【正文】 0畝，凈用地面積185畝，：新建：某XXXX實業(yè)公司 項目負(fù)責(zé)人：XXXXXX：XXXX商貿(mào)物流港項目可行性研究報告：可行性研究報告：某工商大學(xué) 某市場營銷策劃公司 某工程咨詢公司 項目負(fù)責(zé)人：xxx（副教授，中國物流專家顧問委員會資深顧問） 聯(lián)系電話： ：2015年1011月1 《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃（20142020年）》（國發(fā)【2014】42號）； 2.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的意見》【國辦發(fā)（2011）59號】； 3.《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)當(dāng)前推進農(nóng)產(chǎn)品流通體制改革意見的通知》； 4.《國務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》【國發(fā)（2012）39號】； 5.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進內(nèi)貿(mào)流通健康發(fā)展的若干意見》【國辦發(fā)（2014）51號】； 6.《國務(wù)院關(guān)于依托黃金水道推動長江經(jīng)濟帶發(fā)展的指導(dǎo)意見》【國發(fā)（2014）39號】。某實業(yè)有限公司于2015年3月26日注冊成立，公司地址位于某市某縣工業(yè)園區(qū)，主要經(jīng)營：房地產(chǎn)開發(fā)、市場管理、建材銷售、冷鏈物流、電子商務(wù)服務(wù)、農(nóng)產(chǎn)品初加工、貨物及技術(shù)進出口業(yè)務(wù)。擁有應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)、工商管理、環(huán)境科學(xué)與工程等8個市級重點學(xué)科(一級學(xué)科)。在某、某、云南、貴州、山西、山東、湖南、陜西等地已完成和已在實施的工程咨詢項目超過100個。項目建設(shè)為某提供倉儲和生產(chǎn)資料市場服務(wù)，是貫徹執(zhí)行國家內(nèi)貿(mào)流通健康發(fā)展的需要，是某縣穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、防風(fēng)險的需要，是某縣改善企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境、降低要素成本的需要，是增強某縣輻射力，推動區(qū)域生產(chǎn)力中心建設(shè)的需要，也是某實業(yè)有限公司自身發(fā)展的需要。項目征地面積200畝，凈用地面積185畝，總建筑面積233521㎡，%，%。項目2017年全面建成后，年營業(yè)額5億元。項目通過租售結(jié)合方式取得投資收益。有利保證生產(chǎn)企業(yè)原材料供給，保證原材料質(zhì)量安全，提高企業(yè)生產(chǎn)水平，成為放心市場。2014年國務(wù)院又出臺了《物流業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃（20142020）》。主要措施是“兩減免、三補貼”（減免農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅、農(nóng)業(yè)稅，對種糧直接補貼、對良種補貼，對部分購置農(nóng)機進行補貼），發(fā)展“三農(nóng)”對于促進國民經(jīng)濟發(fā)展和保持社會穩(wěn)定作用巨大。項目建設(shè)，有利于某實業(yè)公司充分利用某各種有利條件深化改革開放。項目建設(shè)，有利于抓住某市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)這一重大機遇，全面實施服務(wù)業(yè)重點行業(yè)示范引領(lǐng)工程。 ，有利于搭建大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新平臺。東臨大足區(qū)、永川區(qū)，南臨四川省瀘州市，西接四川省隆昌縣，北與四川省內(nèi)江市、安岳縣接壤。主骨架公路網(wǎng)為“四橫四縱”，一般骨架公路包括S41S3吳榮璐、仁清路、榮直路、遠安路、吳清路、盤達路、河盤路、河新路、仁孔路、清雙路、永榮路、榮隆路、安雙璐、榮隆路等，可以快速形成對周邊地區(qū)的輻射。某也因此被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家現(xiàn)代畜牧業(yè)示范區(qū)核心區(qū)。除生姜之外,某麻竹、某紅碎茶、某富硒黑花生、某白鵝等一批獨具特色農(nóng)產(chǎn)品也已打造出各自的品牌。