(guó)際蔬菜之都的優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)環(huán)境，打造國(guó)內(nèi)第一家大型國(guó)際性綠色經(jīng)濟(jì)物流商貿(mào)中心。 一期開(kāi)發(fā)建設(shè)內(nèi)容： 一期開(kāi)發(fā)面積約 300 畝，主要為市場(chǎng)交易區(qū)，分 A、 B、 C、 D 四個(gè)功能區(qū)，可銷售單位總計(jì) 704 個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而 壽光市是無(wú)公害蔬菜基地，在全國(guó)人們心目中，已樹立起壽光市良好品牌形象，為此把綠色國(guó)際品牌交易市場(chǎng)建立在壽光市，具有一定影響，有助于項(xiàng)目營(yíng)銷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。壽光綠色國(guó)際品牌商貿(mào)中心項(xiàng)目位于壽光經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，交通環(huán)境優(yōu)良 ，以上各交通環(huán)節(jié)均可第一時(shí)間到達(dá)，物流環(huán)境無(wú)可比擬。該公司注冊(cè)資金 980 萬(wàn)美元，計(jì)劃總投資 8000 萬(wàn)美元。項(xiàng)目投入使用后，開(kāi)發(fā)商將在信息中心設(shè)獨(dú)立服務(wù)器、大型交易顯示屏，并建立大型門戶網(wǎng)站，為所有業(yè)戶免費(fèi)開(kāi)設(shè)網(wǎng)上商鋪。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 B：遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng) 基于國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)的通訊系統(tǒng)，可以順利的完成和國(guó)際、國(guó)內(nèi)商家的通訊問(wèn)題，而不必?fù)艽騼r(jià)格昂貴的國(guó)際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途，通過(guò)該系統(tǒng)既可以解決：電 話、視頻、文件傳輸、召開(kāi)討論會(huì)議等商務(wù)需求。 ）業(yè)戶管理：包括租用期限，經(jīng)營(yíng)狀況等相關(guān)內(nèi)容，建立信用推薦系統(tǒng)，維護(hù)企業(yè)信譽(yù)提高管理水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 （四）、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 期房 期房預(yù)售在目前的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中，與現(xiàn)房相比普遍處于劣勢(shì)地位，所以本 項(xiàng)目將必須在“項(xiàng)目包裝”上狠下功夫，宣傳要到位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 B、合資開(kāi)發(fā)商方面（以下政策僅供參考）： 在土地使用方面。 凡外商購(gòu)買我市企業(yè)和投資新辦企業(yè)，外資額達(dá)到該企業(yè)注冊(cè)資本 25％以上的，均可批準(zhǔn)、注冊(cè)成為外商投資企業(yè)，享受相應(yīng)政策。 凡在我市興辦的外商投資企業(yè)，免征城市房地產(chǎn)稅和車船使用牌照稅。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。允許外商投資企業(yè)以外匯質(zhì)押方式向境內(nèi)中資外匯指定銀行申請(qǐng)人民幣貸款。 C、經(jīng)營(yíng)支持： 可要求政府效仿其他項(xiàng)目關(guān)閉并拆遷部分臟、亂、差并且年限已老的小型市場(chǎng)，并將該部分業(yè)戶集中遷移至本項(xiàng)目?jī)?nèi)。糧農(nóng)組織 官員克拉夫以中國(guó)為例說(shuō)明發(fā)展中國(guó)家巨大的進(jìn)口市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。這些大批進(jìn)入中國(guó)的企業(yè)若要在中國(guó)打開(kāi)市場(chǎng)，就必須在中國(guó)農(nóng)業(yè)最發(fā)達(dá)的核心地區(qū)展示并交易他們的產(chǎn)品，而壽光作為中國(guó)農(nóng)業(yè)科技水平最高、外資農(nóng)資公司密集的地區(qū)，無(wú)疑將成為他們的首選，而綠色品牌經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心以其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)代化交易管理模式則為他們提供了最佳舞臺(tái)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際 操盤之系統(tǒng)資料。 二、項(xiàng)目形象定位： 視覺(jué)形象（ Logo 及 VI） + 廣告推廣主題 外資目標(biāo)客戶 省外目標(biāo)客戶 省內(nèi)目標(biāo)客戶 濰坊及壽光 本地目標(biāo)客戶 潛在 客戶 占市場(chǎng) 入駐比例 10% 20% 25% 35% 10% 以租約 形式入駐 60% 60% 40% 20% 0% 以購(gòu)買 形式入駐 40% 45% 60% 80% 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廣告推廣主題（暫定）：“中國(guó)綠色經(jīng)濟(jì)商貿(mào)之都，齊魯首席創(chuàng)富旺地！” 釋義：該推廣主題對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)重點(diǎn)烘托，同時(shí)體現(xiàn)了項(xiàng)目對(duì)客戶的訴求，易于傳播，可引發(fā)消費(fèi)者共鳴。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 這一銷售手段目前在大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中得到廣泛認(rèn)可，對(duì)投資性購(gòu)買群體產(chǎn)生較大的誘惑力。 以著名品牌提前入駐拉動(dòng)式銷售 —— 前期以優(yōu)惠價(jià)格先吸引一批知名企業(yè)入駐（此類企業(yè)本身也起到很強(qiáng)的廣告效應(yīng)），以此為宣傳點(diǎn)突出項(xiàng)目的認(rèn)可度，吸引觀望中的中小品牌和潛在消費(fèi)者購(gòu)買。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售總監(jiān) 副總監(jiān) 主 管 主 管 業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)員 客戶服務(wù)中心 客服專員 客服專員 銷售助理理 廣告合作伙伴（專業(yè)廣告 策劃?rùn)C(jī)構(gòu)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑶ 根據(jù)各部門的分工，分類進(jìn)行培訓(xùn)，加強(qiáng)新員工的專業(yè)度，提高自身的專業(yè)素質(zhì) （ 1— 2