【正文】 政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè) 施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成； （四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成， 并滿足使用功能要求； （五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng) 等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)； （六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 《 辦法 》 以保護(hù)業(yè)主物權(quán)為落腳點(diǎn) 物業(yè)管理活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，是業(yè)主物權(quán)利益的最大化 物業(yè)服務(wù)企 業(yè)選擇權(quán)由建設(shè)單位代為行使，物業(yè)共有部分的承接查驗(yàn)權(quán)由物業(yè)服務(wù)企 業(yè)代為行使，這種 雙重被代理的角色 ，決定了 業(yè)主在前期物業(yè)管理階段的 弱勢(shì)地位 。 第四十八條 本辦法自 2023年 1月 1日起施行。 第四十四條 【 爭(zhēng)議的調(diào)解 】 物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部 門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行 政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的 投訴。 第三十八條 【 承接查驗(yàn)的必要性受法律保護(hù) 】 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符 合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主 大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同 終止之日起 10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。 第三十三條 【 建設(shè)單位的義務(wù) 】 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用 的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法 承擔(dān)賠償責(zé)任。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。交接記錄應(yīng) 當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。 第二十三條 【 承接查驗(yàn)協(xié)議的法律效力 】 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服 務(wù)合同具有同等法律效力。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、 查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記 錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。 第十六條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的范圍一 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查 和驗(yàn)收： （一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、 屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架 空層及設(shè)備間等； 第十六條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的范圍二 】 （二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、 樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空 調(diào)設(shè)備等； （三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào) 箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水 處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安 防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。 第十三條 【 物業(yè)承接查驗(yàn)的程序 】 物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行： （一）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案； （二）移交有關(guān)圖紙資料； （三）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； （四）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題； （五）確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果； （六）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； （七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。 第九條 【 建設(shè)單位的移交義務(wù) 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交 權(quán)屬明 確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全 的物業(yè)。 第七條 【 納入臨時(shí)管理規(guī)約約定 】 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企 業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。 第四條 【 鼓勵(lì)早期介入 】 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn) 收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造 有利條件。物業(yè)承接查驗(yàn) 聶文勝 任職資格 : ?電子技術(shù)工程師 ?注冊(cè)物業(yè)管理師 ?全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理 ?ISO9001質(zhì)量體系內(nèi)審員 ?ISO14001環(huán)境體系內(nèi)審員 第一部分 主要條款 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 第三部分 實(shí)際工作中的注意要點(diǎn) 第四部分 實(shí)際操作的主要過(guò)程 第五 部分 常見(jiàn)問(wèn)題的處理 目 錄 第一部分 主要條款 第一條 【 立法目的 】 為了 規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng) 前期物業(yè)管理 活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督， 維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》、《 中華人民共和 國(guó)合同法 》 和 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。 第五條 【 主管部門 】 國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和 監(jiān)督工作。 第八條 【 納入前期物業(yè)服務(wù)合同約定 】 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承 接查驗(yàn)的內(nèi)容。 第十條 【 建設(shè)單位的移交期限 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè) 交付使用 15日前 ，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物 業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。 第十四條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)前應(yīng)移交資料 】 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地 下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件； （四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。 第十七條 【 移交對(duì)象非物業(yè)公司的共用設(shè)施設(shè)備 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和 有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。 第二十條 【 書(shū)面反饋和問(wèn)題解決 】 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù) 量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書(shū)面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。 第二十四條 【 物業(yè)移交時(shí)限 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn) 協(xié)議簽訂后 10日內(nèi) 辦理物業(yè)交接手續(xù)， 向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 第二十五條 【 違約責(zé)任 】 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)， 導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 第二十七條 【 物業(yè)分期查驗(yàn)與整體交接 】 分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件 的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。 第二十九條 【 物業(yè)交接的備案 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后 30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的 區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)： （一）前期物業(yè)服務(wù)合同； （二）臨時(shí)管理規(guī)約； （三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； （四）建設(shè)單位移交資料清單； （五）查驗(yàn)記錄； （六）交接記錄； （七）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。 第三十四條 【 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù) 】 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約 定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān) 因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。 第三十六條 【 建設(shè)單位的保修義務(wù) 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。 第三十九條 【 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 第四十二條 【 主管部門的監(jiān)督 】 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所 在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng) 行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。 第四十五條 【 物業(yè)企業(yè)之間的承接查驗(yàn) 】 前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企 業(yè)之間的承接查驗(yàn)活動(dòng)，可以參照?qǐng)?zhí)行本辦法。 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法的現(xiàn)實(shí)意義 《 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 》 ，將 《 條例 》 的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行 細(xì)化、補(bǔ)充和完 善 ，增強(qiáng)了物業(yè)承接查驗(yàn)制度的 可操作性 ，明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企 業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)。 《 辦法 》 之所以必須在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中體現(xiàn)保護(hù)業(yè)主物權(quán)的原則， 其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位的現(xiàn)實(shí)難題。 為什么要設(shè)置這七個(gè)條件？ 由于建設(shè)單位交予物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)的性質(zhì)難以確定，是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移關(guān)系 呢？還是委托管理關(guān)系呢？為了防止建設(shè)單位有 什么交 什么，形成后患。 第七條 建設(shè)單位制定的 臨時(shí)管理規(guī)約 ，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物 業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。 《 辦法 》 明確了物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的內(nèi)容、效力和違約責(zé)任。 第二十五條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方 不履行協(xié)議 約定 的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。） ⑴ 在物業(yè)承接查驗(yàn)的定義中， 《 辦法 》 明確規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)的主體為 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和 物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。 （第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承 接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。 ⑴ 辦理備案手續(xù)。 （ 第四十三條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房 地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)， 并按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第五十九條的規(guī)定處罰。 五個(gè)明確之五 ⑵ 不查驗(yàn)內(nèi)容 第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、 供電、供氣、供 熱、通信和有線電視 等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn) 收的內(nèi)容。 “ 正視” 正視前期物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)利義務(wù)失衡的現(xiàn)實(shí)， 平衡建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在物業(yè)承接查驗(yàn)中的利益； 正視 前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺失 的現(xiàn)實(shí)，發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)工作中的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。 加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的權(quán)益保護(hù) 明確規(guī)定物業(yè) 承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有 明確規(guī)定 業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn) 可以邀請(qǐng)業(yè)主代表、主管部門，可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，可以進(jìn)行