【正文】 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 全部投資收益率是在假設(shè)項(xiàng)目的全部投資都是投資者的自有資本的情況下所計(jì)算的某個(gè)投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。 1）財(cái)務(wù)杠桿的正向作用。 這里僅以固定利率抵押貸款為例，介紹抵押常數(shù)和貸款余額的計(jì)算方法。 就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，投資價(jià)值常為房地產(chǎn)投資分析人員使用；市場(chǎng)價(jià)值（或市場(chǎng)價(jià)格）常為房地產(chǎn)評(píng)估人員使用。 4）所處的階段不同。而由于資源有限，投資分析將幫助投資者在多個(gè)可行方案中，通過收益、時(shí)間、風(fēng)險(xiǎn)的排序找出一個(gè)方案作為投資者的最后選擇。由于這些數(shù)據(jù)都是投資分析人員根據(jù)資料對(duì)未來的可能性作出的某種估計(jì)，所以分析中必然帶有某種不確定性。 除上述任務(wù)外，分析人員還須就投資項(xiàng)目可能引發(fā)的社會(huì)問題、環(huán)境問題加以闡述。 從長遠(yuǎn)利益看，投資于房地產(chǎn)，是一種比較可靠的增值手段。從這種意義上講，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值都是不一樣的。 兩種情況下的銷售收益都是賣掉房地產(chǎn)所獲得的收入，減除納稅和有關(guān)成本后的余額。具體使用哪一種劃分方法，要看研究內(nèi)容的需要。 置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。房地產(chǎn)投資分析中的基本問題 ?房地產(chǎn)投資概述 ?房地產(chǎn)投資分析概述 ?房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 1房地產(chǎn)投資的含義 投資是指以一定資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2）間接投資 房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 3房地產(chǎn)投資的目的 房地產(chǎn)投資的目的，就是為了通過開發(fā)和經(jīng)營等過程獲取未來收益。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 4房地產(chǎn)投資的特性 房地產(chǎn)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類型的特點(diǎn)。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 5．政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 1． 2． 1為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)投資的形式多種多樣。房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)是獲取高額利潤，但并不意味著不考慮投資的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 通過臨界點(diǎn)分析、敏感性分析對(duì)這些不確定性因素進(jìn)行分析，以揭示項(xiàng)目所能達(dá)到的盈利水平和面臨的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，房地產(chǎn)投資分析關(guān)心的是從多個(gè)預(yù)選方案中選擇一個(gè)最適合投資者目的的一個(gè)方案。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 4．可行性分析應(yīng)該注意的問題 1）防止先入為主的可行性研究 2）選好可行性分析的主角 3）投資決策的結(jié)論首先取決于市場(chǎng)分析的結(jié)果 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 3． 1關(guān)于投資價(jià)值 一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的投資價(jià)值在于開發(fā)完成后的價(jià)值大于其投入的成本費(fèi)用，并在一定的利潤水平之上；一個(gè)置業(yè)項(xiàng)目的投資價(jià)值在于其持有期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值大于其投入的初始現(xiàn)金支出。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 3． 2關(guān)于現(xiàn)金流量 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1）抵押常數(shù) 銀行在貸款給投資者時(shí)，對(duì)于貸款條件的設(shè)定通常有兩種情況，一種是給定年利率，要求按年等額償還；另一種是給定年利率，要求按月等額償還。當(dāng)資產(chǎn)總回報(bào)率大過借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿就是有利的。 因?yàn)闆]有借款，所以它不考慮還本付息對(duì)現(xiàn)金流的影響，它反映的是全部已投入的自有資本的收益水平。 內(nèi)部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權(quán)益投資收益率。其作用有正向與負(fù)向兩種。要想了解這兩個(gè)重要因素，首先要計(jì)算的就是抵押貸款常數(shù)。 投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)，大于或等于該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 3）所起的作用不同。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 面對(duì)市場(chǎng)上眾多的投資機(jī)會(huì)，通過可行性分析，可能會(huì)找出多個(gè)可行方案。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 5．不確定性分析 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析中，運(yùn)用了大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如銷售單價(jià)、成本、收益、貸款、利率、工期等。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 4．為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法 分析人員僅僅為投資者預(yù)測(cè)投資收益是不夠的，還要告訴投資者投資風(fēng)險(xiǎn)；僅僅告之有風(fēng)險(xiǎn)還是不夠的，還要告之如何躲避風(fēng)險(xiǎn)。 另一方面，由于土地資源的不可再生性和稀缺性及房地產(chǎn)的耐用性和使用價(jià)值上的廣泛性，并且，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)房地產(chǎn)需求的迫切性也日益增長，使房地產(chǎn)在相當(dāng)時(shí)期內(nèi)成為供不應(yīng)求的商品，房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律不斷上升。這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。這種投資具有的另一個(gè)特點(diǎn)是，在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)置業(yè)投資時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，轉(zhuǎn)售價(jià)格扣除相應(yīng)的銷售稅和交易成本后就是銷售收益。 本書在講述房地產(chǎn)投資分析時(shí)，經(jīng)常會(huì)使用到上述各類劃分。 置業(yè)投資的對(duì)象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手貨。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。 房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。這些未來的收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益等。認(rèn)識(shí)和掌握這些特點(diǎn)，對(duì)我們進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析是十分重要的。 由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。比如一個(gè)普通的個(gè)人投資者，可以用 4萬元的首付款運(yùn)作一個(gè) 20萬元的置業(yè)投資項(xiàng)目；一個(gè)不愿意參與房地產(chǎn)直接管理的投資者，可以用 1萬元購買房地產(chǎn)公司的股票、債券；一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)