【文章內(nèi)容簡介】 行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不 移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處 1萬元以上 10萬 元以下的罰款。） 明確監(jiān)管職責(zé)的目的是什么？ 其一是督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中切實做到“客觀公正”； 其二是保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗之切實做到“權(quán)責(zé) 分明。 明確了物業(yè) 承接查驗的內(nèi)容和重點 ⑴內(nèi)容 第十六條 （一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及 外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； （二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、 電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等； （三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳 欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（ 非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn) 運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。 五個明確之五 ⑵ 不查驗內(nèi)容 第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、 供電、供氣、供 熱、通信和有線電視 等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗 收的內(nèi)容。 ⑶重點 第十八條 現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等 方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 配臵標準、外觀質(zhì)量和使 用功能 。（數(shù)量、外觀、功能） 而非其內(nèi)在質(zhì)量和安全性能。 明確承接查驗重點的作用是什么？ 強化物業(yè)承接查驗工作的 針對性和實用性 ，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗中 存在的問題，有針對性進行相關(guān)制度的設(shè)計。 “ 正視” 正視前期物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)利義務(wù)失衡的現(xiàn)實， 平衡建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在物業(yè)承接查驗中的利益； 正視 前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺失 的現(xiàn)實，發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗工作中的專業(yè)優(yōu)勢。 “ 規(guī)范” 規(guī)范建設(shè)單位 在物業(yè)承接查驗中的責(zé)任和義務(wù)，督促建設(shè)單位提高物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)質(zhì)量； 規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在物業(yè)承接查驗中的權(quán)利和義務(wù)，為前期物業(yè)管理活動順利開展創(chuàng)造條件。 “ 強化” 強化 物業(yè)承接查驗工作的 針對性和實用性 ，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗中存在的問題，有針對性地進行相關(guān)制度設(shè)計； 強化 物業(yè)承接查驗工作的 程序性和可操作性 ，通過具體詳細的程序規(guī)定和操作規(guī)范，指導(dǎo)相關(guān)主體在實踐中參照適用。 “ 權(quán)責(zé)分明” 建設(shè)單位的三項法律責(zé)任： 物業(yè)交接后 ，建設(shè)單位 未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定 ，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 存在的問題， 導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； 物業(yè)交接后 ， 發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題 ，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任； 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 保修責(zé)任 “ 權(quán)責(zé)分明” 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項法律責(zé)任： 自 物業(yè)交接之日起 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 全面履行 前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的 維修、養(yǎng)護和管理義務(wù) ，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄 建立檔案并妥善保管 ； 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè) ，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 加強對業(yè)主的權(quán)益保護 明確規(guī)定物業(yè) 承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有 明確規(guī)定 業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 規(guī)定物業(yè)承接查驗 可以邀請業(yè)主代表、主管部門，可以聘請專業(yè)機構(gòu)，可以進行公證。 物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng) 及時處理業(yè)主 對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的 投訴 。 第三部分 實際工作中的注意要點 一、 《 辦法 》 明確規(guī)定在以下 三個契約性文件 中必須約定物業(yè)承接查驗的相關(guān)內(nèi)容： 物業(yè)買賣合同 應(yīng)當(dāng)約定 建設(shè)單位所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 配臵和建設(shè)標準 ； 臨時管理規(guī)約 應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主 同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定； 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 。 （注： 承接查驗協(xié)議 作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議） 二、物業(yè)承接查驗的 備案與公示 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 自物業(yè)交接后 30日內(nèi) ，持下列文件向物業(yè)所在地的 區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。