房地產(chǎn)投資分析中的基本問題培訓講義82(編輯修改稿)
2025-02-10 17:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 商業(yè)設施出租經(jīng)營。他將面臨如何取得土地使用權、如何取得建筑開工許可證、如何籌集資金、如何保證開發(fā)建設工期、如何選擇合作伙伴等問題。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 3．為投資者預測投資效益 投資收益是投資者關心的根本問題，是投資者的投資目的所在。也有一些投資者更關心投資的社會效益問題。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 4．為投資者描述風險及提供避險方法 分析人員僅僅為投資者預測投資收益是不夠的，還要告訴投資者投資風險；僅僅告之有風險還是不夠的，還要告之如何躲避風險。 除上述任務外，分析人員還須就投資項目可能引發(fā)的社會問題、環(huán)境問題加以闡述。房地產(chǎn)投資的主要目標是獲取高額利潤，但并不意味著不考慮投資的社會效益和環(huán)境效益。因為一項社會效益和環(huán)境效益不好的房地產(chǎn)投資項目，不可能獲得政府的批準。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 房地產(chǎn)投資分析的實質(zhì)是為投資者出謀劃策。一份好的分析報告可為投資者節(jié)省資金和謀取利益。而一份不好的分析報告可能導致投資者誤入歧途。 房地產(chǎn)投資分析的最終目的，是使房地產(chǎn)投資項目在既定的目標和既定的資源條件下，選擇最佳方案以獲取最好的經(jīng)濟效益。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 1． 2． 3房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 1．市場分析 房地產(chǎn)投資項目在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、項目背景資料，辨識投資風險，選擇投資機會的過程，稱為房地產(chǎn)投資項目的市場分析。 市場分析包括對房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預測。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 2．區(qū)位條件分析 在很多情況下，房地產(chǎn)銷售價格和租金水平主要是由其區(qū)位因素決定的，對某一區(qū)位的需求越大，該區(qū)位單位面積的租金和價格水平就越高。所以區(qū)位條件的好壞對房地產(chǎn)投資項目的利潤和收益有著重要的影響。 某一具體的城市地塊常在很大程度上受這一城市區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟、社會和政治力量的影響。 對投資項目構成影響的區(qū)位條件還包括該項目具體地點的自然和法律特征。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 3．基礎數(shù)據(jù)估算分析 包括許多定量的調(diào)查或預測結果，如項目的投資、成本與費用、各項稅金和利潤、租售價格、資金的籌措、可獲得的融資額以及進度的安排等，這些數(shù)據(jù)如果不夠準確（當然是相對的），那么后面據(jù)此分析所得出的結論就是可商榷的。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 4．財務分析 財務分析是對項目的盈利能力、清償能力、資金平衡能力等進行的分析，從而得出財務上是否可行的結論。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 5．不確定性分析 在房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟分析中，運用了大量的技術經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如銷售單價、成本、收益、貸款、利率、工期等。由于這些數(shù)據(jù)都是投資分析人員根據(jù)資料對未來的可能性作出的某種估計，所以分析中必然帶有某種不確定性。 通過臨界點分析、敏感性分析對這些不確定性因素進行分析，以揭示項目所能達到的盈利水平和面臨的風險。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 6．風險分析 前述的不確定性分析無法對投資者所承擔的風險做定量估計，它只能起到定性說明的作用。而風險分析可以根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個項目在風險條件下獲利的可能性大小。這種可能性描述了房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風險程度，進而為投資者決策提供可靠依據(jù)。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 7．決策分析（即方案比選分析） 某些時候，投資者需要從各種投資方案中選擇一個或幾個投資方案，用于投資活動。當投資者資源有限的時候，就需要對投資方案再進行比選。 至此，一項完整的房地產(chǎn)投資分析過程才算完結。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 1． 2． 4房地產(chǎn)投資項目的可行性分析與投資分析、項目評估的不同 1．可行性分析與投資分析的不同 房地產(chǎn)投資分析，是指在房地產(chǎn)投資活動的前期，投資者運用自己及投資分析人員的知識與能力，全面地調(diào)查投資項目的各方制約因素，對所有可能的投資方案進行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 可行性分析也叫可行性研究，它是在投資決策前，對項目在技術上、經(jīng)濟上、工程上的可行性進行論證、研究、評價的分析過程。 我們說一個方案可行，并不是說這一方案就一定是合適的。有時幾個方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力?？尚行苑治鰞H僅是投資分析的一個起點?；卮鸬闹皇峭顿Y者能做什么，而不是應該做什么的問題。后者應該由投資分析來解決。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 面對市場上眾多的投資機會，通過可行性分析，可能會找出多個可行方案。而由于資源有限，投資分析將幫助投資者在多個可行方案中，通過收益、時間、風險的排序找出一個方案作為投資者的最后選擇。也就是說，房地產(chǎn)投資分析關心的是從多個預選方案中選擇一個最適合投資者目的的一個方案?？梢?，可行性分析是投資分析中的一個重要階段。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 2．可行性分析的內(nèi)容 可行性分析也是投資前期所做的工作，它一般分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究。 1）投資機會研究 該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。 如果機會認為是可行的，就可以進行下一階段的工作。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 2）初步可行性研究 大型投資項目的可行性研究往往需要相當多的人力和資金，耗費較長的時間。 為了避免不必要的時間、金錢和人力方面的浪費，有些投資者對一些需要耗費較多資源的項目，在進行正式可行性研究之間，先進行一輪初步的分析，這就是所謂的初步可行性研究。 初步可行性研究的主要目的在于分析機會研究的結論，初步判明項目投資是否可行，決定是否進行下一步的可行性研究。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 3）詳細可行性研究 詳細可行性研究是開發(fā)項目投資決策的基礎，是在分析項目技術、經(jīng)濟是否可行后做出投資決策的關鍵步驟
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