【文章內(nèi)容簡介】 n 項目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)果n 如何擴展他的知識n 需要進一步提高的地方項目后的評估團隊會議技術(shù)績效P 工作范圍P 質(zhì)量P 管理變更成本績效進度計劃績效項目計劃與控制客戶聯(lián)系團隊交流識別問題與解決問題對未來項目的建議項目后客戶評價調(diào)查 表請完成這張簡短的調(diào)查表，幫助我們評估和改善項目管理績效。如需更多的空間回答，請另附幾頁。項目名稱： —————————————————————— 低 滿意度 高工作范圍的完成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————工作質(zhì)量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————進度計劃績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————預(yù)算績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————交流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————客戶聯(lián)系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————總體績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————你意識到實際收獲了什么 —————— 或是預(yù)期項目結(jié)果有 —————— 收益？A、數(shù)量收益 ——————————————B 、質(zhì)量收益 ————————————————————我們?nèi)绾卧谖磥淼捻椖恐懈纳莆覀兊墓ぷ?？請寫下你的有關(guān)建議問題一：n 如果你是一個房地產(chǎn)項目建設(shè)的業(yè)主，你如何進行房地產(chǎn)項目組織系統(tǒng)的設(shè)計？問題二：n 結(jié)合實際工程，來說明房地產(chǎn)項目中主要部門及其工作要點？問題三：n 您認(rèn)為一個合格的項目經(jīng)理應(yīng)該具備哪些條件？第三章： 房地產(chǎn)項目的前期策劃房地產(chǎn)項目的前期策劃n 1，房地產(chǎn)項目構(gòu)思；n 2，房地產(chǎn)項目市場調(diào)查；n 3，房地產(chǎn)項目策劃；n 4，房地產(chǎn)項目可行性分析；n 5，房地產(chǎn)項目風(fēng)險預(yù)測和控制分析；房地產(chǎn)項目構(gòu)思一，地域性1，考慮開發(fā)項目區(qū)域經(jīng)濟狀況，自然狀況，市場狀況；2，考慮開發(fā)項目周圍市場情況；3，考慮開發(fā)項目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；二，前瞻性1，項目的可行性研究階段，預(yù)見幾年后的市場情況；2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本，售價，資金流量的走向；3，規(guī)劃設(shè)計階段，要在項目規(guī)劃，戶型設(shè)計，建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢；4，營銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測未來市場的變化趨勢，為銷售定價，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。三，市場性1，以市場需求為導(dǎo)向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子；2，房地產(chǎn)市場變了，房地產(chǎn)項目構(gòu)思的思路，定位方式也要變；3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，造就市場，創(chuàng)造市場。四，創(chuàng)新性構(gòu)思要有新意，要有獨創(chuàng)性。概念要新，主題要新。五，可操作性1，在實際市場環(huán)境中，項目具有市場條件的可操作性；2，在具體實施上有可操作的方法；3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實施，避免脫離市場的客觀需求或超出了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實施能力，成為 “紙上談兵 ”六，多樣性在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進行權(quán)衡比較，揚長避短，選擇最科學(xué)，最合理，最具操作性的一種。房地產(chǎn)項目市場調(diào)查市場調(diào)查的內(nèi)容：1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟科技，文化風(fēng)俗等；2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況；3，微觀環(huán)境：競爭對手的情況調(diào)查，消費者的需求狀況。市場調(diào)查的類型1，探測性調(diào)查：發(fā)現(xiàn)問題和提出問題；2，描述性調(diào)查：對具體的問題作如實反映；3，因果性調(diào)查：在描述性調(diào)查上的進一步研究分析問題的前因后果，找出因果關(guān)系；4，預(yù)測性調(diào)查：通過收集，分析，研究現(xiàn)有的資料，估計在未來的一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的各種類型物業(yè)需求量和變化趨勢。