【文章內(nèi)容簡介】 以下方面進行：檢查鑰匙是否匹配，是否齊全①拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；②數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進行確認；③到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象。檢查房間設(shè)施是否齊全；①根據(jù)統(tǒng)一配置先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；②根據(jù)清單查對設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）①檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天花的完好情況；②檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）；③檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴密、開關(guān)靈活；④檢查開關(guān)、插座是否有電；⑤選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；核對入伙當天的水、電、氣表讀數(shù)；填寫記錄將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當天水、電、氣表的讀數(shù)填寫相關(guān)記錄。十二、缺陷整改與保修對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標準的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔的整改質(zhì)量缺陷的責任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議開發(fā)商在保修期結(jié)束時，在取得物業(yè)公司認可后，才向施工單位支付保修金。一、對缺陷整改 一般缺陷的返修 對承接查驗或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改材料，建議開發(fā)商責成施工單位進行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。房屋結(jié)構(gòu)的加固補強在承接查驗中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發(fā)商索取加固補強的措施和復驗結(jié)果的記錄并存檔備查。 對不具備使用功能問題的處理 承接查驗時，對于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應(yīng)由開發(fā)商負責抓緊解決，等符合承接查驗條件后，再行組織驗收。業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法 ①對業(yè)主在承接查驗或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改材料，建議開發(fā)商責成施工單位進行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。②對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當場予以解答，回答內(nèi)容由物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一說辭。二、保修及維修新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計算應(yīng)以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負責房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致承接查驗時保修期已滿者，竣工驗收與承接查驗的時間差，由開發(fā)商負責質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時，應(yīng)明確填寫保修期終止時間。2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；⑤其他項目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。保修期滿后物業(yè)公司承擔房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責任。業(yè)主承擔物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責任。其他情況 凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或給予賠償。保修期內(nèi)管理辦法①設(shè)備承接時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。