物業(yè)承接查驗(yàn)辦法專題講座-文庫吧在線文庫
【正文】 ？? 由于建設(shè)單位交予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)的性質(zhì)難以確定，是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移關(guān)系呢，還是委托管理關(guān)系呢？為了防止建設(shè)單位有什么、交什么，形成后患。第七條 建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定?！掇k法》明確了物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的內(nèi)容、效力和違約責(zé)任。 )? ⑵ 對于查驗(yàn)記錄和交接記錄，《辦法》要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字確認(rèn)。? 明確雙方的共同責(zé)任，是確保承接查驗(yàn)過程中雙方相互推諉、相互扯皮或者共同推卸責(zé)任的有效法寶。第四十三條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報(bào)，并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定處罰。明確承接查驗(yàn)重點(diǎn)的作用是什么？? 強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)工作的針對性和實(shí)用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗(yàn)中存在的問題，有針對性進(jìn)行相關(guān)制度的設(shè)計(jì)。由于大多數(shù)小區(qū)業(yè)主入住前沒有查驗(yàn)小區(qū)公共部位及設(shè)施的質(zhì)量達(dá)標(biāo)情況，以至于存在質(zhì)量問題的部分無法被發(fā)現(xiàn)并及時得到維修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。業(yè)主入住后，一旦小區(qū)的公共設(shè)施、部位等出了問題，因維修不及時導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛時有發(fā)生，遭遇開發(fā)商和物業(yè)管理公司 “扯皮 ”的事也就不可避免。交接產(chǎn)生的費(fèi)用，由開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。 老物業(yè)拒不退出要處罰 ? 【案例】因?qū)﹂_發(fā)商選聘的老物業(yè)公司不滿，小區(qū)的業(yè)委會炒了老物業(yè)的 “魷魚”，并選聘了新物業(yè)公司。除了錢以外，開發(fā)商、業(yè)主大會和原物業(yè)公司應(yīng)將屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設(shè)備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等移交給新物業(yè)管理公司。小區(qū)業(yè)主在維權(quán)時應(yīng)理性，不能采取過激行為。業(yè)主代表可參加現(xiàn)場查驗(yàn)? 物業(yè)查驗(yàn)記錄包括房屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。物業(yè)檔案歸全體業(yè)主所有? 開發(fā)商要在物業(yè)交付使用 15日前，和物業(yè)企業(yè)完成承接查驗(yàn)。此事備受小區(qū)業(yè)主關(guān)注。一旦在房屋保質(zhì)期外出現(xiàn)故障，就得使用公共維修資金維修，損害了業(yè)主的利益。與技術(shù)性強(qiáng)的 “物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ”相比，更偏重于制度性和程序性，與綜合性整體項(xiàng)目的 “物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接辦法 ”相比，《辦法》涉及交接的內(nèi)容僅為物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容 。（ 第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后 30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù) ：）? ⑵ 責(zé)令限期改正。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn) 。五個明確? 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)雙方的共同責(zé)任? 《辦法》對《條例》第二十八條規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了必要的補(bǔ)充和完善。? 第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后 10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。? )《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》? 第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。立法背景? 長期以來困擾物業(yè)管理工作的深層次問題是如何構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系，而影響和諧互信關(guān)系的主要因素有兩方面，一方面是前期開發(fā)的遺留問題，另一方面是后期管理問題?！段飿I(yè)承接查驗(yàn)辦法》講座? 深圳房地產(chǎn)與物業(yè)管
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