物業(yè)承接查驗辦法專題講座(編輯修改稿)
2025-02-12 14:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 使承接查驗的結(jié)果具有法律效力，在承接查驗的法律關(guān)系無法理順的情況下，只有重新建立一個合同關(guān)系來達到制約雙方的行為，即簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。五個明確? 明確了物業(yè)承接查驗雙方的共同責(zé)任? 《辦法》對《條例》第二十八條規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容進行了必要的補充和完善。?。ā稐l例》 第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。）? ⑴ 在物業(yè)承接查驗的定義中，《辦法》明確規(guī)定物業(yè)承接查驗的主體為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位。 (第二條 本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。 )? ⑵ 對于查驗記錄和交接記錄，《辦法》要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字確認。（第十九條 現(xiàn)場查驗應(yīng)當形成書面記錄。查驗記錄應(yīng)當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。? 第二十六條 交接工作應(yīng)當形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認 。 ）? ⑶ 對于惡意串通、弄虛作假，共同侵犯業(yè)主利益的行為，《辦法》規(guī)定建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當共同承擔(dān)責(zé)任。（ 第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當共同承擔(dān)賠償責(zé)任 。）為什么要明確承接查驗雙方的共同責(zé)任？? 一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其中屬于弱勢地位，建設(shè)單位說交什么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就接什么，以后出了問題很難追究清是誰的責(zé)任，例如消防設(shè)施的交接；二是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，如何厘清雙方的責(zé)任也是一大難題。? 明確雙方的共同責(zé)任，是確保承接查驗過程中雙方相互推諉、相互扯皮或者共同推卸責(zé)任的有效法寶。? 五個明確? 明確了行政部門對物業(yè)承接查驗的監(jiān)管責(zé)任? 制定《辦法》的主導(dǎo)思想之一，就是要通過公權(quán)力的適度干預(yù)，平衡物業(yè)承接查驗雙方的權(quán)利義務(wù)，保護處于弱勢地位的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。? ⑴ 辦理備案手續(xù)。（ 第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后 30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù) ：）? ⑵ 責(zé)令限期改正。（ 第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報 。）? ⑶ 行使處罰權(quán)。（ 第四十三條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定處罰。? 《物業(yè)管理條例》 第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處 1萬元以上10萬元以下的罰款。）明確監(jiān)管職責(zé)的目的是什么？? 其一是督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中切實做到 “客觀公正 ”；其二是保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗之切實做到 “權(quán)責(zé)分明。 五個明確? 明確了物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和重點? ⑴ 內(nèi)容 。（ 第十六條 ? （一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；? （二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；? 160
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