【正文】 物業(yè)承接查驗(yàn) 聶文勝 任職資格 : ?電子技術(shù)工程師 ?注冊(cè)物業(yè)管理師 ?全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理 ?ISO9001質(zhì)量體系內(nèi)審員 ?ISO14001環(huán)境體系內(nèi)審員 第一部分 主要條款 第二部分 對(duì)承接查驗(yàn)辦法的解讀 第三部分 實(shí)際工作中的注意要點(diǎn) 第四部分 實(shí)際操作的主要過程 第五 部分 常見問題的處理 目 錄 第一部分 主要條款 第一條 【 立法目的 】 為了 規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng) 前期物業(yè)管理 活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督， 維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》、《 中華人民共和 國(guó)合同法 》 和 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。 第二條 【 概念 】 本 辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指 承接 新建物業(yè) 前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建 設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。 第三條 【 原則 】 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主 共 有財(cái)產(chǎn) 的原則。 第四條 【 鼓勵(lì)早期介入 】 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn) 收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造 有利條件。 第五條 【 主管部門 】 國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和 監(jiān)督工作。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承 接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 第六條 【 納入銷售合同約定 】 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè) 的 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 的配臵和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 第七條 【 納入臨時(shí)管理規(guī)約約定 】 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企 業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。 第八條 【 納入前期物業(yè)服務(wù)合同約定 】 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承 接查驗(yàn)的內(nèi)容。 前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的， 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充。 不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。 第九條 【 建設(shè)單位的移交義務(wù) 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交 權(quán)屬明 確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全 的物業(yè)。 第十條 【 建設(shè)單位的移交期限 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè) 交付使用 15日前 ，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物 業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。 第十一條 【 承接查驗(yàn)物業(yè)的條件 】 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出 具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； （二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視 等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安 裝獨(dú)立計(jì)量表具； （三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服 務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成； 第十一條 【 承接查驗(yàn)物業(yè)的條件 】 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建 成，并滿足使用功能要求； （五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控 系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； （六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第十二條 【 承接查驗(yàn)物業(yè)的文件依據(jù) 】 實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件： （一）物業(yè)買賣合同； （二）臨時(shí)管理規(guī)約； （三）前期物業(yè)服務(wù)合同； （四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； （五）建設(shè)單位移交的圖紙資料； （六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 第十三條 【 物業(yè)承接查驗(yàn)的程序 】 物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行： （一）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案； （二）移交有關(guān)圖紙資料； （三）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； （四）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題； （五）確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果； （六）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； （七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。 第十四條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)前應(yīng)移交資料 】 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地 下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件； （四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。 未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳 細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。 第十五條 【 移交資料的核查 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查 共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。 第十六條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的范圍一 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查 和驗(yàn)收： （一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、 屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架 空層及設(shè)備間等； 第十六條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的范圍二 】 （二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、 樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空 調(diào)設(shè)備等； （三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào) 箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水 處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安 防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。 第十七條 【 移交對(duì)象非物業(yè)公司的共用設(shè)施設(shè)備 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和 有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。 第十八條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的方法和重點(diǎn) 】 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用 核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn) 等方法，重點(diǎn) 查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 配臵標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能 。 第十九條 【 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的書面記錄 】 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、 查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記 錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。 第二十條 【 書面反饋和問題解決 】 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù) 量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。 第二十一條 【 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn) 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。 第二十二條 【 承接查驗(yàn)協(xié)議的內(nèi)容 】 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì) 物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方 法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任 等事項(xiàng)作出明確約定。 第二十三條 【 承接查驗(yàn)協(xié)議的法律效力 】 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服 務(wù)合同具有同等法律效力。 第二十四條 【 物業(yè)移交時(shí)限 】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn) 協(xié)議簽訂后 10日內(nèi) 辦理物業(yè)交接手續(xù)， 向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 第二十五條 【 違約責(zé)任 】 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)， 導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 第二十六條 【 交接工作的書面記錄 】 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng) 當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。 第二十七條 【 物業(yè)分期查驗(yàn)與整體交接 】 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件 的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè) 時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。 第二十八條 【 承接查驗(yàn)的費(fèi)用承擔(dān) 】 物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服 務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。 第二十九條 【 物業(yè)交接的備案 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后 30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的 區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)： （一）前期物業(yè)服務(wù)合同； （二）臨時(shí)管理規(guī)約； （三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； （四）建設(shè)單位移交資料清單； （五）查驗(yàn)記錄； （六）交接記錄； （七）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。 第三十條 【 備案應(yīng)告知業(yè)主 】 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。 第三十一條 【 利益相關(guān)方與公證 】 物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參 加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公證 第三十二條 【 建設(shè)單位的法律責(zé)任 】 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物 業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害 的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 第三十三條 【 建設(shè)單位的義務(wù) 】 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用 的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法 承擔(dān)賠償責(zé)任。 第三十四條 【 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù) 】 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約 定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān) 因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。 第三十五條 【 承接查驗(yàn)檔案的所有權(quán) 】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥 善保管。 物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主 大會(huì)選聘