【文章內容簡介】 規(guī)規(guī)定和合同約定的其他條件。,2.2 物業(yè)承接查驗的依據 實施物業(yè)承接查驗，主要依據下列文件： 1.《物業(yè)管理條例》； 2.《物業(yè)承接查驗辦法》； 3. 物業(yè)買賣合同； 4. 臨時管理規(guī)約； 5. 前期物業(yè)服務合同； 6. 物業(yè)規(guī)劃設計方案； 7. 建設單位移交的圖紙資料； 8. 建設工程質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。,2.3 物業(yè)承接查驗的程序 物業(yè)承接查驗應按照下列程序進行： 確定物業(yè)承接查驗方案——移交有關圖紙資料——查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備——解決查驗發(fā)現的問題——確認現場查驗結果——簽訂物業(yè)承接查驗協議——辦理物業(yè)交接手續(xù)。,2.4 確定物業(yè)承接查驗方案 2.4.1 確定物業(yè)承接查驗方案的程序 《辦法》規(guī)定新建物業(yè)的建設單位應當在物業(yè)交付使用15 日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。而在現場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料。 因此，建設單位就應在物業(yè)交付使用前至少50日根據國家有關規(guī)定完成物業(yè)的竣工驗收，取得質量合格證書，并完成備案，完全達到物業(yè)交付使用的條件后，書面通知物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)承接查驗，并約定時間召開物業(yè)承接查驗協調會議。,物業(yè)服務企業(yè)接到建設單位的書面通知后，應主動與建設單位連系，并查看物業(yè)承接查驗應具備的條件的相關文件，即： 1. 關于工程質量合格證和規(guī)劃、消防、環(huán)保認可及準許使用文件的備案文件； 2. 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)公司的供用合同與計量表具的相關文件； 3. 教育、衛(wèi)生等公共配套設施的竣工驗收文件；,4. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統等共用設施設備取得使用合格證書； 5. 物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全； 6. 物業(yè)買賣合同、臨時管理規(guī)約等法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理必須的文件； 7. 物業(yè)竣工圖紙及竣工資料。 雙方根據以上條件，約定物業(yè)承接查驗的時間，共同制定物業(yè)承接查驗方案。,2.4.2 物業(yè)承接查驗方案的內容 以上條件具備后，物業(yè)服務企業(yè)應及時作出書面回復，并約定雙方召開物業(yè)承接查驗首次協調會。雙方根據有關規(guī)定和物業(yè)承接查驗依據文件的約定，就物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗進行協商，形成物業(yè)承接查驗方案。其內容包括：,1. 組建物業(yè)承接查驗小組 由物業(yè)服務企業(yè)和建設單位各抽調數名工程技術人員（包括土建與安裝專業(yè)）及管理人員組成物業(yè)承接查驗小組，建設單位亦可指派工程施工總承包單位、主要設備供貨廠家、工程監(jiān)理單位參加，同時可以邀請業(yè)主代表和房地產行政主管部門參加。由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)雙方共同推選物業(yè)承接查驗組長、副組長，制定各崗位職責與分工，規(guī)范物業(yè)承接查驗工作。物業(yè)承接查驗小組及職責見表2–1。,（1）物業(yè)項目設計文件引用的建筑與安裝施工工程的國家、行業(yè)和地方標準與規(guī)范； （2）建設單位提交的物業(yè)與物業(yè)竣工圖紙資料清單； （3）設施設備供貨廠家安裝、調試、維修及使用說明書； （4）物業(yè)買賣合同約定的物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準； （5）建筑、安裝工程施工與質量驗收系列叢書（實用手冊）。,3. 確定物業(yè)現場查驗的內容 （1）物業(yè)資料的查驗與移交 現場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料。主要包括： 1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； 2）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； 3）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等準許使用文件； 4）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 5）承接查驗所必須的其他資料。,（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的現場查驗 新建物業(yè)的現場查驗時，物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收： 1）共用部位：一般包括建筑物的基礎、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；,2）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等； 3）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。,（3）物業(yè)管理中的有關合同、共用設備的專用工具和機配件等 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現場查驗和驗收的內容，但其能源供用合同應進行查驗和移交。 物業(yè)服務企業(yè)進行現場物業(yè)承接查驗的重點是查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能，而對物業(yè)共用部位、共用設施設備的內在質量和安全性能是在查閱確認文件的基礎上進行再檢驗。 因此，物業(yè)承接查驗小組就應該根據《辦法》的規(guī)定與合同約定、以及物業(yè)設計文件及清單列出現場查驗的項目和內容。,4. 擬定物業(yè)共用部位、共用設施設備現場查驗方案，主要包括：查驗項目、內容、標準、方法、時間與進度、問題的收集與處理、工具與器材、參加人員、記錄人、負責人等。 編制物業(yè)設施設備現場查驗計劃與進度。參見表2–2。,表2–2 共用設施設備現場查驗計劃表 物業(yè)項目：_____________ 編號：____________ 建設單位：__________________ 參加人員：____________ 物業(yè)服務單位：_________________參加人員：_______________,5. 物業(yè)承接查驗物資準備，包括：查驗人員的組織與培訓、設備、儀器儀表、工具、防護用品、記錄表格等。 （1）驗收文件的收集，查驗人員查驗前的培訓； （2）設備、工具和儀表，主要包括：壓力表、溫度計、超聲波流量計、電壓表、電流表、兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、高低壓電工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動照明燈等；,（3）記錄表格，主要包括： 1）物業(yè)資料查驗移交表，參見表2–3 物業(yè)項目：______________移交日期：____年__月_日 編號_____ 建設單位： 物業(yè)服務企業(yè)：,2）物業(yè)設施設備現場查驗記錄表，參見各專業(yè)系統現場查驗記錄表； 3）系統設施設備現場查驗問題匯總表，參見表2?4； 物業(yè)項目： 查驗日期： 年 月 日 編號： 建設單位： 物業(yè)服務企業(yè)：,4）物業(yè)設施設備現場查驗問題處理跟蹤表，參見表2?5； 項目： 專業(yè)： 編號：,5）物業(yè)設施設備查驗最終遺留問題匯總表，參見表2?6； 項目： 專業(yè)： 編號：,6）物業(yè)項目移交表，參見表2?7。 物業(yè)項目： 移交日期： 年 月 日 編號： 建設單位： 物業(yè)服務企業(yè)：,2.5 物業(yè)資料的查驗與移交 物業(yè)共用部位、共用設施設備現場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料： 1. 竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； 2. 共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； 3. 供水、供電、供氣、供熱、電梯、消防、環(huán)保、防雷、通信、有線電視等準許使用文件；,4. 物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 5. 房屋、共用設施設備清單； 6. 承接查驗所必需的其他資料，（如物業(yè)產權資料、客戶資料、保修資料等）。 未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。 物業(yè)服務企業(yè)應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點檢查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。 雙方應按照規(guī)定進行物業(yè)資料的查驗，查驗結果填入表2?3，即《物業(yè)資料查驗移交表》，完成物業(yè)資料的查驗移交工作。,物業(yè)資料移交后，物業(yè)服務企業(yè)參加物業(yè)承接查驗的工程技術人員應全面閱讀物業(yè)清單、物業(yè)竣工圖紙與資料和設備使用說明書，全面了解物業(yè)工程內容和引用的標準與規(guī)范，并根據物業(yè)資料將物業(yè)設施設備的配置和建設標準填入各專