【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1綠化率 是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。 52 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 建筑知識(shí)與建筑類(lèi)型 1預(yù)售面積 是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用。 1竣工面積 是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供數(shù)據(jù)。 53 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 建筑知識(shí)與建筑類(lèi)型 房屋共有建筑面積 是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 2房屋的基底面積 是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 54 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 建筑知識(shí)與建筑類(lèi)型 2房屋的建筑面積 是指建筑物各屋外墻（或外柱）、外圍以內(nèi)水平投影面積之和。包括套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。 2房屋的公用建筑面積 是指建筑主體內(nèi)、戶門(mén)以外可使用的面積，包括層高超過(guò)、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外走廊、大堂、電梯及機(jī)房、門(mén)斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間等。 55 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 建筑知識(shí)與建筑類(lèi)型 2房屋使用面積 指建筑物各層外墻以內(nèi)的水平投影面積之和，包括內(nèi)墻墻體、單獨(dú)擁有的外墻墻體和公用墻體的一半面積。 2房屋的公用建筑面積是如何分?jǐn)? 每戶（或單位）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算： □有面積分割協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算； □如無(wú)面積分割協(xié)議或文件的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 即：每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =（應(yīng)分?jǐn)偣薪ㄖ娣e /各套（單元）建筑面積之和） 各套（單元）建筑面積。 56 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員的條件與素質(zhì) 銷(xiāo)售人員基本素質(zhì)要求 銷(xiāo)售人員的行銷(xiāo) “ 四心 ” ? 愛(ài)心 、 ? 信心 、 ? 恒心 、 ? 熱忱心 57 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員的條件與素質(zhì) 熱愛(ài)這份工作 樂(lè)觀的心理素質(zhì) ? 尋找第一次成功的感覺(jué) ? 這是一個(gè)解決困難的行業(yè) ? 每天都會(huì)面臨拒絕的挫折（自我衡量法） 旺盛的求知欲 ? 建筑知識(shí) ? 法律，法規(guī) ? 裝修知識(shí) 本案的規(guī)劃 ? 期貨、股票 58 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員的條件與素質(zhì) 可親近的特質(zhì) 充沛的體力 完成一件事情的強(qiáng)烈愿望 ? 傳遞公司的經(jīng)營(yíng)理念 ? 客戶購(gòu)樓的引導(dǎo)者 ? 客戶信息的傳遞者 ? 市場(chǎng)信息的收集者 ? 公司發(fā)展的建設(shè)者（業(yè)務(wù)拓展的信息提供） 重視儀容儀表及禮儀 代表公司形象 59 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員的條件與素質(zhì) 給自己找一個(gè)成功的理由 給自己找一個(gè)不能失敗的借口 合理的要求對(duì)您是一種鍛煉 不合理的要求對(duì)您是一種磨練 60 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員業(yè)務(wù)知識(shí) 房產(chǎn)主權(quán) 產(chǎn)權(quán)亦即財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)又稱物權(quán)，即房地產(chǎn)所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益、和處分等方面的權(quán)利 房產(chǎn)繼承 配偶，子女（包括非婚生子女、養(yǎng)子女）；父母（養(yǎng)父母、繼父母）；兄弟姐妹（同父異母或同母異父的兄弟、姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、繼兄弟姐妹）以及祖父母（包括外祖父母） 法定繼承程序 第一順序：配偶、子女、父母 第二順序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母 61 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員業(yè)務(wù)知識(shí) 土地出讓金歸屬 ? 