②保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達到物業(yè)服務(wù)行業(yè)標準。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。③設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進行的機電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。④保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，物業(yè)公司須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。十三 承接查驗相關(guān)記錄表土建工程室內(nèi)、外觀感質(zhì)量查驗表序號項目及合格質(zhì)量標準檢驗方法檢查數(shù)量驗收結(jié)果1外部檢查：（1）外墻面無裂縫，不滲水，無洇水痕跡。（2）墻皮不起鼓、無脫落，粉飾層無斑剝現(xiàn)象。（3）屋頂排水溝無雜物，排水暢通，屋面不積水。（4）檐溝、落水管安裝牢固，接口嚴密不滲水，無堵塞。（5）散水無下沉，填土充實。目測檢查，落水管應(yīng)用“通球法”檢查全數(shù)檢查2室內(nèi)檢查：（1）主體結(jié)構(gòu)是否有裂縫，是否引起相鄰單元或房間的損壞。（2）墻角是否平整，有無裂縫、滲水（墻角承受上下左右的力量，是檢查重點）。（3）墻面、地面是否有剝落或起鼓現(xiàn)象。（4）門與門框的縫隙應(yīng)符合規(guī)定，安裝應(yīng)平直，開關(guān)靈活。進戶門不得用三合板制作，門鎖安裝牢固。（5）窗戶安裝牢固，窗扇與窗框、窗框與外墻密封嚴密、無裂紋，開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴密，無倒翹。（6）對于精裝修的房屋，要檢驗接角、窗沿、墻角、天花板等處的做工。若是新貼上的墻紙，要格外留意其是否有受潮或水漬。（7）地面、墻面磚粘貼牢固、表面光潔，陰陽角順直、不缺棱掉角。（8）實木地板或復合地板鋪裝應(yīng)平整、接縫致密，無翹起不平現(xiàn)象。（9）木裝修工程應(yīng)安裝牢固、對縫嚴密，不露釘帽，油漆光潔、色澤一致不花、不起皮。（10）凡是有下水地漏的地面，其坡向是否朝向地漏，地面不應(yīng)有積水或倒泛水。（11）住宅樓二層以上候梯廳窗內(nèi)應(yīng)設(shè)置護欄。（12）樓內(nèi)各設(shè)備間、管井的門和鎖安裝牢固，開關(guān)靈活。目測檢查，必要時坡向地漏灌水，地面應(yīng)用水平尺檢查全數(shù)檢查承建單位簽字（蓋章）開發(fā)建設(shè)單位簽字（蓋章）物業(yè)公司簽字（蓋章） 屋面工程細部構(gòu)造觀感質(zhì)量查驗表序號項目及合格質(zhì)量標準檢驗方法檢查數(shù)量驗收結(jié)果1天溝、檐溝的排水坡度必須符合設(shè)計要求。查驗施工驗收記錄，或用水平尺、拉線和尺量檢查全數(shù)檢查2天溝、檐溝的防水構(gòu)造應(yīng)符合以下要求：（1）溝內(nèi)附加層在天溝、檐溝與屋面交接處宜空鋪，空鋪的寬度不應(yīng)小于200毫米。（2）卷材防水層應(yīng)由溝底部向上翻鋪至溝外沿頂部，其收頭應(yīng)用水泥釘固定，并用防水密封材料封嚴。（3）涂膜收頭應(yīng)用防水涂料涂刷多遍或用防水密封材料封嚴。（4）天溝、檐溝與細石混凝土防水層的交接處，應(yīng)有凹槽并用防水密封材料封嚴。查驗隱蔽工程驗收記錄，并觀察檢查全數(shù)檢查3檐口的防水構(gòu)造應(yīng)符合以下要求：（1）必須采取滿粘法用卷材鋪貼檐口的800毫米范圍。（2）卷材收頭應(yīng)壓入凹槽，并采用金屬壓條釘壓、用防水密封材料封嚴。（3）涂膜收頭應(yīng)用防水涂料涂刷多遍或用防水密封材料封嚴。（4）檐口下端應(yīng)抹出鷹嘴和滴水槽。查驗隱蔽工程驗收記錄，并觀察檢查全數(shù)檢查4水落口的防水構(gòu)造應(yīng)符合以下要求：（1）水落口杯的上口標高應(yīng)設(shè)置在溝底的最低處。（2）防水層貼入水落口杯內(nèi)的長度不應(yīng)小于50毫米。（3）水落口周圍500毫米范圍內(nèi)的坡度不應(yīng)小于5％，并采用防水涂料密封，其厚度不應(yīng)小于2毫米。（4）水落口杯與基層接觸處應(yīng)留有寬20毫米、深20毫米的凹槽，并填充密封材料。查驗隱蔽工程驗收記錄，并觀察檢查全數(shù)檢查序號項目及合格質(zhì)量標準檢驗方法檢查數(shù)量驗收結(jié)果5變形縫的防水構(gòu)造應(yīng)符合以下要求：（1）變形縫的泛水高度不應(yīng)小于250毫米。（2）防水層應(yīng)鋪貼到變形縫兩側(cè)砌體的上部。（3）變形縫內(nèi)應(yīng)填充聚苯乙烯泡沫塑料，上部填充襯墊材料。（4）變形縫頂端應(yīng)加蓋混凝土或金屬蓋板，混凝土蓋板的接縫處應(yīng)用防水密封材料封填。查驗隱蔽工程驗收記錄，并觀察檢查全數(shù)檢查6女兒墻泛水的放水構(gòu)造應(yīng)符合以下要求：（1）應(yīng)采取滿粘法鋪貼泛水處的卷材。