【正文】 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 全部投資收益率是在假設(shè)項目的全部投資都是投資者的自有資本的情況下所計算的某個投資項目的內(nèi)部收益率。 1）財務(wù)杠桿的正向作用。 這里僅以固定利率抵押貸款為例，介紹抵押常數(shù)和貸款余額的計算方法。 就投資價值與市場價值相對而言，投資價值常為房地產(chǎn)投資分析人員使用；市場價值（或市場價格）常為房地產(chǎn)評估人員使用。 4）所處的階段不同。而由于資源有限，投資分析將幫助投資者在多個可行方案中，通過收益、時間、風(fēng)險的排序找出一個方案作為投資者的最后選擇。由于這些數(shù)據(jù)都是投資分析人員根據(jù)資料對未來的可能性作出的某種估計，所以分析中必然帶有某種不確定性。 除上述任務(wù)外，分析人員還須就投資項目可能引發(fā)的社會問題、環(huán)境問題加以闡述。 從長遠利益看，投資于房地產(chǎn)，是一種比較可靠的增值手段。從這種意義上講，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值都是不一樣的。 兩種情況下的銷售收益都是賣掉房地產(chǎn)所獲得的收入，減除納稅和有關(guān)成本后的余額。具體使用哪一種劃分方法，要看研究內(nèi)容的需要。 置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。房地產(chǎn)投資分析中的基本問題 ?房地產(chǎn)投資概述 ?房地產(chǎn)投資分析概述 ?房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 1房地產(chǎn)投資的含義 投資是指以一定資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2）間接投資 房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 3房地產(chǎn)投資的目的 房地產(chǎn)投資的目的，就是為了通過開發(fā)和經(jīng)營等過程獲取未來收益。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 4房地產(chǎn)投資的特性 房地產(chǎn)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類型的特點。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 5．政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 1． 2． 1為什么要進行房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)投資的形式多種多樣。房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)是獲取高額利潤，但并不意味著不考慮投資的社會效益和環(huán)境效益。 通過臨界點分析、敏感性分析對這些不確定性因素進行分析，以揭示項目所能達到的盈利水平和面臨的風(fēng)險。也就是說，房地產(chǎn)投資分析關(guān)心的是從多個預(yù)選方案中選擇一個最適合投資者目的的一個方案。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 4．可行性分析應(yīng)該注意的問題 1）防止先入為主的可行性研究 2）選好可行性分析的主角 3）投資決策的結(jié)論首先取決于市場分析的結(jié)果 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 3． 1關(guān)于投資價值 一個開發(fā)項目的投資價值在于開發(fā)完成后的價值大于其投入的成本費用，并在一定的利潤水平之上；一個置業(yè)項目的投資價值在于其持有期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值大于其投入的初始現(xiàn)金支出。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 3． 2關(guān)于現(xiàn)金流量 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把各個時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1）抵押常數(shù) 銀行在貸款給投資者時，對于貸款條件的設(shè)定通常有兩種情況，一種是給定年利率，要求按年等額償還；另一種是給定年利率，要求按月等額償還。當(dāng)資產(chǎn)總回報率大過借貸成本時，財務(wù)杠桿就是有利的。 因為沒有借款，所以它不考慮還本付息對現(xiàn)金流的影響，它反映的是全部已投入的自有資本的收益水平。 內(nèi)部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權(quán)益投資收益率。其作用有正向與負(fù)向兩種。要想了解這兩個重要因素，首先要計算的就是抵押貸款常數(shù)。 投資者評估的物業(yè)的投資價值，或者說消費者對物業(yè)的評價，大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 3）所起的作用不同。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 面對市場上眾多的投資機會，通過可行性分析，可能會找出多個可行方案。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 5．不確定性分析 在房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟分析中，運用了大量的技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如銷售單價、成本、收益、貸款、利率、工期等。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 4．為投資者描述風(fēng)險及提供避險方法 分析人員僅僅為投資者預(yù)測投資收益是不夠的，還要告訴投資者投資風(fēng)險；僅僅告之有風(fēng)險還是不夠的，還要告之如何躲避風(fēng)險。 另一方面，由于土地資源的不可再生性和稀缺性及房地產(chǎn)的耐用性和使用價值上的廣泛性，并且，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對房地產(chǎn)需求的迫切性也日益增長，使房地產(chǎn)在相當(dāng)時期內(nèi)成為供不應(yīng)求的商品，房地產(chǎn)價格根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律不斷上升。這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。這種投資具有的另一個特點是，在投資者不愿意繼續(xù)持有該項置業(yè)投資時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，轉(zhuǎn)售價格扣除相應(yīng)的銷售稅和交易成本后就是銷售收益。 本書在講述房地產(chǎn)投資分析時，經(jīng)常會使用到上述各類劃分。 置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場上的二手貨。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。 房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。這些未來的收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益等。認(rèn)識和掌握這些特點，對我們進行房地產(chǎn)投資決策分析是十分重要的。 由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，政府對房地產(chǎn)市場十分關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系。比如一個普通的個人投資者，可以用 4萬元的首付款運作一個 20萬元的置業(yè)投資項目；一個不愿意參與房地產(chǎn)直接管理的投資者，可以用 1萬元購買房地產(chǎn)公司的股票、債券；一個房地產(chǎn)開發(fā)