土地出讓主管部門(mén) 業(yè)務(wù)費(fèi) 1％ 5％ ? 財(cái)政部門(mén)： 20％作為工業(yè)市政建設(shè)費(fèi) ? 扣除以上支出余額 40％上繳中央財(cái)政， 60％城市財(cái)政部門(mén) 土地使用權(quán)出讓特征 ? 被出讓的是土地的地面部分和其上一定空間的使用權(quán)，受讓人不能隨意的向高空發(fā)展 ? 被出讓的土地使用權(quán)有一定的期限 ? 被出讓的土地使用權(quán)有大致規(guī)定：主要有住宅、工商業(yè)、工業(yè)、娛樂(lè)綜合類(lèi)等 62 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員業(yè)務(wù)知識(shí) 什么叫按揭付款 指購(gòu)房者在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鑒定購(gòu)房合同，并支付房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首期購(gòu)房款后，由所購(gòu)房產(chǎn)為抵押物向銀行貸款，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做擔(dān)保的購(gòu)房形式 按揭貸款人的條件 ? 指具有完全民事行為能力的中國(guó)公民（與居民身份證），且有穩(wěn)定合法收入，有償還各期本息的經(jīng)濟(jì)能力 ? 未成年人不能單獨(dú)為合同業(yè)主，必須與監(jiān)護(hù)人為共同業(yè)主 ? 在中國(guó)境內(nèi)有投資行為或有穩(wěn)定的收入的港澳臺(tái)同胞，外籍人士中國(guó)公民貸款比例控制在 70％以下，境外人士貸款比例控制在 50％以下 ? 借款人與開(kāi)發(fā)商鑒定了房屋買(mǎi)賣(mài)合同并須鑒證 ? 借款人已繳交首期款，并取得收據(jù)或發(fā)票 ? 借款人愿意以此所購(gòu)房屋為貸款抵押物，開(kāi)發(fā)商也同意擔(dān)保 ? 異地按揭貸款者應(yīng)在本市有委托代理人，并辦理委托公證 63 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員業(yè)務(wù)知識(shí) 辦理按揭所需資料 ? 購(gòu)房合同正本 ? 購(gòu)房收據(jù)或發(fā)票原件 ? 借款人身份證復(fù)印件 ? 連續(xù)三個(gè)月之工資證明單（須加蓋所在單位之財(cái)務(wù)專(zhuān)用章） ? 個(gè)人收入證明（能證明其具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明材料，如工資卡存折存單等） ? 結(jié)婚復(fù)印件（已婚人士） ? 財(cái)產(chǎn)共有人的身份證復(fù)印件 ? 授權(quán)書(shū)廈門(mén)本地人為：按揭貸款代理人之委托公證書(shū)（借款為非本地人） ? 購(gòu)房合同正本 ? 購(gòu)房收據(jù)或發(fā)票原件 ? 法人代表身份證復(fù)印件 ? 有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ? 近期財(cái)務(wù)報(bào)表、驗(yàn)資報(bào)告或?qū)徲?jì)報(bào)告 ? 還款來(lái)源情況表 64 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員業(yè)務(wù)知識(shí) 簽定銀行借款合同 ? 填寫(xiě)借款申請(qǐng)書(shū)一式二份，借款合同一式四份 ? 開(kāi)立住房存款帳戶，并存入一定的資金 ? 辦理住房保險(xiǎn) ? 辦理抵押登記 65 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員業(yè)務(wù)知識(shí) 購(gòu)房應(yīng)繳交稅費(fèi) ? 印花稅 ? 公證費(fèi) ? 鑒證費(fèi) ? 保險(xiǎn)費(fèi) ? 抵押登記費(fèi) ? 契稅 因各地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，具體收費(fèi)比例此處暫略 66 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員業(yè)務(wù)知識(shí) 如何取得產(chǎn)權(quán) 在樓房竣工并取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，請(qǐng)房管局測(cè)量評(píng)估所 (或相關(guān)單位 )測(cè)量面積后送交產(chǎn)權(quán)處備案，由購(gòu)房者提供購(gòu)房發(fā)票正本，身份證復(fù)印件，并向國(guó)家財(cái)政局繳納契稅，工本費(fèi)，印花稅，登記費(fèi)，經(jīng)市一級(jí)土地房產(chǎn)管理所審核無(wú)誤后予以辦理，方能取得產(chǎn)權(quán) 67 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員的儀表儀容 儀表 ? 