【正文】 ， 房地產(chǎn)行業(yè)需求放緩 。 ?中國 16 至 59 歲勞動年齡段人口自 2023 年起開始出現(xiàn)下降 ， 人口紅利逐步消退 。 ?2023 年以來 ? 330? 新政 、 降息降準(zhǔn) 、 ? 全面二胎 ? 等政策密集提出 ， 提振了市場信心 2023 年以來 ， 在延續(xù) 2023 年經(jīng)濟下行壓力加大 、 樓市庫存高企 、 市場信心不足的背景下 ， 宏觀政策層面進一步導(dǎo)向穩(wěn)增長 、 調(diào)結(jié)構(gòu) ， 房地產(chǎn)方面則積極聚焦于促銷費 ， 鼓勵自住和改善性需求 。 ?2023 年在全國房地產(chǎn)行業(yè)整體降溫的大背景下 ， 宏觀調(diào)控理念正在逐步發(fā)生變化 。 ? （ 2） 2023 年至 2023 年 ? 調(diào)控供需 、 抑制房價 ? 是房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律 ， 政府陸續(xù)提出了 2023 年 ? 831? 大限 、 2023 年的 ? 國八條 ? 、 2023 年的 ? 國六條 ? 和 ? 國十五條 ? 、 2023 年多次加息等政策 ， 房地產(chǎn)銷售面積依然延續(xù)增長態(tài)勢 。 ?2023 年以來 ， 房地產(chǎn)銷售的區(qū)域化差異有所體現(xiàn) ， 布局一線城市為主的企業(yè) ， 其盈利能力得以持續(xù) ， 而且融資渠道的放寬 ， 很大程度上起到了降低融資成本的效果 。 ?房地產(chǎn)行業(yè)是中國重要的支柱和民生產(chǎn)業(yè) ， 其發(fā)展態(tài)勢關(guān)系整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全 。 于是投資投機也就快速開始 。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 回首改革開放 30年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國 30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會主義建設(shè)的改革開放史。 ?2023年 ， 土地市場規(guī)范化政策出臺 ?2023年 2月 ， 國土資源部叫停別墅供地 ， 低密度住宅成 ”搶手貨 “ ?2023年 ， 國八條 ， 新八條 ? 房地產(chǎn)行業(yè)是中國重要的支柱和民生產(chǎn)業(yè) ， 其發(fā)展態(tài)勢關(guān)系整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全 。 2023 年 ， 中國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期 ， 住宅庫存量高企 ， 對市場預(yù)期轉(zhuǎn)變進一步影響新開工節(jié)奏 ， 房地產(chǎn)投資增速明顯下滑 。 但以二 、 三線城市及商業(yè)地產(chǎn) 、 園區(qū)開發(fā)等為主的企業(yè) ， 已經(jīng)顯露下滑態(tài)勢 ， 后續(xù)商品房投資價值的減弱將抑制投資人群消化庫存的動力 ， 不利于開工新建回暖 。 ? （ 3） 2023 年金融危機直接影響房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積增速同比下降 %， 為近十年來首次增速下降的年份 ， 為此 ， 政府提出 ? 重申支柱產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)投資 ? 的政策 ， 且國家加大了固定資產(chǎn)投資力度 ， 2023 年房地產(chǎn)市場迅速回暖 ， 銷售面積和增速均大幅提升 ，2023 年和 2023 年房地產(chǎn)市場銷售情況保持良好 ， 房地產(chǎn)價格增長較快 。 ?首先 ， 新常態(tài)下中央調(diào)控更注重市場化 ， 以金融手段鼓勵自住性住房消費 。 央行實行靈活適度的貨幣政策 ， 連續(xù)降準(zhǔn)降息 ， 降低二套房首付 ， 構(gòu)建寬松的金融信貸環(huán)境 ， 減輕購房壓力 ， 提升消費能力 。 中國人口老齡化趨勢逐步顯現(xiàn) 。 ?2． 房地產(chǎn)投資增速下降 ， 但庫存依然高企 ?習(xí)近平主席在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上對樓市提出了 ? 要化解房地產(chǎn)庫存 ， 促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 ? ， 指出化解庫存高企是目前房地產(chǎn)行業(yè)重要任務(wù) 。 