房地產(chǎn)投資分析中的基本問題培訓(xùn)講義82-資料下載頁
2025-01-23 17:50本頁面
【正文】 方面展開，一個(gè)是抵押貸款還本付息額，一個(gè)是貸款余額。要想了解這兩個(gè)重要因素，首先要計(jì)算的就是抵押貸款常數(shù)。 這里僅以固定利率抵押貸款為例，介紹抵押常數(shù)和貸款余額的計(jì)算方法。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1）抵押常數(shù) 銀行在貸款給投資者時(shí)，對(duì)于貸款條件的設(shè)定通常有兩種情況，一種是給定年利率，要求按年等額償還；另一種是給定年利率，要求按月等額償還。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 按年等額還本付息時(shí)，抵押常數(shù)（有的書中也叫還款系數(shù)）為： (1 )(1 ) 1nnrrMr????式中： M：抵押常數(shù)（年）； r：年利率； n：貸款年數(shù)。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 按月等額還本付息時(shí)，抵押常數(shù) M為： 1212/ 12( 1 / 12)(1 / 12) 1nnrrMr??????式中： M：抵押常數(shù)（月）； r/12：月利率； n X 12：貸款月數(shù)。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 它的意思是，年利率為 r,貸款年限為 n,貸款額度為 1元的每月還款額。 其經(jīng)濟(jì)含義是，在給定的 n年內(nèi)，為回收 1元貸款，每月應(yīng)收回的數(shù)額。實(shí)際上抵押常數(shù)等于 1元貸款年金現(xiàn)值因素的倒數(shù)。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2）抵押貸款還本付息額 在較為常見的固定利率抵押貸款償還方式下，世界各地均普遍采用等額還本付息法，也叫本息均攤法。我們?nèi)砸园丛碌阮~償還本息為例來說明。 假定貸款總額為 P，每月付款額為 M0，貸款年數(shù)為n，年利率為 r，復(fù)利次數(shù)為 12，則月還本付息額的計(jì)算公式為： 1212/ 12( 1 / 12)( 1 / 12) 1no nrrMPr???????1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3）抵押貸款余額 假設(shè)一筆貸款按月等額還本付息，則有： ( ) 12( ) 12( 1 / 12) 1/ 12( 1 / 12)nto ntrMrr?????????貸 款 余 額1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 有時(shí)為了計(jì)算的需要，我們必須把每月或每年的本金和利息分開，那么根據(jù)上述討論，我們可以歸納出本息分開的計(jì)算步驟： 已知貸款年限、貸款利率、貸款額度，可求出抵押常數(shù)； 已知了抵押常數(shù)（或通過查表）和貸款額度，可求出每月付款額進(jìn)而求出每年付款額； 已知了每年 (月 )付款額，可求出要求的某年 (月 )貸款余額； 某年 (月 )償還本金 = 上一年 (月 )貸款余額 – 該年 (月 )貸款余額 某年 (月 )償還利息 = 每年 (月 )付款額 – 該年 (月 )償還本金 實(shí)際上，只要已知貸款利率、貸款期限、貸款本金、抵押常數(shù)和每月付款額這 5個(gè)因素中的任何 4個(gè)，即可求出剩下的一個(gè)，其它的指標(biāo)也就計(jì)算出來了。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2．財(cái)務(wù)杠桿 利用借貸資金擴(kuò)大自有投資產(chǎn)出通常被稱為財(cái)務(wù)杠桿。 資產(chǎn)回報(bào)率與貸款利率（或借貸成本）之間的差價(jià)稱之為利差。 高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴(kuò)大自有資本的收益率；一個(gè)小小的不利利差，也會(huì)帶來自有資本的負(fù)收益率。這使我們認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3．財(cái)務(wù)杠桿的作用 借貸資本與自有資本的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用程度越深。其作用有正向與負(fù)向兩種。 1）財(cái)務(wù)杠桿的正向作用。當(dāng)資產(chǎn)總回報(bào)率大過借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿就是有利的。此時(shí)借款越多自有資本的收益率越大。 2）財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)向作用。當(dāng)資產(chǎn)總回報(bào)率小于借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿就是不利的。此時(shí)借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 3． 5關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 1．投資回收與投資回報(bào) 房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。 投資回收是指投資者對(duì)其所投入的資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報(bào)酬。 就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤(rùn)。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2．收益率 收益率通常被表示為一個(gè)復(fù)合年百分率，表明了投資項(xiàng)目在某一計(jì)算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力。 這種收益既包括物業(yè)在持有期間預(yù)期可獲得的收益，也包括物業(yè)持有期末轉(zhuǎn)售時(shí)所獲得的凈轉(zhuǎn)售收益，這是與投資回報(bào)率之間的最大區(qū)別。 投資回報(bào)率通常為某年的收益或收入與投資之比。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 利息率通常針對(duì)信貸資金而言的，因此它是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。 折現(xiàn)率也是收益率的一個(gè)類型，是一個(gè)將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。 內(nèi)部收益率是一個(gè)使得該項(xiàng)投資未來收益的現(xiàn)值等于其當(dāng)前所投入資本價(jià)值的收益率。 內(nèi)部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權(quán)益投資收益率。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 全部投資收益率是在假設(shè)項(xiàng)目的全部投資都是投資者的自有資本的情況下所計(jì)算的某個(gè)投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。 因?yàn)闆]有借款，所以它不考慮還本付息對(duì)現(xiàn)金流的影響，它反映的是全部已投入的自有資本的收益水平。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 權(quán)益投資收益率是衡量投資者投入自有資本或自有資金收益水平的指標(biāo)。它是在假設(shè)項(xiàng)目的全部投資由借貸資金和自有資金兩部分構(gòu)成的情況下，針對(duì)其中的自有資金所計(jì)算的收益率。 自有資金的投入通常也叫做權(quán)益投資。 權(quán)益投資收益率是相對(duì)借貸資金收益率（通常指利息率）而言的，是投資者在投資項(xiàng)目中所投入的自有資本的內(nèi)部收益率。 它考慮了還本付息對(duì)自有資金現(xiàn)金流的影響。 演講完畢，謝謝觀看！
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