【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 程序 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)按照下列程序進(jìn)行： 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案 ——移交有關(guān)圖紙資料 ——查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 ——解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題 ——確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果 ——簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議 ——辦理物業(yè)交接手續(xù)。 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案的程序 《 辦法 》 規(guī)定新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用 15 日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。而在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料。 因此，建設(shè)單位就應(yīng)在物業(yè)交付使用前至少 50日根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定完成物業(yè)的竣工驗(yàn)收，取得質(zhì)量合格證書(shū)，并完成備案，完全達(dá)到物業(yè)交付使用的條件后，書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)，并約定時(shí)間召開(kāi)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)調(diào)會(huì)議。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到建設(shè)單位的書(shū)面通知后，應(yīng)主動(dòng)與建設(shè)單位連系，并查看物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件的相關(guān)文件，即： 1. 關(guān)于工程質(zhì)量合格證和規(guī)劃、消防、環(huán)保認(rèn)可及準(zhǔn)許使用文件的備案文件； 2. 供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)公司的供用合同與計(jì)量表具的相關(guān)文件； 3. 教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施的竣工驗(yàn)收文件； 4. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)； 5. 物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； 6. 物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同、臨時(shí)管理規(guī)約等法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理必須的文件； 7. 物業(yè)竣工圖紙及竣工資料。 雙方根據(jù)以上條件，約定物業(yè)承接查驗(yàn)的時(shí)間，共同制定物業(yè)承接查驗(yàn)方案。 物業(yè)承接查驗(yàn)方案的內(nèi)容 以上條件具備后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)作出書(shū)面回復(fù)，并約定雙方召開(kāi)物業(yè)承接查驗(yàn)首次協(xié)調(diào)會(huì)。雙方根據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)承接查驗(yàn)依據(jù)文件的約定，就物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)進(jìn)行協(xié)商，形成物業(yè)承接查驗(yàn)方案。其內(nèi)容包括： 1. 組建物業(yè)承接查驗(yàn)小組 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位各抽調(diào)數(shù)名工程技術(shù)人員（包括土建與安裝專(zhuān)業(yè)）及管理人員組成物業(yè)承接查驗(yàn)小組，建設(shè)單位亦可指派工程施工總承包單位、主要設(shè)備供貨廠(chǎng)家、工程監(jiān)理單位參加，同時(shí)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加。由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方共同推選物業(yè)承接查驗(yàn)組長(zhǎng)、副組長(zhǎng)，制定各崗位職責(zé)與分工，規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作。物業(yè)承接查驗(yàn)小組及職責(zé)見(jiàn)表 2–1。 序號(hào) 職務(wù) 崗位職責(zé) 1 組長(zhǎng) 負(fù)責(zé)本物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的領(lǐng)導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)及問(wèn)題的處理等全部事務(wù) 2 副組長(zhǎng) 負(fù)責(zé)各專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的領(lǐng)導(dǎo)、管理和技術(shù)指導(dǎo)，以及問(wèn)題的解決與協(xié)調(diào)；并全面掌握各專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備的有效操作、維修保養(yǎng)的技術(shù)要求和操作規(guī)程 3 副組長(zhǎng) 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)承接查驗(yàn)的配合、問(wèn)題的解決及協(xié)調(diào)，安排對(duì)物業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行設(shè)施設(shè)備使用的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，代表建設(shè)單位對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)查驗(yàn)中存在問(wèn)題的解決全面負(fù)責(zé) 4 物業(yè)管理的建筑、安裝工程師 負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的領(lǐng)導(dǎo)與管理，協(xié)調(diào)解決查驗(yàn)中的問(wèn)題，全面掌握本專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、管理的專(zhuān)業(yè)要求，并能帶領(lǐng)技術(shù)工人正確的使用、維護(hù)和管理物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備 5 物業(yè)管理的水、電技術(shù)個(gè)人 在專(zhuān)業(yè)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，進(jìn)行各專(zhuān)業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，了解、熟悉設(shè)施設(shè)備，學(xué)習(xí)掌握設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)方法，能熟練的正確操作各種設(shè)備 6 記錄員、數(shù)人 負(fù)責(zé)填寫(xiě)各項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄。并保存完好，以便收集歸檔 （ 1）物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件引用的建筑與安裝施工工程的國(guó)家、行業(yè)和地方標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范； （ 2）建設(shè)單位提交的物業(yè)與物業(yè)竣工圖紙資料清單； （ 3）設(shè)施設(shè)備供貨廠(chǎng)家安裝、調(diào)試、維修及使用說(shuō)明書(shū)； （ 4）物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同約定的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)； （ 5）建筑、安裝工程施工與質(zhì)量驗(yàn)收系列叢書(shū)（實(shí)用手冊(cè)）。 3. 確定物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的內(nèi)容 （ 1）物業(yè)資料的查驗(yàn)與移交 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料。主要包括： 1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等準(zhǔn)許使用文件； 4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； 5）承接查驗(yàn)所必須的其他資料。 （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 新建物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收： 1）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； 2）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀(guān)、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等； 3）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線(xiàn)、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線(xiàn)、電線(xiàn)、供暖及空調(diào)設(shè)備等。 （ 3）物業(yè)管理中的有關(guān)合同、共用設(shè)備的專(zhuān)用工具和機(jī)配件等 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線(xiàn)電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和驗(yàn)收的內(nèi)容，但其能源供用合同應(yīng)進(jìn)行查驗(yàn)和移交。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)承接查驗(yàn)的重點(diǎn)是查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀(guān)質(zhì)量和使用功能，而對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能是在查閱確認(rèn)文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行再檢驗(yàn)。 因此，物業(yè)承接查驗(yàn)小組就應(yīng)該根據(jù) 《 辦法 》 的規(guī)定與合同約定、以及物業(yè)設(shè)計(jì)文件及清單列出現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的項(xiàng)目和內(nèi)容。 4. 擬定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)方案，主要包括：查驗(yàn)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、方法、時(shí)間與進(jìn)度、問(wèn)題的收集與處理、工具與器材、參加人員、記錄人、負(fù)責(zé)人等。 編制物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)計(jì)劃與進(jìn)度。參見(jiàn)表 2–2。 表 2– 2 共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)計(jì)劃表 物業(yè)項(xiàng)目： _____________ 編號(hào)： ____________ 建設(shè)單位： __________________ 參加人員： ____________ 物業(yè)服務(wù)單 位： _________________參加人員： _______________ 序號(hào) 計(jì)劃時(shí)間 查驗(yàn)項(xiàng)目 查驗(yàn)內(nèi)容 檢查人 記錄人 負(fù)責(zé)人 編制： 日期： 審核： 確認(rèn)： 5. 物業(yè)承接查驗(yàn)物資準(zhǔn)備，包括：查驗(yàn)人員的組織與培訓(xùn)、設(shè)備、儀器儀表、工具、防護(hù)用品、記錄表格等。 （ 1）驗(yàn)收文件的收集，查驗(yàn)人員查驗(yàn)前的培訓(xùn)； （ 2）設(shè)備、工具和儀表，主要包括：壓力表、溫度計(jì)、超聲波流量計(jì)、電壓表、電流表、兆歐表、試壓泵、鋼卷尺、直尺、高低壓電工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移動(dòng)照明燈等； （ 3）記錄表格，主要包括： 1）物業(yè)資料查驗(yàn)移交表，參見(jiàn)表 2–3 物業(yè)項(xiàng)目： ______________移交日期： ____年 __月 _日 編號(hào) _____ 建設(shè)單位： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 序號(hào) 資料名稱(chēng) 編碼 冊(cè)數(shù) 備注 交方 簽字（蓋章） 日期： 接方 簽字（蓋章） 日期： 2）物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表，參見(jiàn)各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表； 3）系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)問(wèn)題匯總表，參見(jiàn)表 24； 物業(yè)項(xiàng)目： 查驗(yàn)日期： 年 月 日 編號(hào)： 建設(shè)單位： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 序號(hào) 設(shè)備名稱(chēng) 查驗(yàn)內(nèi)容 配置標(biāo)準(zhǔn) 查驗(yàn)結(jié)果 存在問(wèn)題 備注 1 數(shù)量 位置 外觀(guān)質(zhì)量 使用效果 檢測(cè)數(shù)據(jù) 試驗(yàn)結(jié)果 2 數(shù)量 位置 查驗(yàn)人： 記錄人： 負(fù)責(zé)人： 4）物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)問(wèn)題處理跟蹤表，參見(jiàn)表 25； 項(xiàng)目： 專(zhuān)業(yè)： 編號(hào)： 序號(hào)