中國城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展使房地產(chǎn)市場仍存增長空間 ， 但中長期需求仍面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整；人口老齡化背景下中國房地產(chǎn)可能將開始長周期調(diào)整 ，投資價值的進一步弱化不利于房地產(chǎn)庫存的去化 ， 國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況取決于供需各因素的相互作用 。金融政策包括存貸款基準(zhǔn)利率 、 公積金貸款政策 、 存款準(zhǔn)備金率等；行政政策包括限購限貸政策 、 購房補貼政策 、各類別保障房政策；土地政策包括土地供應(yīng)政策 、 土地開發(fā)規(guī)劃控制政策等；稅收政策包括營業(yè)稅 、 增值稅等各類政策 。 ?特別要提醒各位的是 ， 黨的全國性代表大會提及房地產(chǎn)政策 ， 只有兩次 。 ? 而本次大會報告關(guān)于房地產(chǎn)的表述之所以在我看來意味著中國房地產(chǎn)政策的巨變 ， 關(guān)鍵在于 ， 報告涉及的房地產(chǎn)政策不僅僅是保障房 ， 而是住房的總體定位 ， 以及未來的長效機制問題 。 長期把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè) ， 以至于形成了對房地產(chǎn)的過度的依賴 。 在這種思維下 ， 中國房地產(chǎn)承擔(dān)了過多的脫離房子基本功能的 ? 任務(wù) ? ， 使得中國的房地產(chǎn)政策越來越偏離主題 。 開始對中國房地產(chǎn)政策的定位進行糾偏 。 王蒙徽重申了報告對于 ? 房子是用來住的 ?定位 ， 以及未來房地產(chǎn)政策的重點是以滿足新市民需求為主要出發(fā)點 ， 以建立購租并舉的住房制度為主要方向 ， 以市場為主滿足多層次需求 ， 以政府為主滿足基本保障 ， 綜合運用金融 、 土地 、 財稅 、 立法等手段推進房地產(chǎn)長效機制的建立 。 這應(yīng)該是明確無誤的 。 一線量價出現(xiàn)了明顯的松動 ， 二線熱點城市除少數(shù)外 ， 整個市場也在悄然變化 。 ? 從中期和長期看 ， 中國房地產(chǎn)和房價的態(tài)勢 ， 一方面取決于宏觀經(jīng)濟周期下 ， 包括貨幣政策等的取向；另一方面 ， 也取決于中國城鎮(zhèn)化的方向和人口發(fā)展的態(tài)勢 。 也就是未來熱點城市住房的不足 ， 高品質(zhì)住房的短缺等不均衡不平衡的問題 。 貨幣的不超發(fā) ， 宏觀經(jīng)濟大周期的轉(zhuǎn)折 ， 已經(jīng)經(jīng)濟從高增長階段到高質(zhì)量階段的幾大轉(zhuǎn)換 ，都意味著 ， 投資房地產(chǎn)高收益低風(fēng)險時代 ， 正在慢慢終結(jié) ，買房不需要智商的時代基本退出歷史舞臺 。 ?今年房地產(chǎn)市場的三項重點工作：加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控 、 因城施策去庫存 、 堅持住房居住屬性 。 分類實施房地產(chǎn)金融調(diào)控 。 深入推進財稅體制改革 。 ?穩(wěn)定和完善宏觀經(jīng)濟政策 ， 繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 。 調(diào)控城市持續(xù)增加(地級市 、 縣市 )， 政策區(qū)域聯(lián)動性 、 創(chuàng)新性增強 ， 截至 6月底 ， 有 60個地級以上城市和 31個縣市出臺調(diào)控 ， 海南 、河北從省級全面調(diào)控 。 2023年上半年 ， 地方調(diào)控密集出臺 ， 繼限購 、 限貸后 ， 部分城市開啟 ? 限售 ? 模式 ， 抑制短期投機需求穩(wěn)定市場預(yù)期 。 ?對保障性住房用地應(yīng)保盡保 ， 對商品房根據(jù)供需形勢因城因地施策 ， 建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度 。 房地產(chǎn)行業(yè)畸形原因 ? 房地產(chǎn)行業(yè)多年畸形發(fā)展催生了畸高的房價 ， 兩個重要原因就是 地方政府對 ? 土地財政 ? 的過度依賴 和 房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)幾無稅負 。 ? 提高了企業(yè)經(jīng)營成本和城市居民的生活成本 ， 也加劇了社會貧富差距 ，綁架了中國經(jīng)濟 。 ? 我國住宅經(jīng)歷了從 20年前商品房市場起步時期的春暖花開 ， 到 2023年以后的樓市供需兩旺的火紅盛夏 ， 再到 2023年后的秋風(fēng)肅殺乃至隆冬速凍 ， 政策調(diào)控干預(yù)也是 ? 從無到有 、 從松到緊 ? 。 ? 一是貨幣政策出現(xiàn)較大幅度的驟然收緊 。 ? 我國一旦明確開征房產(chǎn)稅等增加房屋持有成本的政策 ， 預(yù)計住房有效需求將明顯減少 。 從我國經(jīng)濟運行情況來看 ， 經(jīng)濟盡管下行壓力較大 ， 但超預(yù)期下行的可能性比較小 。 不難預(yù)期 ， 這將