到2020年,三大園區(qū)將實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1000億元。成功引進奧特萊斯、月星家居、新世紀(jì)、鄉(xiāng)村基、星美影院等一批知名企業(yè)，人民路商圈、北部新區(qū)商圈零售額突破20億元。景區(qū)建設(shè)初見成效。折扇、夏布、詩書畫等旅游商店相繼入駐萬靈古鎮(zhèn)，古鎮(zhèn)特色旅游不斷豐富。某旅游景點成功納入某市四季旅游線路，“魅力某一日游”被市旅游局確定為特色（主題）旅游線路。實際引進外資3000萬美元，%。新增市場主體1263戶，新增微型企業(yè)721戶。 由數(shù)據(jù)可知，某縣社會消費品零售總額2010年到2013年逐年增加，2013年到2014年呈下降趨勢。 由數(shù)據(jù)可知，某縣農(nóng)村人均收入2014年達到了11775元，%。 某縣周邊60公里范圍城市主要有大足、永川、滬縣、隆昌、安岳、內(nèi)江等。物流產(chǎn)業(yè)增加值20092010201120122013交通運輸增加值（萬億）倉儲物流增加值（萬億）貿(mào)易物流增加值（萬億）郵政物流增加值（萬億） 年2007200820092010201120122013貨物運輸量（億噸）249貨物周轉(zhuǎn)量（萬億噸公里） （1）某市全社會物流成本有所降低，物流業(yè)產(chǎn)值穩(wěn)步增長年200920102011201220132014e2015e某物流成本（萬億）1280151018802110233025502720占GDP比重（%）19191817 （2）某市物流業(yè)增加值逐年增長，占GDP比重逐年下降年2009201020112012201320142015某物流增加值（萬億）348390456515580650800占GDP比重（%） 年20092010201120122013貨運量總量（億噸）增長率（%）19%19%14%12%貨運周轉(zhuǎn)量總量（億噸公里）16442010253028313001增長率（%）22%26%12% 2010年2011年2012年2013年2014年貨運量（萬噸）504626740661676增長率（%）192010年2011年2012年2013年2014年公路貨運周轉(zhuǎn)量（萬噸公里）4077153464657586290258416增長率（%）2320 ，緩慢增長。（1） 全國營業(yè)通用倉庫面積年2010201120122013倉庫面積面積（億m2）7增長率（%）23立體倉庫面積（億m2）2占比（%） （2）全國冷庫面積及儲存能力：穩(wěn)步增長。年2010201120122013凈資產(chǎn)收益率（億）3提高百分點 （1）我國物流業(yè)總體運行趨穩(wěn)向好 近幾年，我國社會物流量總額緩中趨緩，社會物流總費用增速放緩，物流業(yè)增加值增幅回落，基礎(chǔ)設(shè)施投資有所回升，貨物運輸量平穩(wěn)增長，物流業(yè)仍處于景氣周期。 （3）企業(yè)物流業(yè)務(wù)加速轉(zhuǎn)型 生產(chǎn)制造、商貿(mào)流通企業(yè)更加注重物流環(huán)節(jié)成本節(jié)約和效率提升，加快向供應(yīng)鏈一體化轉(zhuǎn)型。受擴大內(nèi)需特別是網(wǎng)上購物的帶動，倉儲、快遞、快運市場保持高速增長。 （6）基礎(chǔ)設(shè)施趨向綜合 綜合交通運輸體系建設(shè)逐步形成，多式聯(lián)運快速發(fā)展。 （9）物流業(yè)發(fā)展政策持續(xù)改善 交通運輸管理體制改革，各部門積極推動物流業(yè)發(fā)展。 全國倉儲業(yè)的發(fā)展面臨三個方面的市場環(huán)境：　　（1）隨著國務(wù)院《物流業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃》的發(fā)布，將從整體上改善我國倉儲業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境，國家有關(guān)部門在未來三年內(nèi)將圍繞倉儲業(yè)法規(guī)建設(shè)、倉儲建設(shè)用地、綠色倉儲、減輕企業(yè)稅負(fù)、加強倉儲標(biāo)準(zhǔn)化與行業(yè)監(jiān)管等方面陸續(xù)研究出臺相關(guān)具體政策。這對倉儲企業(yè)來說，既是挑戰(zhàn)，更是機遇。 （2）資源整合速度加快，向倉儲經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。 （3）市場進一步細(xì)分，向倉儲專業(yè)化發(fā)展。 （4）新興業(yè)態(tài)逐步成熟，向規(guī)?；l(fā)展。 （5）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廣泛實施，向倉儲管理規(guī)范化發(fā)展。機械化、自動化與信息化成為倉儲業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要內(nèi)容。