統(tǒng)一穿著公司制服上崗，服裝應(yīng)干凈、整齊、筆挺，不得穿便裝，男職員皮鞋要求職業(yè)，嚴(yán)禁職業(yè)服裝休閑鞋；女職員皮鞋要求職業(yè)化，不允許穿無(wú)后帶的涼鞋或皮鞋。 ? 提倡每天洗澡，換洗衣服，保持手部、面部清潔。 ? 每天刷牙，飯后漱口，上班前不吃異味食物以保證口腔清潔，不帶異味。 ? 頭發(fā)要常洗，保持整齊，女職員不染過(guò)激顏色，男職員不準(zhǔn)留長(zhǎng)發(fā)、留胡須、燙染發(fā)。 ? 女職員上班要化妝，宜淡雅清妝，不得濃妝艷抹，嚴(yán)禁使用味道濃烈的化妝品和劣質(zhì)的的香水。 ? 不得留長(zhǎng)指甲，女員工不得涂艷色指甲油。 ? 必須佩帶工牌，統(tǒng)一佩帶，不得任其歪歪扭扭，注意修正。 68 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員的儀表儀容 行為 微笑：是銷(xiāo)售人員最起碼應(yīng)有的表情，自始至終要保持熱情與禮貌的態(tài)度。 面對(duì)客人應(yīng)表現(xiàn)出熱情、親切、真誠(chéng)、友好，做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。 和客人交談時(shí)應(yīng)眼望著對(duì)方對(duì)方的眼睛，表示尊重，不可左顧右盼。 座姿端正，不得翹二郎腿，不得將腿搭在座椅扶手上，不得盤(pán)腿，不得拖鞋，不得抖腿。 在洽談區(qū)與客戶交談時(shí)，要坐在客戶的右側(cè)，方便與客戶交流。 69 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員的儀表儀容 行為 不準(zhǔn)有不理睬的行為，不準(zhǔn)與客戶爭(zhēng)辯或在公共場(chǎng)合與同事?tīng)?zhēng)論。 雙手不得叉腰、交叉胸前、插入褲袋，不得依偎墻壁等。 不得在公共場(chǎng)合抓頭、抓癢、挖耳、挖鼻孔。 不得敲擊桌子、敲擊或玩弄其他物品（比如：轉(zhuǎn)筆） 不得大聲說(shuō)話、閑聊、喊叫、亂丟亂碰物品，避免動(dòng)作過(guò)重，發(fā)出不必要的聲響。 70 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員的儀表儀容 行為 1咳嗽、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說(shuō)對(duì)不起。 1行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭肩、挽手而行，與客人相遇應(yīng)禮讓客人，不得從二人中間穿行。 1與客戶同時(shí)進(jìn)出門(mén)（電梯），應(yīng)注意讓客戶先行，請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得硬擠。 1不得在公共場(chǎng)合整理個(gè)人衣物和化裝。 1售樓處上班時(shí)間不得抽煙、吃東西、看報(bào)紙雜志、打牌、下棋等。 71 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員的儀表儀容 行為 1不得用手指或筆桿指客戶。 1若有什么不便之處，事先一定要向客戶禮貌的至歉，并說(shuō)明原因。 1與客戶洽談或溝通過(guò)程中，如果需要中途因故離開(kāi)，一定要禮貌的至歉并說(shuō)明原因，回來(lái)后要講 “ 對(duì)不起讓你久等 ” ，不得一言不發(fā)就開(kāi)始服務(wù)。 1客戶離開(kāi)售樓處一定要送出大門(mén)，注意講 “ 請(qǐng)慢走 ” 或 “ 歡迎你再次光臨 ” 。 公司開(kāi)會(huì)或培訓(xùn)，必須把手機(jī)調(diào)至震機(jī)，必要時(shí)關(guān)閉手機(jī)。 72 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員的儀表儀容 言談 說(shuō)話要注意藝術(shù)，多用敬語(yǔ)，注意 “ 請(qǐng) ” 、 “ 謝謝 ” 、 “ 對(duì)不起 ” 、“ 沒(méi)關(guān)系 ” 等不離口。 聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、自信，不要裝腔作勢(shì)，聲音不要過(guò)高，亦不宜過(guò)低，提倡聲音適當(dāng)放開(kāi)。 與客戶談話注意不宜節(jié)奏過(guò)快，話語(yǔ)太多，應(yīng)留給客人反映及思考的時(shí)間，注意傾聽(tīng)，不應(yīng)過(guò)分催促。 客戶講謝謝時(shí)，要答不用謝，不得毫無(wú)反應(yīng)。 無(wú)論從客戶手中接過(guò)任何物品，都要江謝謝。 73 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2023/3/13 銷(xiāo)售員的儀表儀容 言談 不得模仿同事或客戶的語(yǔ)言和談話以及客戶的行為舉止，不講過(guò)分玩笑。 客戶接待統(tǒng)一講普通話，除非對(duì)方無(wú)法聽(tīng)懂普通話。三人以上的對(duì)話，要用相互都能聽(tīng)懂的語(yǔ)言。 不準(zhǔn)講粗言、使用蔑視和侮辱性的語(yǔ)言。 不能以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、不理睬客戶。 任何時(shí)