房地產(chǎn)投資分析中的基本問題培訓(xùn)講義82-wenkub
2023-02-11 17:50:08 本頁面
【正文】 回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 4）工業(yè)房地產(chǎn)投資 我國目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進(jìn)行的。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2）住宅房地產(chǎn)投資 住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。 房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 （ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動。 房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來說，既用來指特種資金，又用來指特定的經(jīng)濟(jì)活動。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒有包括其他資源）。 房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。 置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場上的二手貨。具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)營。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3．從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式來說，房地產(chǎn)投資分為出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。 本書在講述房地產(chǎn)投資分析時(shí)，經(jīng)常會使用到上述各類劃分。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1．現(xiàn)金流量收益 現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因?yàn)榻?jīng)營房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營、租金收入中扣除各種支出后的余額。 其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3．銷售收益 在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷售收益是最大的。這種投資具有的另一個(gè)特點(diǎn)是，在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)置業(yè)投資時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，轉(zhuǎn)售價(jià)格扣除相應(yīng)的銷售稅和交易成本后就是銷售收益。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1．位置的固定性 房地產(chǎn)的位置固定性也叫不可移動性。房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3．適應(yīng)性 所謂適應(yīng)性，是指房地產(chǎn)投資者能夠根據(jù)市場的變化和需要，及時(shí)地調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求，又能增加置業(yè)投資的收益。這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 6．對專業(yè)管理的依賴性 對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對專業(yè)管理的依賴性較強(qiáng)。反之，一個(gè)地區(qū)的衰落和冷清，也會導(dǎo)致附近房地產(chǎn)價(jià)值的降低。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 10．房地產(chǎn)投資的保值與增值性 眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。 另一方面，由于土地資源的不可再生性和稀缺性及房地產(chǎn)的耐用性和使用價(jià)值上的廣泛性，并且，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對房地產(chǎn)需求的迫切性也日益增長，使房地產(chǎn)在相當(dāng)時(shí)期內(nèi)成為供不應(yīng)求的商品，房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律不斷上升。所有這些都牽涉到房地產(chǎn)投資決策問題。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 投資的收益需要預(yù)測；收益獲得的時(shí)間不同需要校正；收益的置信程度即風(fēng)險(xiǎn)需要考慮；面臨多種投資機(jī)會但資源有限。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 2．為投資者提供運(yùn)作方式 一項(xiàng)投資活動的運(yùn)作包括許多方面，如投資者欲選擇地塊興建商業(yè)設(shè)施出租經(jīng)營。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 4．為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法 分析人員僅僅為投資者預(yù)測投資收益是不夠的，還要告訴投資者投資風(fēng)險(xiǎn)；僅僅告之有風(fēng)險(xiǎn)還是不夠的，還要告之如何躲避風(fēng)險(xiǎn)。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 房地產(chǎn)投資分析的實(shí)質(zhì)是為投資者出謀劃策。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 1． 2． 3房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 1．市場分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、項(xiàng)目背景資料，辨識投資風(fēng)險(xiǎn)，選擇投資機(jī)會的過程，稱為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場分析。 某一具體的城市地塊常在很大程度上受這一城市區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會和政治力量的影響。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 5．不確定性分析 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析中，運(yùn)用了大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如銷售單價(jià)、成本、收益、貸款、利率、工期等。而風(fēng)險(xiǎn)分析可以根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小。 至此，一項(xiàng)完整的房地產(chǎn)投資分析過程才算完結(jié)。有時(shí)幾個(gè)方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 面對市場上眾多的投資機(jī)會，通過可行性分析，可能會找出多個(gè)可行方案。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 2．可行性分析的內(nèi)容 可行性分析也是投資前期所做的工作，它一般分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究。 為了避免不必要的時(shí)間、金錢和人力方面的浪費(fèi)，有些投資者對一些需要耗費(fèi)較多資源的項(xiàng)目，在進(jìn)行正式可行性研究之間，先進(jìn)行一輪初步的分析，這就是所謂的初步可行性研究。 項(xiàng)目的可行性研究應(yīng)在尚未簽署任何正式協(xié)議之前進(jìn)行，以便開發(fā)商有充分的時(shí)間和自由度來考慮有關(guān)問題。 3）所起的作用不同。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2．最可能銷售價(jià)格 最可能銷售價(jià)格是對未來交易中成交價(jià)的一種可能性估計(jì)。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 4．交易區(qū)間 賣方在出售物業(yè)時(shí)將為該
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