房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法1，訪問法：面談?wù){(diào)查，電話調(diào)查，通信調(diào)查；2，觀察法3，實驗法市場調(diào)查的步驟：1，準(zhǔn)備階段：確定市場調(diào)查的目的和內(nèi)容；擬訂詳細(xì)，周密的調(diào)查計劃，確定調(diào)查的對象，方法；根據(jù)調(diào)查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質(zhì)和專業(yè)知識的調(diào)查人員；2，實施階段：收集相關(guān)資料；設(shè)計調(diào)查問卷；現(xiàn)場實地調(diào)查；3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫市場調(diào)查報告；在調(diào)查過程結(jié)束后，對所有的信息進行歸檔儲存。房地產(chǎn)項目策劃策劃的內(nèi)容：1，房地產(chǎn)項目的選址；2，市場調(diào)查分析；3，項目的市場定位；4，項目的規(guī)劃設(shè)計；5，房地產(chǎn)項目的營銷策略；6，房地產(chǎn)項目物業(yè)管理的前期介入；房地產(chǎn)項目可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場 、 資源 、 工程技術(shù) 、 經(jīng)濟 、 社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法。n 其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。2，可行性研究是項目審批的依據(jù)。房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項 、 審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。3，可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。n 4，可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。n 5，可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)?？尚行匝芯?(FeasibilityStudy)n 對任何可接受的建議書，都應(yīng)該設(shè)立一個小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。n 產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標(biāo)，應(yīng)該被用來準(zhǔn)備一份功能說明書（ FunctionalSpecification)，把一項建議的范圍、目標(biāo)、財務(wù)和時間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟可行性問題。一份職能說明書闡述需要作什么和操作時有什么約束，確保至少有一種另人滿意的操作 方法。 可行性研究要素（ 1） 技術(shù)可行性；（ 2） 組織體制可行性 。（ 3） 財務(wù)可行性；（ 4） 經(jīng)濟可行性 。（ 5）生態(tài)和 社會可行性 。（ 6)風(fēng)險和不確定性。評估一項方案的可行性n 需要注意財務(wù)和技術(shù)因素 “ 硬 ” 的可以計量的方面 ,也要注重其他 “ 軟 ” 的因素 .n 軟性系統(tǒng)分析 (Soft Systems Analysis,簡稱SSA)是對數(shù)量和事實的 “ 硬 ” 信息之外的信息進行處理的一種方法 .SSA可以在一項研究的初期用來識別任何評估需要考慮的交互作用 .n SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法 (RICH Picture Analysis),這是對一種形式展開的完整分析 :它識別問題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過程及政治、心理和社會因素。技術(shù)可行性n 評價技術(shù)是否成熟；n 有利部件分析法（ FeatureAnalysis)是對用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進行收集和整理的一種方法。有利部件（ Feature）是項目要求背景中重要的組成成分，包括一批設(shè)備、系統(tǒng)或其他重要成份。n 分析步驟：識別有利部件并賦予權(quán)數(shù)；計算優(yōu)點值（ FigureofMerit簡稱 FOM)。比較 FOM最高者一般應(yīng)作為首選產(chǎn)品。財務(wù)可行性n 對一個特定的項目進行資源投資是否值得？如何獲得值得的回報？n 如果投資資源有幾種備選的機會，那一種會帶來最佳回報？成本 —收益分析成本成本 —收益分析收益分析 ：n 該項目計劃中的生命期識別、詳述和評估建議的成本，包括采購、建設(shè)、保養(yǎng)、維修、運行成本、退役；n 在其設(shè)計中的生命周期內(nèi)，識別、詳述和評估建議的收益。無形成本無形成本 —收益分析：收益分析： 某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財務(wù)術(shù)語。一次成本一次成本 —收益分析不僅考慮潛在項目收益分析不僅考慮潛在項目的財務(wù)可行性，而且需要考慮無形成本和收的財務(wù)可行性，而且需要考慮無形成本和收益。益。相關(guān)概念和信息 1資本成本資本成本 [Capital Cost]包括包括