02房地產(chǎn)價(jià)格(編輯修改稿)
2025-02-11 01:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 六、補(bǔ)地價(jià) ： 是指國(guó)有土地使用者因改變土地用途等而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià) 。 ： ⑴更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途； ⑵增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率； ⑶轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)； ⑷出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。 ： ⑴改變用途時(shí)的計(jì)算公式為： 補(bǔ)地價(jià) =改變用途后的地價(jià) －改變用途前的地價(jià) 補(bǔ)地價(jià) (單價(jià) ) = － 原容積率 原容積 率下土 地單價(jià) （ 2）僅增加容積率而不改變用途的計(jì)算公式： 增加后 容積率 原容 積率 或者： 補(bǔ)地價(jià) (單價(jià) )=( － ) 補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)） =補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）土地總面積 增加后 容積率 原容 積率 原 樓面 地價(jià) 【例】 某宗土地總面積 1000平方米，容積率為 3，土地單價(jià)為 450元 /平方米，現(xiàn)將容積率增加到 5，則應(yīng)補(bǔ)地價(jià)款為 : 補(bǔ)地價(jià) （ 單價(jià) ） = 450 =300（ 元 /平方米 ） 補(bǔ)地價(jià) （ 總價(jià) ） =300 1000 = 30(萬(wàn)元 ) 5－ 3 3 某套房屋合同總價(jià)為 80萬(wàn)元，其在實(shí)際交易中合同所約定的付款方式可能有下列幾種情況： 約定在成交日期時(shí)一次付清 實(shí)際價(jià)格為 80萬(wàn)元，與名義價(jià)格一致 約定分期付款，如在成交日期首付 20萬(wàn)元，半年后支付 30萬(wàn)元，一年后再付 30萬(wàn)元 ? ? ? ? 萬(wàn)元實(shí)際價(jià)格＝ 5130 513020126 ?????實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格 實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格 1 2 約 定在未 來(lái) 某 個(gè) 日期一次付 清 ，如 約 定一年后付 清 ? ? 萬(wàn)元實(shí)際價(jià)格＝ 0518012 ??實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格 約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付 20萬(wàn)元，余款在 10年內(nèi)以抵押貸款方式支付 實(shí)際價(jià)格為 80萬(wàn)元，與名義價(jià)格一致 實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格 3 4 約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付 20萬(wàn)元，半年后支付 10萬(wàn)元，一年后再付 10萬(wàn)元，余款在 10年內(nèi)以抵押貸款方式支付 ? ? ? ?萬(wàn)元實(shí)際價(jià)格＝ 5110 511020126 ??????實(shí)際價(jià)格小于名義價(jià)格 實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格 5 作業(yè) ？房地產(chǎn)價(jià)格形成的條件有哪些？ 80萬(wàn)元，而實(shí)際成交價(jià)格為 120萬(wàn)元。這是否意味著評(píng)估價(jià)格不是客觀合理的？ 5000萬(wàn)元，若對(duì)其進(jìn)行分離估價(jià)時(shí)，土地價(jià)格為 1800萬(wàn)元，建筑物為 4500萬(wàn)元。試分析 “土地價(jià)格1800萬(wàn)元 +建筑物 4500萬(wàn)元 =6300萬(wàn)元 房地價(jià)格 5000萬(wàn)元” 的原因。 (位置、肥力、地 質(zhì) 、地形地 勢(shì) 、土地面 積 、土地形 狀 、日照、通 訊 、降水、建筑物外觀 、朝向、 結(jié)構(gòu) 、平面格局、 設(shè)備 、物 業(yè) 管理等 ） 一、位置 房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的形成，一是先天 的自然條件，二是后天的人工影響。 二、肥力 肥力即土地肥活程度，是土地提供 植物生長(zhǎng)、繁殖所需養(yǎng)分的能力。 三、地質(zhì)條件 (決定著土地的載力 )。 房地產(chǎn)自身因素 四 、 地形 、 地勢(shì) 地形是同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況 。 地勢(shì)是指本塊土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系 。 五 、 土地面積和形狀 六 、 日照 、 風(fēng)向 、 降水量 、 天然周期 性災(zāi)害 七 、 建筑物本身 建筑物的規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 平面格局 、 建筑結(jié)構(gòu) 、 功能用途 、 質(zhì)量 、外觀形象等因素 。 環(huán)境因素 一、大氣環(huán)境 二、聲覺(jué)環(huán)境 三、水文環(huán)境 四、視覺(jué)環(huán)境 五、衛(wèi)生環(huán)境 人口因素 一 、 人口數(shù)量 城市常住人口和流動(dòng)人口 。 二 、 人口素質(zhì) 文化教育水平 、 生活質(zhì)量和文明程度 。 三 、 家庭人口規(guī)模 經(jīng)濟(jì)因素 經(jīng)濟(jì)發(fā) 展 狀況 、 儲(chǔ) 蓄 、 消 費(fèi) 、 投 資 水平 、 財(cái) 政收支 、 金融狀況 、 物價(jià) 、 工 資 水平 、 利息率 、 居民收入 、 房地 產(chǎn) 投 資 社會(huì)因素
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