年20102011201220132014倉庫面積（萬m2）270350410550680其中：營業(yè)倉庫面積（萬m2）110150210270360 ：某倉庫使用率較高。：保持穩(wěn)定增長。年20102011201220132014冷庫有儲量（萬噸）1520222540增長率（%）1060 目前某提供倉儲、運輸?shù)钠髽I(yè)共8家編號業(yè)態(tài)倉庫使用總面積（㎡）1家用電器2建材家居3汽摩銷售4汽修汽配145205農(nóng)資34566板材木材7鋼材型材210008五金機電35280合計 :㎡月，姜蒜商家大多為㎡為單位，價格平均為150元/㎡年2010201120122013億元市場面積（億m2）其中綜合市場（億m2）專業(yè)市場（億m2）億元市場攤位數(shù)（萬）其中綜合市場（萬）專業(yè)市場（萬）：逐年增長，但增速緩慢。年20102011201220132014交易額（億元）37384507468740915026增長率（%） （4）某建成商品市場經(jīng)營效率分析年20102011201220132014戶均營業(yè)額（萬/戶年）310366373336420平方營業(yè)額（萬/年）65414擬建商品市場分析（1）某在建、擬建商品市場數(shù)量：2013年、2014年大幅度增長。 （1）某商業(yè)經(jīng)營規(guī)模分析某商業(yè)經(jīng)營商戶8800余家，其次是住宿，再次是娛樂保健、餐飲、百貨服裝等業(yè)態(tài)，門面空置率較低，%左右。業(yè)態(tài)總收入（萬）戶均收入平方收入利潤率1.建材家居122960750802.住宿8600040573.娛樂保健5598039015390504.餐飲8210623000628305.服裝3222527727438206.百貨802910400191157.3C2289426666573108.汽車銷售125365314000149.美容美發(fā)279980002006010.汽配1610886606123713（3） 某商品來源與去向分析某商品來源主要是某，其次是四川和某本地。但由于招商較差，對投資者、商業(yè)地產(chǎn)市場造成巨大打擊。（3）新興專業(yè)商品市場經(jīng)營狀況均較差，無人氣，租金低。（6）某專業(yè)商品市場業(yè)態(tài)較為集中，單一市場定位均成為綜合市場，主要以家居建材為主，且開業(yè)率較高。評價過剩業(yè)態(tài)缺乏業(yè)態(tài)輻射力業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例（%）業(yè)態(tài)比例（%）業(yè)態(tài)比例（%）1.建材家居23家電15建材家居502.汽摩17日用百貨11汽摩333.餐飲10板材木材11五金機電174.娛樂休閑10文化115.服裝10電商11 ，需求量較小，其中需求量最大的是建材家居業(yè)態(tài)，其次是娛樂、家電、餐飲、農(nóng)副產(chǎn)品等業(yè)態(tài)。四、項目選址及建設(shè)條件分析 項目位于某市某縣城東北部板橋工業(yè)園組團油棟村。 （05分評價，0分為不知道，1分很差，5分很好）。（3） 鐵路，通過城南大道可以直達。（2） 項目四周道路條件分析項目南北兩方臨城市干道，根據(jù)XX公司觀察分析，項目南部S206車流量和人流量更大，北部城南大道項目區(qū)段為道路端頭，車流、人流均較少，初步判斷項目南部區(qū)位、交通條件優(yōu)于北部。人們對項目商業(yè)氛圍，人氣評價為較差（05分評價，0分為不知道，1分很差，5分很好）。（2） 供電項目周邊已具備供電條件。 項目地形高差較小，有利于項目土地規(guī)劃利用。 項目土地屬性為兩大類，即倉儲用地和商業(yè)用地。（05分評價，0分為不知道，1分很差，5分很好）評分012345總評分占比（%）020200 通過現(xiàn)場實地觀察，結(jié)合人們對項目屬性的評價，XX公司認(rèn)為本項目屬性為某工業(yè)園內(nèi)無商業(yè)氛圍位置較偏的商貿(mào)物流復(fù)合體項目。要素地理位置自然環(huán)境交通公交商業(yè)氛圍生活配套道路通暢發(fā)展?jié)摿傇u分綜合評分3其中人們對項目交通公交、自然環(huán)境評價較高一些，為一般，面對商業(yè)氛圍、生活配套、地理位置等要素評價較低。項目建成后將實現(xiàn)營業(yè)收入5億元，稅收收入3000萬元。 主要建設(shè)為某縣鮮活產(chǎn)品提供冷鏈服務(wù)。4. 商業(yè)區(qū)（1）凈用地面積30321m2（）。 、家電市場主要以農(nóng)產(chǎn)品、家電市場為主，布局大開間或倉儲式市場。建筑在滿足功能性、舒適性的基礎(chǔ)上，建筑立面應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代城市特征，簡潔、明快是立面設(shè)計的基本原則。設(shè)計使用年限：50年。次63.未預(yù)見用水按以上用水10%計424.合 計462最大日總用水量為462m3/d。室外生活給水管