【正文】 物業(yè)承接查驗 聶文勝 任職資格 : ?電子技術工程師 ?注冊物業(yè)管理師 ?全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理 ?ISO9001質量體系內(nèi)審員 ?ISO14001環(huán)境體系內(nèi)審員 第一部分 主要條款 第二部分 對承接查驗辦法的解讀 第三部分 實際工作中的注意要點 第四部分 實際操作的主要過程 第五 部分 常見問題的處理 目 錄 第一部分 主要條款 第一條 【 立法目的 】 為了 規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強 前期物業(yè)管理 活動的指導和監(jiān)督， 維護業(yè)主的合法權益，根據(jù) 《 中華人民共和國物權法 》、《 中華人民共和 國合同法 》 和 《 物業(yè)管理條例 》 等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。 第二條 【 概念 】 本 辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指 承接 新建物業(yè) 前，物業(yè)服務企業(yè)和建 設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部 位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。 第三條 【 原則 】 物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主 共 有財產(chǎn) 的原則。 第四條 【 鼓勵早期介入 】 鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗 收等活動，向建設單位提供有關物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造 有利條件。 第五條 【 主管部門 】 國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全國物業(yè)承接查驗活動的指導和 監(jiān)督工作。 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承 接查驗活動的指導和監(jiān)督工作。 第六條 【 納入銷售合同約定 】 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應當約定其所交付物業(yè) 的 共用部位、共用設施設備 的配臵和建設標準。 第七條 【 納入臨時管理規(guī)約約定 】 建設單位制定的臨時管理規(guī)約，應當對全體業(yè)主同意授權物業(yè)服務企 業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的事項作出約定。 第八條 【 納入前期物業(yè)服務合同約定 】 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當包含物業(yè)承 接查驗的內(nèi)容。 前期物業(yè)服務合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的， 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)可以協(xié)議補充。 不能達成補充協(xié)議的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、 行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。 第九條 【 建設單位的移交義務 】 建設單位應當按照國家有關規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交 權屬明 確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全 的物業(yè)。 第十條 【 建設單位的移交期限 】 建設單位應當在物業(yè) 交付使用 15日前 ，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物 業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。 第十一條 【 承接查驗物業(yè)的條件 】 實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件： （一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出 具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案； （二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視 等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安 裝獨立計量表具； （三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服 務設施已按規(guī)劃設計要求建成； 第十一條 【 承接查驗物業(yè)的條件 】 實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件： （四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建 成，并滿足使用功能要求； （五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控 系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書； （六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第十二條 【 承接查驗物業(yè)的文件依據(jù) 】 實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件： （一）物業(yè)買賣合同； （二）臨時管理規(guī)約； （三）前期物業(yè)服務合同； （四）物業(yè)規(guī)劃設計方案； （五）建設單位移交的圖紙資料； （六）建設工程質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。 第十三條 【 物業(yè)承接查驗的程序 】 物業(yè)承接查驗按照下列程序進行： （一）確定物業(yè)承接查驗方案； （二）移交有關圖紙資料； （三）查驗共用部位、共用設施設備； （四）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題； （五）確認現(xiàn)場查驗結果； （六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議； （七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。 第十四條 【 現(xiàn)場查驗前應移交資料 】 現(xiàn)場查驗 20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地 下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； （三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件； （四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （五）承接查驗所必需的其他資料。 未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳 細清單并書面承諾補交的具體時限。 第十五條 【 移交資料的核查 】 物業(yè)服務企業(yè)應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查 共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。 第十六條 【 現(xiàn)場查驗的范圍一 】 物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場檢查 和驗收： （一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、 屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架 空層及設備間等； 第十六條 【 現(xiàn)場查驗的范圍二 】 （二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、 樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空 調(diào)設備等； （三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報 箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水 處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安 防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。 第十七條 【 移交對象非物業(yè)公司的共用設施設備 】 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和 有線電視等共用設施設備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。 第十八條 【 現(xiàn)場查驗的方法和重點 】 現(xiàn)場查驗應當綜合運用 核對、觀察、使用、檢測和試驗 等方法，重點 查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的 配臵標準、外觀質量和使用功能 。 第十九條 【 現(xiàn)場查驗的書面記錄 】 現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、 查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內(nèi)容，查驗記 錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。 第二十條 【 書面反饋和問題解決 】 現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備的數(shù) 量和質量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當 及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。 第二十一條 【 物業(yè)承接查驗協(xié)議 】 建設單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務企業(yè)共同確認 現(xiàn)場查驗的結果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。 第二十二條 【 承接查驗協(xié)議的內(nèi)容 】 物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對 物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方 法及其時限、雙方權利義務、違約責任 等事項作出明確約定。 第二十三條 【 承接查驗協(xié)議的法律效力 】 物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服 務合同具有同等法律效力。 第二十四條 【 物業(yè)移交時限 】 建設單位應當在物業(yè)承接查驗 協(xié)議簽訂后 10日內(nèi) 辦理物業(yè)交接手續(xù)， 向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備 第二十五條 【 違約責任 】 物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務， 導致前期物業(yè)服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。 第二十六條 【 交接工作的書面記錄 】 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業(yè) 共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應 當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽章確認。 第二十七條 【 物業(yè)分期查驗與整體交接 】 分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件 的物業(yè)分期承接查驗。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè) 時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。 第二十八條 【 承接查驗的費用承擔 】 物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服 務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。 第二十九條 【 物業(yè)交接的備案 】 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后 30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的 區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)： （一）前期物業(yè)服務合同； （二）臨時管理規(guī)約； （三）物業(yè)承接查驗協(xié)議； （四）建設單位移交資料清單； （五）查驗記錄； （六）交接記錄； （七）其它承接查驗有關的文件。 第三十條 【 備案應告知業(yè)主 】 建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。 第三十一條 【 利益相關方與公證 】 物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參 加，可以聘請相關專業(yè)機構協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結果可以公證 第三十二條 【 建設單位的法律責任 】 物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物 業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害 的，應當依法承擔相應的法律責任。 第三十三條 【 建設單位的義務 】 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用 的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法 承擔賠償責任。 第三十四條 【 物業(yè)服務企業(yè)的義務 】 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同約 定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承擔 因管理服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。 第三十五條 【 承接查驗檔案的所有權 】 物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥 善保管。 物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主 大會選聘