（第二十九條） 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗 備案情況書面告知業(yè)主 。 （第三十條） 三、承接查驗的 法定必要性 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 在物業(yè)交付使用 15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物 業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作 。（第十條） 建設(shè)單位 不得以物業(yè)交付期限屆滿為由 ，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接 不符 合交用條件或者未經(jīng)查驗 的物業(yè)。（第三十八條） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè) ，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 （第三十九條） 四、 承接查驗資料 的重要性 必須要有 備案要用 所有權(quán)歸全體業(yè)主，業(yè)主可以查閱 五、 避免 出現(xiàn) 管理不當(dāng) 的 責(zé)任 自物業(yè)交接之日起 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約 定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔(dān) 因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。 （第三十四條） 思考題：物業(yè)服務(wù)如何避免因管理服務(wù)不當(dāng)承擔(dān)責(zé)任 ？ 查驗、整改、運行維護、保修督導(dǎo)、保修到期查驗交接等，文字、 圖片、運行數(shù)據(jù)等記錄 六、承接查驗是 物業(yè)與建設(shè)單位 的 共同義務(wù) 在物業(yè)承接查驗的定義中， 《 辦法 》 明確規(guī)定 物業(yè)承接查驗的主體為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位； 對于查驗記錄和交接記錄， 《 辦法 》 要求 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字確認 ； 對于惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗中共同侵害業(yè)主利益的行為， 《 辦法 》 規(guī)定建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。 七、承接查驗的 內(nèi)容和重點 內(nèi)容：應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，沒有約定的，按照 《 辦法 》 第十六 條列明了的 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 的內(nèi)容 重點：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 配臵標準、 外觀質(zhì)量和使用功能 ，而非物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 內(nèi)在質(zhì)量和安全性 能（ 不代表不關(guān)注 ） ， 以避免承擔(dān)不必要的風(fēng)險和責(zé)任。 八、適用范圍 側(cè)重 于制度性和程序性的規(guī)定， 不是技術(shù)標準 ，內(nèi)容上，涉及交接的 內(nèi)容僅為物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備， 不是整個物業(yè)項目 .時間上，明確 限定為 前期物業(yè)管理階段的新建物業(yè) 第四部分 實際操作的主要過程 一、制定 承接 查驗及交接方案計劃； 二、人員、物資、資料配備； 三、培訓(xùn)； 四、實施（查驗、整改、復(fù)查、簽訂協(xié)議、交接）； 五、備案、公示； 六、總結(jié)、歸檔。 物業(yè)項目承接 查驗方案及交接工作計劃 第一章 交接工作組織 一、交接工作組的組成、職責(zé)和分工 二、交接工作組織安排 三、所需文件、材料、工器具等 第二章 交接與查驗的具體內(nèi)容和要求 一、總體要求 二、交接與查驗的具體內(nèi)容和要求 第三章 交接工作安排 一、交接工作計劃 二、交接工作步驟 第四章 所需文件表單 一、交接工作組的組成、職責(zé)和分工 單位、人員； 各自的職責(zé)和具體分工（如何分組、組內(nèi)分工）。 二、交接工作組織安排 工作方式：籌備會、工作例會、總結(jié)會等 時間安排。 三、所需文件、表單、材料、工器具等 第一章 交接工作組織 第二章 交接與查驗的具體內(nèi)容和要求 一、總體要求 （一）設(shè)備的單項查驗 設(shè)備的安裝、調(diào)試符合國家或行業(yè)標準與要求； 系統(tǒng)施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工查驗合格，單臺設(shè)備具有內(nèi)部自檢查驗單，并查驗合格； 具有相關(guān)行業(yè)主管部門對設(shè)備的安全檢驗合格證書； 資料、器具移交 （ 1）各設(shè)備出廠合格證、設(shè)備圖紙、安裝說明書、使用說明書、裝箱單、專用工具及隨機配件； （ 2）各設(shè)備的安裝記錄、試運轉(zhuǎn)記錄、性能測試記錄、試壓記錄； （ 3）有關(guān)供電、供水、供氣等合同； （ 4）填寫 《 質(zhì)保情況一覽表 》 （附件二）。 （二）房屋的單項查驗 按“第 69號 《 房屋承接查驗標準 》 要求查驗，填寫《 單項驗收報告 》 （附件三）； 鑰匙移交，登記在 《 鑰匙移交一覽表 》 （附件四）中。 （三）環(huán)境要求 施工方須將現(xiàn)場及設(shè)施設(shè)備清理干凈。 （四）標識要求 標識規(guī)范、清晰。 （五）專業(yè)培訓(xùn) 設(shè)備廠家、安裝單位對設(shè)備設(shè)施的運行維護進行專業(yè) 交底和培訓(xùn)。 二、交接與查驗的具體內(nèi)容和要求 一、總體資料 項目批準文件 建設(shè)用地許可證、土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證 政府職能部門審批材料： 消防、電力、電信、綠化、人防、防疫、市政、環(huán)保等部門 圖紙會審記錄 工程設(shè)計變更通知 隱蔽工程驗收記錄 鋼材、水泥主要建筑材料質(zhì)保單 新材料、構(gòu)配件的質(zhì)量鑒定合格證書 主要配套設(shè)備的購銷合同和質(zhì)保單 砂槳、混凝土試塊試壓報告 1金屬焊接試驗報告 1建設(shè)工程竣工驗收備案表 1質(zhì)量保證書 1使用說明書 1全套竣工圖：建施、結(jié)施、水施、電施、暖施、弱電、室內(nèi)裝飾施工圖、綠化景觀圖。 1室外綜合管線圖 二、土建工程 需提交的資料 (1) 全套土建竣工圖 (建施、結(jié)施、總平圖 )。 (2) 門、窗、幕墻、圍欄、鎖具材料、百葉、等產(chǎn)品合格證或質(zhì)保單、保修單。 (3) 水泥、鋼材、防水材料等合格證、產(chǎn)品使用說明書。 (4) 總、分包施工合同 驗收內(nèi)容及要求 (1) 地下室、頂面、墻面、地面應(yīng)平整堅實，不空鼓、無開裂、無滲漏積水。 (2) 外墻石材應(yīng)平整、干凈、安裝牢固，無缺棱掉角、無開裂和滲漏。 (3) 屋面防水層不得空鼓，排水暢通，無積水、無滲漏。 (4) 樓地面平整、不空鼓、不開裂、無脫皮和起砂，塊料面層應(yīng)表面平整、不空鼓，接縫均勻順直，無破損、缺棱缺角。 (5) 內(nèi)墻面應(yīng)堅實、平整、不空鼓、不開裂、無破損，面層光滑均勻。 (6)吊頂平整、無開裂、松脫。 (7)欄桿、扶手安裝牢固、無變形。 (8) （衛(wèi)生間、盥洗間、圍廊）與室內(nèi)地面相對標高符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。 （ 9）通風(fēng)道排氣應(yīng)暢通，通風(fēng)道內(nèi)應(yīng)無