【正文】 新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同 終止之日起 10日內，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。 第三十六條 【 建設單位的保修義務 】 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部 位、共用設施設備的保修責任。 建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設施設備的 保修服務，服務內容和費用由雙方約定。 第三十七條 【 物業(yè)買受人權益保護 】 建設單位不得憑借關聯(lián)關系濫用股東權利，在物業(yè)承接查驗中免除自 身責任，加重物業(yè)服務企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權益。 第三十八條 【 承接查驗的必要性受法律保護 】 建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符 合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。 第三十九條 【 物業(yè)服務企業(yè)的法律責任 】 物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施 設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。 第四十條 【 業(yè)主利益的保護 】 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動 中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。 第四十一條 【 業(yè)主的知情權和監(jiān)督權 】 物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權和監(jiān)督權。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行 政主管部門應當及時處理業(yè)主對建設單位和物業(yè)服務企業(yè)承接查驗行為的 投訴。 第四十二條 【 主管部門的監(jiān)督 】 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業(yè)所 在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營 行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。 第四十三條 【 資料的移交義務 】 建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管 部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照 《 物 業(yè)管理條例 》 第五十九條的規(guī)定處罰。 注： 《 物業(yè)管理條例 》 第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料 的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交 有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處 1萬元以上 10萬元以下的罰 款。 第四十四條 【 爭議的調解 】 物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部 門調解，也可以委托有關行業(yè)協(xié)會調解。 第四十五條 【 物業(yè)企業(yè)之間的承接查驗 】 前期物業(yè)服務合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企 業(yè)之間的承接查驗活動，可以參照執(zhí)行本辦法。 第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門可以依據(jù)本辦 法，制定實施細則。 第四十七條 本辦法由國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責解釋。 第四十八條 本辦法自 2023年 1月 1日起施行。 第二部分 對承接查驗辦法的解讀 物業(yè)承接查驗辦法的現(xiàn)實意義 《 物業(yè)承接查驗辦法 》 ，將 《 條例 》 的有關規(guī)定進行 細化、補充和完 善 ，增強了物業(yè)承接查驗制度的 可操作性 ，明確了建設單位、物業(yè)服務企 業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中的權利義務。 對減少建設單位的開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)服務企業(yè)的管理服務風險， 維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權益，化解物業(yè)管理的矛盾糾紛，構建和諧互信的物業(yè) 管理關系，具有重要的現(xiàn)實意義。 為什么政府要參與承接查驗的管理？ 目前政府之所以應當監(jiān)管物業(yè)承接查驗活動，主要基于以原因： 一、保障合同第三方，即全體業(yè)主的利益； 二、保障合同中弱勢的物業(yè)企業(yè)的利益； 三、避免無法追責。 《 辦法 》 以保護業(yè)主物權為落腳點 物業(yè)管理活動的出發(fā)點和歸宿，是業(yè)主物權利益的最大化 物業(yè)服務企 業(yè)選擇權由建設單位代為行使，物業(yè)共有部分的承接查驗權由物業(yè)服務企 業(yè)代為行使，這種 雙重被代理的角色 ，決定了 業(yè)主在前期物業(yè)管理階段的 弱勢地位 。 《 辦法 》 之所以必須在物業(yè)承接查驗活動中體現(xiàn)保護業(yè)主物權的原則， 其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位的現(xiàn)實難題。 促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展 《 物業(yè)管理條例 》 “ 發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者”的立法理念， 在 《 辦法 》 中得到了貫徹落實。 “五個明確”： 明確物業(yè)承接查驗的 基本條件 明確物業(yè)承接查驗 協(xié)議的核心作用 明確雙方當事人的 共同責任 明確行政部門的 監(jiān)管職責 明確物業(yè)承接查驗的 內容和重點 明確了物業(yè)承接查驗的基本條件 《 辦法 》 通過第十一條詳細規(guī)定實施承接查驗的物業(yè)應當具備的 七個基 本條件 ，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣 工驗收等活動，向建設單位提供有關物業(yè)管理的建議。 第十一條 實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件： （一）建設工程 竣工驗收合格 ，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的 認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門 備案 ； （二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市 政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立 計量表具； （三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設 施已按規(guī)劃設計要求建成； （四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成， 并滿足使用功能要求； （五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng) 等共用設施設備取得使用合格證書； （六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 為什么要設置這七個條件？ 