物業(yè)承接查驗辦法專題講座(完整版)
【正文】 理進修學(xué)院 ? 專職教授? 深圳物業(yè)管理研究所 副所長 前 言? 前期物業(yè)管理（是指房屋出售之日起至業(yè)主、業(yè)主大會在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效時止）階段是物業(yè)管理過程中的一個特殊階段，物業(yè)企業(yè)如何處理建設(shè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系，正確評估項目、編制前期各種相關(guān)文件，成為物業(yè)企業(yè)做好前期物業(yè)管理工作，減少各種矛盾糾紛、促進日常物業(yè)管理階段各項服務(wù)工作順利開展的重要因素。前期矛盾主要來源于權(quán)屬、質(zhì)量、責(zé)任三個方面，其現(xiàn)象是物業(yè)服務(wù)企業(yè)夾在建設(shè)單位與第二業(yè)主中間，兩面不是人，兩頭夾擊，處于弱勢的不公平地位。 …… ? 第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接 ,撤出物業(yè)管理區(qū)域 ,并移交下列資料 : …… ? 《辦法》在沒有撼動原有的制度框架的前提下，通過強化建設(shè)單位在承接查驗工作中的權(quán)利和責(zé)任，通過加強對企業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作的指導(dǎo)和協(xié)助，最大限度地減少開發(fā)建設(shè)遺留問題，為前期物業(yè)管理活動創(chuàng)造有利條件，以促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。第八條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。? ?。ā稐l例》 第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。 ）? ⑶ 對于惡意串通、弄虛作假，共同侵犯業(yè)主利益的行為，《辦法》規(guī)定建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)責(zé)任。（ 第四十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報 。第十六條 ? （二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；? ）? ⑶ 重點。定位與適用? ⑵ 《辦法》的適用范圍，應(yīng)明確限定為前期物業(yè)管理階段的新建物業(yè)，雖然《辦法》規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主大會和業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗可以參照，但僅限于其中部分程序性和技術(shù)性條款，《辦法》中大量關(guān)于建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)及法律責(zé)任的實體規(guī)定具有主體的相對性和內(nèi)容的時效性?！掇k法》的出臺，類似姚女士所在小區(qū)的遭遇可得到有效規(guī)避。梁先生說，自入住以來，業(yè)主不知道小區(qū)內(nèi)具體的物業(yè)檔案包括什么內(nèi)容。在查驗工作開始之前 20天，開發(fā)商就得把竣工驗收材料、設(shè)備清單、保修文件等資料移交給物業(yè)企業(yè)。業(yè)主代表如果在查驗時發(fā)現(xiàn)不合格的項目，可要求開發(fā)商應(yīng)進行返修并商定時間復(fù)驗。物業(yè)服務(wù)合同終止時，原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的，新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會協(xié)商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業(yè)管理區(qū)域。如果開發(fā)商、業(yè)主或原物業(yè)公司不按規(guī)定移交有關(guān)資料，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門可責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對開發(fā)商、原物業(yè)公司予以通報，并按有關(guān)規(guī)定處罰老物業(yè)拒不退出要處罰? 同時，《辦法》明確，開發(fā)商或原物業(yè)公司應(yīng)將預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費、代管的各種能源費、押金、共用設(shè)施設(shè)備的專項維修資金、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益以及收支賬目，一并移交給新物業(yè)公司。業(yè)主可憑借知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗的行為進行投訴。同時雙方要簽訂協(xié)議，對基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所
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