【文章內(nèi)容簡介】 的話透露出的最大信號 ， 就是中國住房投資最為最好的投資的歷史已經(jīng)結(jié)束 。 在房地產(chǎn)政策回歸民生 ， 房子回歸居住屬性的情況下 ， 高層勢必在房地產(chǎn)調(diào)控政策與長效機制之間慎重研究銜接問題 ， 避免給市場再次釋放錯誤的信號 ， 導(dǎo)致市場再次反彈 。 這應(yīng)該是明確無誤的 。 ?以上兩大信號 ， 對中國房地產(chǎn)市場短期 、 中期以及長期的走勢都有很大的影響 。 ?就短期而言 ， 房地產(chǎn)政策在今年年底到明年年中出現(xiàn)明顯松動的可能性不大 。 從今年市場來看 ， 變天已是定局 。 一線量價出現(xiàn)了明顯的松動 ， 二線熱點城市除少數(shù)外 ， 整個市場也在悄然變化 。 國家統(tǒng)計局 9月份 70個大中城市房價數(shù)據(jù)也證明 。 9月 70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市為 44個 （ 8月為 46個 ） ， 持平的 8個 ， 下跌的 18個 ，市場已經(jīng)明顯表現(xiàn)出了疲勢 。 各位可以研究一下 70個大中城市房價數(shù)據(jù) ， 這個數(shù)據(jù)雖然我一再說是中國最假的統(tǒng)計數(shù)據(jù) ， 不要糾纏數(shù)據(jù)本身 ， 但這個數(shù)據(jù)基本可以反應(yīng)房地產(chǎn)市場的強弱對比 ， 當(dāng)環(huán)比上漲的城市數(shù)下降為 35個以下時 ， 市場基本確立了下行態(tài)勢 。 ? 從中期和長期看 ， 中國房地產(chǎn)和房價的態(tài)勢 ， 一方面取決于宏觀經(jīng)濟周期下 ， 包括貨幣政策等的取向；另一方面 ， 也取決于中國城鎮(zhèn)化的方向和人口發(fā)展的態(tài)勢 。 大家不妨注意一下本次大會報告對中國社會主要矛盾變化的表述 ， 這個表述符合房地產(chǎn)市場的變化 。 經(jīng)歷 2023年的去庫存 ， 以及 2023年四五六的上漲之后 ， 無論是基本居住需求 、 改善需求以及投資需求在這兩年都得到了極大的釋放 ， 住房短缺的歷史基本結(jié)束 ， 供需平衡的基本面差不多形成 。 未來中國房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)是住房不能滿足老百姓基本居住需求 ， 而是轉(zhuǎn)換為住房供應(yīng)的不均衡不平衡問題 。 也就是未來熱點城市住房的不足 ， 高品質(zhì)住房的短缺等不均衡不平衡的問題 。 這個問題 ， 意味著 ， 由于住房短缺引發(fā)的房地產(chǎn)投資熱潮會告一段落 。 未來 ， 在中國具有價值的住房 ，將集中在筆者未來會歸納提煉的一些城市以及物業(yè)類型中 。 ?從中國經(jīng)濟大周期和貨幣政策而言 ， 筆者從去年一直強調(diào)貨幣政策回歸常態(tài) ， 超高速印鈔時代的終結(jié)等問題 ， 這意味著 ， 助推房價上漲的主要工具 ， 貨幣超發(fā)問題逐漸將不復(fù)存在 ， 中國的 M2已經(jīng)連續(xù)三個月停留在個位數(shù) ， 這將成為未來貨幣政策的常態(tài) 。 貨幣的不超發(fā) ， 宏觀經(jīng)濟大周期的轉(zhuǎn)折 ， 已經(jīng)經(jīng)濟從高增長階段到高質(zhì)量階段的幾大轉(zhuǎn)換 ，都意味著 ， 投資房地產(chǎn)高收益低風(fēng)險時代 ， 正在慢慢終結(jié) ，買房不需要智商的時代基本退出歷史舞臺 。 2023年上半年中國房地產(chǎn)政策盤點 ? 2023年上半年 ， 在強調(diào)堅持住房居住屬性背景下 ， 地方調(diào)控政策差異化明顯 ， 熱點城市政策不斷收緊 ， 限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼 ， 開啟 ? 限售 ? 模式且范圍不斷擴大 ， 同步加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管 ， 著力抑制投資投機性需求 。 中央出臺住房租賃市場管理條例 ， 加快購租并舉住房制度建設(shè) ， 深化土地 、 人口改革 ， 加快長效機制的建立 ， 為房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展構(gòu)建良好的環(huán)境 。 ，加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管 ? ， 加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管 ? ， 繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控 ?堅持住房居住屬性 ， 分類調(diào)控 、 因城施策仍是 2023年房地產(chǎn)政策主基調(diào) 。 ?今年房地產(chǎn)市場的三項重點工作：加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控 、 因城施策去庫存 、 堅持住房居住屬性 。 ?扎實推進新型城鎮(zhèn)化 ， 深化戶籍制度改革 ， 今年實現(xiàn)進城落戶 1300萬人以上 ， 加快居住證制度全覆蓋 。 ?對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng) ， 調(diào)整結(jié)構(gòu) ，提高住宅用地比例 ， 對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng) 。 ?因城施策 ， 繼續(xù)落實好差別化住房信貸政策 ， 切實防范化解金融風(fēng)險 。 分類實施房地產(chǎn)金融調(diào)控 。 ?? 綜合運用金融 、 土地 、 財稅 、 投資 、 立法等手段 ， 加快研究建立符合國情 、 適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制 ? 。 ?? 完善區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化政策組合 ? 。 ?推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革 。 深入推進財稅體制改革 。 ? ， 加大監(jiān)管力度防范金融風(fēng)險 。 ?保持貨幣政策穩(wěn)健中性 ， 綜合運用多種貨幣政策工具 ， 調(diào)節(jié)好流動性閘門 ， 保持流動性基本穩(wěn)定 。 因城施策 ， 繼續(xù)落實好差別化住房信貸政策 。 ?穩(wěn)定和完善宏觀經(jīng)濟政策 ， 繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 。 加強金融管控 ， 防范金融風(fēng)險 。 ? ， 調(diào)控政策分化明顯 ? ， 片區(qū)聯(lián)動施策穩(wěn)樓市 ?多城市政策密集出臺 ， 調(diào)控城市進一步擴容 。 2023年上半年 ， 在因城施策的導(dǎo)向下 ， 各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控 ， 多城市樓市政策調(diào)整密集出臺 。 調(diào)控城市持續(xù)增加(地級市 、 縣市 )， 政策區(qū)域聯(lián)動性 、 創(chuàng)新性增強 ， 截至 6月底 ， 有 60個地級以上城市和 31個縣市出臺調(diào)控 ， 海南 、河北從省級全面調(diào)控 。 ?京津冀城市群：環(huán)京 、 環(huán)雄安限制力度不斷升級 ?長三角城市群：中心城市調(diào)控再升級 ， 調(diào)控收緊趨勢向周邊持續(xù)蔓延 ?珠三角城市群：環(huán)廣州深圳 、 海西城市群 、 海南等幾大城市圈協(xié)同調(diào)控 ?雄安新區(qū)堅決嚴禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn) ?中西部地區(qū)出臺調(diào)控措施的城市數(shù)量進一步增加 。 ?中心城市中上海加強商住管理 ， 南京將限購范圍擴至六合 、溧水 、 高淳 ， 杭州提高非本市戶籍居民社?；騻€稅繳納年限 。 ? ， 成新一輪調(diào)控升級主要手段 ?創(chuàng)新限售模式蔓延至三四線城市 。 2023年上半年 ， 地方調(diào)控密集出臺 ， 繼限購 、 限貸后 ， 部分城市開啟 ? 限售 ? 模式 ， 抑制短期投機需求穩(wěn)定市場預(yù)期 。 ? ， 加強市場整頓監(jiān)管 ? ， 商辦庫存去化重點推進 ? ， 加快長效機制建設(shè) ? ， 推進住房 、 土地 、人口制度改革 ?中央深入研究房地產(chǎn)長效機制 ， 推動市場平穩(wěn)發(fā)展 。 ?住房租賃市場管理條例出臺 ， 加快購租并舉住房制度建設(shè) 。住房租賃市場的發(fā)展 ， 是深化住房制度改革的重要內(nèi)容 ，有利于加快推進房地產(chǎn)長效機制建設(shè) 。 ?對保障性住房用地應(yīng)保盡保 ， 對商品房根據(jù)供需形勢因城因地施策 ， 建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度 。 ?推動人口均衡發(fā)展 。 ?國務(wù)院印發(fā) 《 國家人口發(fā)展規(guī)劃 (2023— 2030年 )》 ， 提出優(yōu)化人口空間布局 ， 加快推進以人為核心的城鎮(zhèn)化 ， 引導(dǎo)人口流動的合理預(yù)期 ， 暢通落戶渠道 ， 到 2023年實現(xiàn) 1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶 ， 全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量 。 ?規(guī)劃明確提出要實施人口均衡發(fā)展國家戰(zhàn)略 ， 強調(diào)注重人口內(nèi)部各要素相均衡 、 人口與經(jīng)濟發(fā)展相互動 、 人口與社會發(fā)展相協(xié)調(diào) 、 人口與資源環(huán)境