由于建設單位交予物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)的性質難以確定，是產(chǎn)權轉移關系 呢？還是委托管理關系呢？為了防止建設單位有 什么交 什么，形成后患。 此外， 《 辦法 》 第三十八條還規(guī)定了“建設單位不得以物業(yè)交付期限屆 滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)?！? 另一方面，在前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位的情況下，為保障物業(yè) 服務企業(yè)實施承接查驗工作有約可依和有據(jù)可查， 《 辦法 》 明確規(guī)定建設單 位在三個契約性文件中必須約定物業(yè)承接查驗的相關內容。 第六條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè) 買賣合同 ，應當約定其所 交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配臵和建設標準。 第七條 建設單位制定的 臨時管理規(guī)約 ，應當對全體業(yè)主同意授權物 業(yè)服務企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的事項作出約定。 第八條 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的 前期物業(yè)服務合同 ，應當包 含物業(yè)承接查驗的內容。 五個明確之二 明確了物業(yè)承接查驗協(xié)議的核心作用 在物業(yè)承接查驗全過程中， 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議是最為關鍵的核心環(huán) 節(jié) 。 《 辦法 》 中關于物業(yè)承接查驗協(xié)議的規(guī)定有 五個條款 之多，凸顯其核心 作用。 《 辦法 》 明確了物業(yè)承接查驗協(xié)議的內容、效力和違約責任。 第二十一條 建設單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務 企業(yè) 共同確認現(xiàn)場查驗的結果， 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。 第二十二條 物業(yè)承接查驗協(xié)議應當 對物業(yè)承接查驗基本情況、存在 問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定 第二十三條 物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議， 與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力 。 第二十四條 建設單位應當在物業(yè)承接查驗 協(xié)議簽訂后 10日內辦理物 業(yè)交接手續(xù)， 向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、 共用設施設備。 第二十五條 物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方 不履行協(xié)議 約定 的交接義務，導致前期物業(yè)服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。 為什么要設置物業(yè)承接查驗協(xié)議？ 承接查驗的前提條件保證了，但 承接查驗的結果 沒有 保障 ，最終也會 使承接查驗功虧一簣。 如何使承接查驗的結果具有法律效力，在承接查驗的法律關系無法理 順的情況下，只有重新 建立一個合同關系 來達到制約雙方的行為，即簽訂物 業(yè)承接查驗協(xié)議。 五個明確之三 明確了物業(yè)承接查驗雙方的共同責任 《 辦法 》 對 《 條例 》 第二十八條規(guī)定的相關內容進行了必要的補充和完善 （ 《 條例 》 第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部 位、共用設施設備進行查驗。） ⑴ 在物業(yè)承接查驗的定義中， 《 辦法 》 明確規(guī)定物業(yè)承接查驗的主體為 物業(yè)服務企業(yè)和建設單位。 (第二條 本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務 企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè) 共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。 ) ⑵ 對于查驗記錄和交接記錄， 《 辦法 》 要求建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共 同簽字確認。 （第十九條 現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當由建設單位和 物業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。 第二十六條 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當由建設單位和 物業(yè)服務企業(yè)共同簽章確認。 ） ⑶ 對于惡意串通、弄虛作假，共同侵犯業(yè)主利益的行為， 《 辦法 》 規(guī)定 建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當共同承擔責任。 （第四十條 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承 接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。） 為什么要明確承接查驗雙方的共同責任？ 一是 物業(yè)服務企業(yè)在其中屬于弱勢地位 ，建設單位說交什么，物業(yè)服 務企業(yè)就接什么，以后出了問題很難追究清是誰的責任，例如消防設施的交 接； 二是建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害 業(yè)主利益 的，如何厘清雙方的責任也是一大難題。 明確雙方的共同責任，是確保承接查驗過程中雙方相互推諉、相互扯皮 或者共同推卸責任的有效法寶。 五個明確之四 明確了行政部門對物業(yè)承接查驗的監(jiān)管責任 制定 《 辦法 》 的主導思想之一，就是要通過公權力的適度干預，平衡 物業(yè)承接查驗雙方的權利義務，保護處于弱勢地位的業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)。 ⑴ 辦理備案手續(xù)。 （ 第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后 30日內，持下列文件向 物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：） ⑵責令限期改正。 （第四十二條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務 的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作 為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。） ⑶ 行使處罰權。 （ 第四十三條 建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房 地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報， 并按照 《 物業(yè)管理條例 》 第五十九條的規(guī)定處罰。 《 物業(yè)管理條例 》 第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料 的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)