（2）混凝土墻上的卷材收頭應(yīng)采用金屬條釘壓，并用防水密封材料封嚴。（3）磚砌女兒墻上的卷材收頭應(yīng)直接鋪壓在女兒墻壓頂下，并做防水處理；也可以壓入磚墻凹槽內(nèi)固定密封，凹槽距離屋面找平層不應(yīng)小于250毫米，凹槽上部的墻體應(yīng)做防水處理。（4）涂膜防水層應(yīng)直接涂刷到女兒墻的壓頂下，收頭處應(yīng)多遍涂刷防水涂料封嚴，壓頂需做防水處理。查驗隱蔽工程驗收記錄，并觀察檢查全數(shù)檢查7伸出屋面管道的防水構(gòu)造應(yīng)符合以下要求：（1）管道周圍與找平層或細石混凝土防水層之間，需預留20毫米20毫米的凹槽，并用防水密封材料填堵嚴密。（2）管道根部周圍應(yīng)增加附加層，其寬度和高度均不應(yīng)少于300毫米。（3）管道根部直徑500毫米范圍內(nèi)，找平層應(yīng)為圓錐臺，其抹出高度不小于30毫米。查驗隱蔽工程驗收記錄，并觀察檢查全數(shù)檢查承建單位簽字（蓋章）開發(fā)建設(shè)單位簽字（蓋章）物業(yè)公司簽字（蓋章）變壓器、箱式變電所質(zhì)量查驗表序號項目及合格質(zhì)量標準檢驗方法檢查數(shù)量驗收結(jié)果1變壓器安裝及外觀檢查：（1）附件齊全。油浸變壓器的油位正常，無滲油現(xiàn)象。（2）變壓器低壓側(cè)中性點，直接與接地裝置引出的干線連接。（3）箱式變電所的N母線和PE母線直接與接地干線連接。（4）變壓器箱體、干式變壓器的支架或外殼應(yīng)接地。（5）所有連接應(yīng)可靠，緊固件與防松件齊全。目測及用扳手檢查全數(shù)檢查2變壓器交接試驗必須合格查閱試驗記錄全數(shù)檢查3箱式變電所及落地配電箱的固定及接地或接零：（1）箱式變電所及落地配電箱的基礎(chǔ)應(yīng)高于室外地平，周圍排水暢通。（2）自由安放的應(yīng)墊平、放正；用地腳螺栓固定的應(yīng)緊固，防松件齊全。（3）金屬箱式變電所及落地式配電箱，箱體應(yīng)可靠接地或接零，且有標識。目測及用扳手檢查全數(shù)檢查4箱式變電所的交接試驗：（1）由高壓成套開關(guān)柜、低壓成套配電柜和變壓器三個獨立單元組成的箱式變電所，高壓電氣設(shè)備部分必須交接試驗合格。（2）高壓開關(guān)熔斷器與變壓器組合在同一個密閉油箱內(nèi)的箱式變電所，交接試驗按產(chǎn)品提供的技術(shù)文件要求執(zhí)行。（3）低壓成套配電柜交接試驗必須合格。查閱試驗記錄全數(shù)檢查5有載調(diào)壓開關(guān)：有載調(diào)壓開關(guān)的傳動部分潤滑應(yīng)良好，動作靈活，點動給定位置與開關(guān)實際位置一致，自動調(diào)節(jié)，以符合產(chǎn)品技術(shù)文件的要求。查閱試驗記錄及產(chǎn)品技術(shù)文件全數(shù)檢查6絕緣件和測溫儀表：絕緣件應(yīng)無裂紋、缺損和瓷件瓷釉損壞等缺陷，外表清潔，測溫儀表指示準確。目測檢查全數(shù)檢查7裝有滾輪的變壓器的固定：裝有滾輪的變壓器就位后應(yīng)將滾輪用可拆卸的制動部件固定。目測檢查或查閱施工記錄全數(shù)檢查8箱式變電所內(nèi)外涂層及通風口：箱式變電所內(nèi)外涂層完整、無損傷，通風口防護網(wǎng)完好。目測檢查全數(shù)檢查9裝有氣體繼電器的變壓器頂蓋坡度：裝有氣體繼電器的變壓器頂蓋，％～％的升高坡度。水平尺測量全數(shù)檢查10高低壓開關(guān)柜、箱式變電所柜內(nèi)接線和線路標記：高低壓開關(guān)柜、箱式變電所柜內(nèi)接線整齊，每個輸出回路標記清晰，回路名稱準確。目測檢查全數(shù)檢查承建單位簽字（蓋章）開發(fā)建設(shè)單位簽字（蓋章）物業(yè)公司簽字（蓋章） 配電柜、控制柜和動力、照明配電箱查驗表序號項目及合格質(zhì)量標準檢驗方法檢查數(shù)量驗收結(jié)果1金屬框架和基礎(chǔ)型鋼的接地和接零：柜、屏、臺、箱、盤的金屬框架及基礎(chǔ)型鋼必須可靠接地或接零；裝有電器元件的可開啟門，門與框架之間應(yīng)用裸編制銅線連接，并有標識。目測，查閱測試記錄主柜全數(shù)檢查，其他抽查10％，少于5臺時則全數(shù)檢查2手車式柜的推、拉及動、靜觸頭檢查：手車、抽出式柜的推、拉應(yīng)靈活，無卡阻現(xiàn)象。動、靜觸頭的中心線應(yīng)一致，且觸頭接觸緊密；投入時接地觸頭先與主觸頭接觸，退出時接地觸頭后與主觸頭脫開。實地抽查，查閱測試記錄抽查10％，少于5臺時則全數(shù)檢查3成套配電柜的交接試驗：（1）繼電保護元件、邏輯元件、變送器和控制計算機等單體校驗合格，整組試驗正確，整體參數(shù)符合設(shè)計要求。（2）凡經(jīng)法定程序批準，進入市場投入使用的新高壓電器設(shè)備和繼電保護裝置，按產(chǎn)品技術(shù)文件要求進行交接試驗。查閱實驗記錄，查閱產(chǎn)品技術(shù)文件全數(shù)檢查4柜間線路電阻測試：柜、屏、臺、箱、盤間線路的線間和線對地間絕緣電阻值為：；二次回路必須大于1兆歐。查閱測試記錄或現(xiàn)場檢測抽查10％，少于5臺時則全數(shù)檢查5柜間和基礎(chǔ)型鋼連接：柜、屏、臺、箱、盤相互間或與基礎(chǔ)型鋼連接，應(yīng)用鍍鋅螺栓且防松零件齊全。目測檢查抽查10％，少于5臺時則全數(shù)檢查6柜間二次回路耐壓試驗：柜、屏、臺